利率创18年高位、房价下跌，澳年轻购房者面临“房贷牢笼”风险
利率升至18年高位，背负沉重房贷的家庭自然会四处寻找能够缓解压力的办法。
这种压力在超市消费中也随处可见：自有品牌商品销售强劲，消费者转而购买肉馅等更便宜的食品，还有越来越多顾客到竞争对手的门店寻找特价商品，也就是所谓的“跨店比价购物”。
利率上升之际，更多借款人面临陷入“房贷牢笼”的风险。图片：Joe Armao
那么，面对许多家庭最大的一笔开支——房贷，压力究竟该如何缓解？
对银行客户来说，再融资就像翻看Aldi的促销目录找特价商品：把贷款从现有银行转到报价更低的竞争对手那里。不过，近期数据表明，有一批借款人可能根本做不到这一点，尽管转贷对他们来说很可能是合适的选择。
问题在于，一些客户被困在原来的银行，无法达到转投其他银行所需的贷款标准。这种处境如今被称为“房贷牢笼”。
今年已经历5次加息，势必会让更多人考虑换银行，毕竟转贷往往是争取更优惠利率的主要途径。
对资金压力沉重的首次购房者而言，利率上涨与房价下跌同时发生，无疑是严峻的双重打击。
不过，信贷机构Equifax最近的数据显示，能通过转银行获得更优惠房贷条件的人，与做不到这一点的人之间，存在明显的代际差距。
Equifax上周表示，截至9月的一年里，转往其他贷款机构的再融资总量下跌了8.8%。年轻借款人的跌幅尤其突出。
其中，26岁至35岁人群的再融资需求下降14.2%；相比之下，56岁至60岁人群及60岁以上人群的再融资需求反而略有上升。
Equifax Australia执行总经理Moses Samaha说，房屋净值较高、贷款余额较低的年长房主，仍有余地与银行协商或进行再融资，因此能够缓解连续加息带来的部分压力。年轻澳洲人面对的则是更艰难的局面。
随着利率不断上升，抵押贷款经纪人也在持续警告房贷牢笼的风险。越来越多人陷入这种困境，原因有几方面。
首先，银行必须评估潜在新借款人在更高利率下能否应付，包括那些从其他银行转来再融资的人。评估时，银行会在现行房贷利率基础上加3个百分点，形成所谓的“偿债能力缓冲”，再估算申请人能否承受。按目前情况，借款人可能需要证明自己负担得起约9.5%的利率。
近期首次购房者尤其容易在这项测试中被拒，因为他们往往背负高额债务，靠高杠杆才勉强进入房产市场。
但对近期首次购房者来说，更严格的利率压力测试并非唯一难关。银行还会评估申请人房屋的价值，而房地产市场低迷已令房价近来下跌。
长期持有房产的人，近期的跌幅相对于多年来累积的升值通常不算大。刚买房的人则没有享受到这部分上涨，而且为了进入市场，他们往往还借入了房产价值的很大一部分。
这会推高贷款与估值比率，这是银行考察的另一项指标。对部分想换银行的人来说，结果可能是还要额外支付房贷保险费用。
当然，也有人成功摆脱了房贷牢笼，因为银行在某些情况下可以豁免偿债能力规定。Canstar在9月报告称，该季度结算的新贷款中，按“豁免”处理的比例达到5.8%，创下纪录。
然而，利率上升和房价下跌形成的双重打击，对想换到更优惠贷款方案、却背负沉重负担的首次购房者尤其不利。只要澳洲联储还没有决定开始降息，房贷牢笼就仍然是一项风险。
归根结底，这反映出以利率遏制通胀的货币政策并不特别公平。难怪利率常被称为一种“钝器”。
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