利率創18年高位、房價下跌，澳年輕購房者面臨「房貸牢籠」風險
利率升至18年高位，背負沉重房貸的家庭自然會四處尋找能夠緩解壓力的辦法。
這種壓力在超市消費中也隨處可見：自有品牌商品銷售強勁，消費者轉而購買肉餡等更便宜的食品，還有越來越多顧客到競爭對手的門店尋找特價商品，也就是所謂的「跨店比價購物」。
利率上升之際，更多借款人面臨陷入「房貸牢籠」的風險。圖片：Joe Armao
那麼，面對許多家庭最大的一筆開支——房貸，壓力究竟該如何緩解？
對銀行客戶來說，再融資就像翻看Aldi的促銷目錄找特價商品：把貸款從現有銀行轉到報價更低的競爭對手那裡。不過，近期數據表明，有一批借款人可能根本做不到這一點，儘管轉貸對他們來說很可能是合適的選擇。
問題在於，一些客戶被困在原來的銀行，無法達到轉投其他銀行所需的貸款標準。這種處境如今被稱為「房貸牢籠」。
今年已經歷5次加息，勢必會讓更多人考慮換銀行，畢竟轉貸往往是爭取更優惠利率的主要途徑。
對資金壓力沉重的首次購房者而言，利率上漲與房價下跌同時發生，無疑是嚴峻的雙重打擊。
不過，信貸機構Equifax最近的數據顯示，能通過轉銀行獲得更優惠房貸條件的人，與做不到這一點的人之間，存在明顯的代際差距。
Equifax上周表示，截至9月的一年裡，轉往其他貸款機構的再融資總量下跌了8.8%。年輕借款人的跌幅尤其突出。
其中，26歲至35歲人群的再融資需求下降14.2%；相比之下，56歲至60歲人群及60歲以上人群的再融資需求反而略有上升。
Equifax Australia執行總經理Moses Samaha說，房屋凈值較高、貸款餘額較低的年長房主，仍有餘地與銀行協商或進行再融資，因此能夠緩解連續加息帶來的部分壓力。年輕澳洲人面對的則是更艱難的局面。
隨著利率不斷上升，抵押貸款經紀人也在持續警告房貸牢籠的風險。越來越多人陷入這種困境，原因有幾方面。
首先，銀行必須評估潛在新借款人在更高利率下能否應付，包括那些從其他銀行轉來再融資的人。評估時，銀行會在現行房貸利率基礎上加3個百分點，形成所謂的「償債能力緩衝」，再估算申請人能否承受。按目前情況，借款人可能需要證明自己負擔得起約9.5%的利率。
近期首次購房者尤其容易在這項測試中被拒，因為他們往往背負高額債務，靠高槓桿才勉強進入房產市場。
但對近期首次購房者來說，更嚴格的利率壓力測試並非唯一難關。銀行還會評估申請人房屋的價值，而房地產市場低迷已令房價近來下跌。
長期持有房產的人，近期的跌幅相對於多年來累積的升值通常不算大。剛買房的人則沒有享受到這部分上漲，而且為了進入市場，他們往往還借入了房產價值的很大一部分。
這會推高貸款與估值比率，這是銀行考察的另一項指標。對部分想換銀行的人來說，結果可能是還要額外支付房貸保險費用。
當然，也有人成功擺脫了房貸牢籠，因為銀行在某些情況下可以豁免償債能力規定。Canstar在9月報告稱，該季度結算的新貸款中，按「豁免」處理的比例達到5.8%，創下紀錄。
然而，利率上升和房價下跌形成的雙重打擊，對想換到更優惠貸款方案、卻背負沉重負擔的首次購房者尤其不利。只要澳洲聯儲還沒有決定開始降息，房貸牢籠就仍然是一項風險。
歸根結底，這反映出以利率遏制通脹的貨幣政策並不特別公平。難怪利率常被稱為一種「鈍器」。
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