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大批投资者撤离澳洲房市！投资贷款暴跌30.6%，创史上最大跌幅
澳洲房地产投资市场正在经历一场罕见的急剧降温。
最新官方数据显示，2026年第三季度，澳洲新发放的投资房产贷款数量暴跌30.6%，创下24年统计记录以来最大的季度跌幅。
与此同时，投资者贷款总额下降32.3%，至247亿澳元，贷款数量和金额均连续第三个季度下滑。
短短三个月内，投资者新贷款数量降至35,301笔，显示高利率、房地产税务政策调整以及房价下跌预期，正在明显改变投资者的购房决定。
而这轮贷款市场收缩，可能尚未完全反映澳洲联储最新一次加息带来的影响。
澳洲统计局（ABS）周三公布的数据显示，截至2026年9月的季度，投资者新住房贷款数量环比下降30.6%。
季度新贷款数量仅剩35,301笔。
与此同时，投资者新贷款金额下降32.3%，至247亿澳元。
这是ABS相关统计自2002年9月季度开始以来，投资者贷款录得的最大季度跌幅。
值得注意的是，这已经是投资者贷款数量和金额连续第三个季度下降。
ABS财务统计负责人Mish Tan表示：“9月季度，所有借款人类型的贷款活动都下滑，但投资者的跌幅最为明显。”
她指出，除了借贷成本上涨之外，投资者对税务政策变化及未来房价走势的预期，也可能正在影响购房活动。
从贷款数量来看，投资者需求下降的规模相当明显。
9月季度仅录得35,301笔新投资房产贷款。
按30.6%的季度跌幅反推，上一季度约有50,900笔。
这意味着，短短一个季度，新投资贷款数量减少约15,600笔。
不过，这些数字反映的是新贷款承诺数量，而不是投资者出售房产的数量。
因此，所谓“投资者撤离市场”，更准确地说，是新增房地产投资活动明显减少，并不能据此判断有多少现有房东正在抛售物业。
与此同时，新增投资者贷款的平均金额也在下降。
数据显示，投资者平均新贷款金额在三个月内减少2.4%，降至69.1万澳元，为过去一年最低水平。
相比之下，自住业主的新房贷平均金额为73.6万澳元，也低于2025年底的水平。
这说明，贷款市场的降温并不只发生在投资者群体。
自住买家同样受到借贷成本和购房信心变化的影响。
投资者贷款大幅收缩的同时，澳洲整体住房贷款市场也创下纪录跌幅。
ABS数据显示，9月季度整体新房贷数量下降15%，至111,878笔。投资者和自住买家的新贷款金额合计下降15.5%，至812亿澳元。
这些数据反映出，澳洲住房融资市场正在全面收缩。不过，投资者贷款的跌幅明显大于自住买家，说明投资需求受到的冲击更加严重。
这轮房贷需求下降，与澳洲联储持续加息密切相关。
根据报道，RBA今年分别在2月、3月、5月和9月提高现金利率。截至9月季度，现金利率已经升至4.6%，达到当时约15年来的高位。而进入11月后，RBA再次加息，将现金利率推升至4.85%，创下18年来新高。
这意味着，9月季度的贷款数据尚未包含11月最新加息的后续影响。
对于依赖贷款购买投资房的买家而言，利率上涨会直接增加融资成本。
如果投资房的租金收入无法覆盖贷款利息、物业管理、维修及其他费用，投资者就需要承担更多现金流压力。
与此同时，银行在评估借款人还款能力时，通常还会测试其能否承受比当前贷款利率高出3个百分点的水平。这进一步限制了部分买家的借贷能力。
因此，即使投资者仍然看好某些地区的长期房价走势，也可能因为融资成本过高而推迟购买。
除了加息，联邦政府在今年5月预算案中提出的房地产投资税收改革，也成为市场关注焦点。
根据报道，改革涉及负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）优惠。
按照预算案提出的安排，从2027年7月起，对2026年5月12日之后签订购买合同的现有住宅，投资者将不再享有原有的负扣税待遇。
负扣税是澳洲房地产投资中常见的税务安排。
简单来说，当投资房符合规定的支出超过租金收入时，投资者在现行制度下可能利用相关净亏损抵减其他应税收入。
这一机制长期以来是部分投资者计算税后持有成本的重要因素。
如果相关优惠被取消，部分投资房的税后持有成本就可能增加。
尤其是那些贷款比例较高、租金收入不足以覆盖持有成本的投资者，受到的影响可能更加明显。
不过，税改是否最终按预算案提出的内容实施，仍取决于相关立法程序及最终规定。
因此，不能将尚未完成立法的改革直接写成已经全面生效的法律。
澳洲统计局公布贷款数据后不久，澳洲最大住房贷款机构Commonwealth Bank（CBA）也披露了最新经营情况。
CBA表示，2026年9月季度的住房贷款申请量较去年同期下降16%。
这与ABS公布的整体住房贷款收缩趋势相吻合。
与此同时，银行的房贷逾期情况也开始恶化。
CBA披露，逾期90天或以上的住房贷款比例升至0.8%，达到约七年来的高位。
这一数字意味着，在CBA自身的住房贷款组合中，部分借款人的还款压力正在增加。
但0.8%并不是全澳所有银行的房贷逾期率，也不代表0.8%的贷款已经无法收回。
对于银行来说，逾期率上升是需要密切关注的风险信号。
不过，逾期贷款与最终坏账之间仍有区别，部分借款人可能通过后续还款或其他安排恢复正常。
投资者贷款大幅减少，意味着澳洲住房市场的一部分新增需求正在消失。
在其他条件不变的情况下，购房需求减少可能削弱卖家的议价能力，并对房价形成压力。
但房价走势并不只由投资者决定。自住买家需求、人口增长、住房供应、就业情况及贷款利率，同样会影响市场。
而且，投资者贷款减少并不意味着所有投资者都在出售现有房产。
部分投资者可能只是暂缓购买，等待利率或政策环境更加明确。
对于首次置业者来说，投资者减少竞争可能创造机会。
但如果利率持续上涨，首次置业者自身的借贷能力也会下降。
因此，市场需求降温，并不必然意味着买房会立即变得更容易。
02
海滨预制豪宅一日完成安装 模组建筑或能削减三成成本
一栋豪华海滨住宅近日以卡车运送至昆州最昂贵的地段之一，仅用一天便完成安装，展示了一种可能将建筑成本削减多达30%的施工方式。
这栋位于Palm Beach的Jefferson Lane的三房两卫住宅，大部分工程在异地完成，随后以模组形式运至现场，由起重机吊装就位。
该住宅由模组住宅公司Arkular设计，面积206平方米，完全不是传统工厂简陋的预制屋形象。 Arkular设计建筑师麦科克尔说，业主最初考虑传统建造方式，但发现成本远超预算，最终选择定制化建筑设计，以获得更明确的成本与工期保障，项目从规划到安装耗时10至12个月，而传统建造预计需18个月至两年，仅仅封街一天，比持续施工一年半到两年方便得多。
Arkular住宅造价约为每平方米4000元，较昂贵设计约每平方米5500元，不过Palm Beach项目因临海盐蚀与海浪侵蚀而略高于标准价。而相比之下，传统豪华住宅起价约每平方米8000元，模组建筑在高端市场可节省20%至30%。
该公司在昆州现有约有15个项目已完成或规划中，所有构件都在阳光海岸完成。
预制建筑的吸引力远不止于豪宅。
阳光海岸腹地卡拉曼夫妇此前也投资了约10万元，购入一个玻璃墙平板包装舱体，由昆州公司Elsewhere Pods供应，二人自行组装，数日内完成房屋搭建。
该公司创始人德卡恩说，住房创新必须成为澳洲更广泛可负担性紧缩的答案之一，这种预制住房安装快捷简便及用作住宿或租金收入的灵活性推动了需求不断增加。
不过，模组建筑目前仅占澳洲新建住宅不足5%。
而与此同时，最新报告发现，自1970年代以来，每名建筑工人建造的住宅数量下降40%；疫情以来工期增加40%，建筑成本自2014至15年度以来飙升88%。
CEDA研究主管亚当斯说，传统建造方式已跟不上需求，模块化住宅早已存在、行之有效，现在的挑战是规模化，若能大规模实施，可将工期缩短20%至50%，成本降低约20%。
房产分析师马图西克也说，澳洲仍在以半个世纪前的方式建房，而工厂建造能提供更快工期、更可预测的成本及更少依赖稀缺工种。
亚当斯强调，模组建筑并非万灵丹，但切实可行。
联邦政府估计，模组公寓建造可比传统方法便宜多达20%、快50%，并已承诺投入3930万元试行预制住宅建造。
03
澳洲房贷申请数量创纪录暴跌！房地产离底部仍远
澳洲房市最新传出重磅消息。
根据澳大利亚统计局最新公布的数据，全国新房贷款申请数量出现有记录以来最大的季度跌幅。其中，投资者贷款降幅尤其明显，反映出市场情绪正在发生变化。
过去几年，低利率环境推动大量资金进入房地产市场，许多买家通过贷款完成置业和投资。然而随着借贷成本持续上升，不少家庭开始重新评估自身财务状况，购房计划也变得更加谨慎。
对于准备进入市场的首次置业者来说，最大的挑战已经不仅仅是房价本身。银行贷款审核趋严、可借额度下降以及每月还款成本增加，正在成为影响购房决策的重要因素。
与此同时，投资者市场同样出现明显降温迹象。不少投资者选择暂缓购房计划，等待市场方向进一步明确。部分业内人士认为，高利率环境已经开始改变投资房市场的运作逻辑，过去依靠房价上涨获取收益的模式正面临考验。
贷款活动减少，也给住房供应带来了新的担忧。建筑行业团体警告，如果融资需求持续走弱，未来住宅开发项目可能进一步放缓，而这将加剧本已严峻的住房短缺问题。
在金融领域，澳洲主要银行亦开始关注借款人的偿债能力。部分家庭正在面对更高的房贷支出和持续上涨的生活成本压力，银行方面也承认拖欠贷款现象有所增加。
对于生活在澳洲的华人家庭而言，这份最新数据具有重要参考意义。无论是计划购买自住房、置换改善型住房，还是准备投资房产，未来一段时间银行放贷环境和利率走势都将直接影响市场表现。
从目前情况来看，澳洲房地产市场并未出现全面停滞，但买家的观望情绪正在升温。随着贷款需求明显降温，市场正进入一个更加理性和谨慎的新阶段。
04
澳洲政府拼命盖房，却越盖越缺：问题到底出在哪里
尽管澳大利亚联邦及各州政府近年来不断加码住房建设计划，希望通过增加供应缓解房价和租金压力，但住房短缺问题似乎并未得到明显改善。面对持续增长的人口和居高不下的住房需求，开发商却纷纷表示，在当前市场环境下，新项目越来越难启动。
业内人士指出，当前澳洲住房市场正面临一个尴尬局面。一边是住房严重短缺，另一边却是开发项目开工意愿不断下降。许多开发商表示，高利率环境下融资成本显著增加，加上建筑材料、人工成本长期维持高位，不少原本具备可行性的项目已经失去了开发价值。
房地产行业数据显示，虽然部分地区住宅审批数量有所增长，但审批并不意味着项目一定能够开工。对于开发商而言，项目是否具备盈利空间才是决定能否动工的关键因素。在当前市场环境下，越来越多项目在获得审批后被推迟甚至取消。
与此同时，房地产市场整体降温也加剧了行业压力。随着房价连续数月回落，买家观望情绪持续升温，销售周期明显拉长。不少开发商担心，如果预售情况无法达到预期，即使项目启动，也面临较大的资金风险。
住房供应不足带来的影响已经逐渐蔓延至租赁市场。多个地区租金持续上涨，部分关键行业从业人员甚至出现“有工作却租不到房”的现象。护理人员、教师以及基层服务行业员工正成为住房危机下最直接的受影响群体。
部分区域城市企业也表示，住房短缺已经开始影响企业招聘。由于员工难以找到负担得起的住所，不少企业面临招工困难，部分扩张计划被迫搁置。
分析人士认为，澳洲住房问题的核心矛盾在于供应增长速度跟不上需求增长速度。而在高利率和高成本环境下，即使政府希望大幅增加住宅供应，市场实际上却难以快速响应。
随着人口持续增长，以及住房建设面临的各种现实障碍短期内难以缓解，澳洲住房供应缺口未来仍有进一步扩大的风险。对于许多家庭而言，买房越来越难，租房越来越贵，住房问题正从房地产议题逐渐演变为影响生活成本和经济发展的重要社会问题。
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