澳洲房產20年周期性總結及布里斯班未來5年房產市場預測
作者:Nicole
作為澳洲房價最高的地區，雖然悉尼的房價開始下降，但該城市的房產仍然比其他首府城市貴得多。事實上，不管是獨棟別墅還是公寓樓的價格，悉尼都要高出其他地方很多。
上圖清楚地表明，儘管最近房價下跌，房屋的成本卻遠高於其他首府城市的房屋成本。該圖還強調了近幾年悉尼和墨爾本房價相對於其他首府城市的房價漲幅都要大得多。
上表顯示了當前比較的各個首府城市到五年，十年，十五年前房屋中值的差異。
然而，現在在阿德萊德，珀斯，霍巴特和達爾文，房價差距不大，但從之前的歷史上看並非如此。悉尼也比其他首府城市貴得多。
另一種研究房屋成本差異的方法是以悉尼房價相對於其他首府城市的價格為依據的溢價。隨著時間的推移來看，這可能會提供對某些市場可能過度/低估的洞察。隨著悉尼價值近期下降，大多數首府城市的房價差距縮小，但差距目前任然處在最高紀錄：
墨爾本 – 悉尼房價目前比墨爾本高出25.9％，這是自2013年底以來最小的差距。自2000年1月以來悉尼房價的平均溢價為39.5％。
布里斯班 – 悉尼中位房價目前比布里斯班高出96.9％，儘管最近差距縮小了，但差距最大的時候還是在2003年初。悉尼房屋比起布里斯班的平均溢價為64.7％，遠低於目前的水平。
阿德萊德 – 悉尼房屋中位數目前的房價比阿德萊德中位房屋的房價高出128.7％，差距之大前所未有。悉尼的平均溢價為86.4％。
珀斯 – 悉尼房屋價值目前比珀斯房價高116.7％。上一次房價差距的記錄還是早在2004年。悉尼房屋的平均溢價記錄低到了62.1％。
霍巴特 – 悉尼的房屋中位值目前比霍巴特高142.7％，但近期差正在逐步縮小，最近一次較大的差距還是在2003年底.2002年以來，悉尼的平均溢價為122.7％。
達爾文 – 悉尼房屋通常比達爾文房屋花費高121.7％，而長期平均溢價為66.2％。這是從2004年以後最大的一次溢價差距。
堪培拉 – 悉尼中位房價目前比堪培拉高56.1％，之前與2003年初差距較大。自2000年以來，悉尼房屋相對堪培拉的平均溢價低至36.3％。
公寓樓的情況和獨棟別墅基本差不多，悉尼的公寓樓房價最近有所下降但仍遠高於其餘首府城市。其次，悉尼和墨爾本公寓價格近年來有所增長，而其他地區的漲幅卻不大。
悉尼目前的房產中價為762,509元，明顯高於其他所有首府城市。事實上，除墨爾本外，其他所有首府城市的獨棟別墅的中價還沒有悉尼單元房的價格高，而墨爾本的獨棟中價也僅達到悉尼的單元房價格。即使在墨爾本，目前的單元房中價（$572,115）也高於除了悉尼，墨爾本和堪培拉以外的所有城市的當前房產中價。
再看看悉尼的溢價，應該指出的是，由於悉尼房價的下降，最近溢價也出現了一些差異。儘管如此，悉尼單元房相對於其他首府城市的溢價還是遠遠高於長期平均水平：
墨爾本 – 長遠來看，悉尼單元房相對於墨爾本的平均溢價為28.5％，而目前的溢價略高，達到33.3％。在2005年之後，都沒有過如此之大的差距。
布里斯班 – 悉尼的單元房中價前比布里斯班高98.3％，這是自2002年底以來最高的溢價。悉尼單元房在布里斯班的平均溢價為54.1％。
阿德萊德 – 悉尼的單元房中價比阿德萊德高出128.5％，這是自2003年初以來最大的差值。悉尼單位的長期平均溢價為97.9％。
珀斯 – 悉尼的平均單元房價值目前比珀斯高出88.7％，遠高於平均48.4％的平均水平。事實上，溢價低於平均水平的最後一次是在2015年，這也是自從2003年以來最大的差價。
達爾文 – 悉尼單元房價格比現在達爾文的單元房價格高出121.3％，這是自2004年年中以來的最大差價。悉尼單位的平均溢價為65.7％。
堪培拉 – 從長期來看，悉尼單位對堪培拉的單元房溢價為38.9％，而目前為76.8％。
綜合預測
隨著悉尼的獨棟別墅和單元樓的價格都開始下降，不難預測，獨棟別墅和單元樓相對於其他首府城市的溢價將進一步下降。儘管悉尼溢價預計會下降，但不一定會恢復到以往的長期平均水平。近年來，悉尼和墨爾本的住房成本明顯比其他地區的要高。其中一些驅動因素包括新住房供應不足（悉尼比墨爾本更為嚴重），遷徙到這些城市的比例較高，新南威爾士州和維州相對於其他州和地區的經濟表現更強勁，悉尼和墨爾本的就業機會高於其他首府城市。事實上，移民們開始踏足進入昆士蘭州，但到現在為止，房價也僅僅適度增長了一點。
我們預計，隨著價格下降，悉尼的溢價將在未來幾年減少，但我們也認為悉尼相對於其他首府城市的歷史溢價並不能反映未來房價可能的差異。也就是說，我們預計悉尼和墨爾本的住房成本將繼續高於其他首府城市，高於過去的水平。
布里斯班房產市場預測.
布里斯班很有可能在接下來的五年中在房地產市場成為表現最佳的首府城市。澳大利亞第三大首府城市的房屋價值在過去十年以每年1.2％的速度增長;這是通脹速度的一半，並大大低於悉尼或墨爾本，過去十年的年均漲幅平均為6.3％和5.9％的悉尼和墨爾本。
布里斯本的房屋市場將不會僅僅因為其他城市表現不佳而受到影響，並且澳大利亞首府城市之間的定價相對差距可能是吸引住房需求的因素之一。在2017年11月底，悉尼房屋價值比布里斯班高102％，比墨爾本高出57％。根據家庭收入的中位數，悉尼家庭的收入僅比布里斯班家庭高出12.9％，墨爾本的收入實際上比布里斯班低0.7％。
顯然，布里斯班的家庭負擔能力並不像其他大城市那樣受到影響。這也可以從更正式的負擔能力措施中看出來，例如住宅價格收入比率和服務抵押貸款所需的家庭收入比例。在悉尼，房價和年收入收入的比例為9.1，墨爾本為7.5，布里斯班為5.9。
重要的是，各種經濟和人口增長可能會成為支持整個布里斯班市場條件改善的重要因素，包括經濟和人口趨勢，以及悉尼和墨爾本這兩大城市的表現稍顯不足，這都將為布里斯班提供較好的基準。
此外，昆州的海外和州際的人口增長率正在上升，其中大部分增長在昆州東南角。但海外移民凈流入仍遠低於新南威爾士州和維多利亞州，不過這已經是三年多來的最高水平。凈州際移民是昆士蘭州發展的主要因素，並且，昆州也是澳洲八年半的時間里吸引來自其他地區最多移民的州。昆士蘭州的國內凈移民現在是所有州中最高的，自2013年6月以來首次超過維多利亞州。
昆士蘭州的勞動力市場也在加強。全州的就業增長是任何州或領地中增長最快的。根據趨勢數據，截至2017年11月，就業增長率達到4.8％，遠高於其他地區。以原始數字計算，過去一年昆士蘭州創造了113,000個就業崗位，超過新南威爾士州（111,000）和維多利亞州（94,000）。
就業是房地產市場火熱不可或缺的重要組成部分，強大的勞動力是布里斯班房地產市場火熱的一個關鍵組成部分。就業率的改善，高遷移率以及可負擔性的組合是強化住房市場條件的堅實秘訣。
預計布里斯班的市場表現會優於其他首府城市，不過，至少在現階段，可能會有一些阻礙房價上漲的阻力。相對於2012年至2016年期間，悉尼和墨爾本經歷的最高的增長率，現在信貸條件更加緊張。由於近年來新單元房供應空前增多，單元房市場也可能會阻礙整個市場表現。
此外，儘管抵押貸款利率很可能維持在當前歷史低位附近，直到2019年，但債務成本最終將走高，這同樣會成為房產市場走熱的阻礙。
總體來看，布里斯班在未來幾年房產市場狀況還是會有很大的改觀，但增長率不一定會達到近年來悉尼和墨爾本增長的高度。不過以布里斯班目前的發展狀況來看，穩步慢行，一步步發展才是這個城市的魅力所在，他不會像悉尼墨爾本那樣大起大落，但始終維持著自己發展的腳步。