【澳洲金鼎】投資顧問獨家解讀-澳洲房產市場
作者:Nicole
澳大利亞統計局（ABS）發布了2016年人口與住房普查（2016 Census of Population and Housing）的信息，通過描述2016年“典型”澳大利亞人的主要特徵，反映了澳大利亞人口多樣化的日益增強。根據澳洲金鼎集團的數據顯示，澳洲迎來了里程碑意義的時刻！未來澳洲的亞裔人口將很快趕超歐洲人，成為澳洲最大的族群！今天澳洲金鼎集團請來特邀顧問為大家梳理一下澳洲房地產投資那些事，讓您穩賺不虧。
2016年2月16日，澳洲人口數量正式突破2400萬大關！比官方預計的時間提早了17年！生育率的大幅上揚，更長的壽命和大量增加的新移民，都促使了人口數量邁入了這一里程碑。自2011年人口普查數據一來，墨爾本的人口增長已經趕超了悉尼！在五年時間中，墨爾本的人口數量增長了12.1%至448.5萬人！悉尼的人口數量上漲了9.8%，達到了482.3萬人！
而移民更是佔據了新州和維州人口組成的28%！西澳人口組成的32%！從2300萬人口到現在的2400萬人口，只用了2年9個月零2天。而相比之下，上個世紀後半葉，澳洲人口增加100萬人花了4年半的時間。根據最新的統計數據顯示，截止2016年12月31日，澳洲的人口達到了2440萬人！
在1999年，澳洲人口達到1900萬的時候，國家統計局預計到2033年人口將增至2400萬，按當時的趨勢，官方預計每增加100萬人口需要7-9年，而事實上，這隻需要3-4年而已。
在2001年時，每個女性平均生育1.7個嬰兒，到了2007年至 2010年之間，每個女性平均生育2個嬰兒，但這也遠低於1960年至1961年間每個女性3.5個嬰兒的生育高峰。另外，人口壽命更長也是一個重要因素。男性預計壽命由76.6歲增至80.3歲，女性預計壽命由82歲增長至84.4歲。還有就是凈海外移民數量在不斷升高，儘管過去幾年中增速減緩，但是總體來說比20世紀末是大大增加了。
澳大利亞的房價過去20年來基本一直在持續上漲，在這種整體持續上升趨勢下，路途中的“顛簸”就可能容易被大家忘記。而在目前澳洲房市火熱，又存在著潛在巨大風險的情況下，回頭看看之前房價下跌的原由，可能會給現在的市場帶來一些啟發。
澳洲金鼎集團分析師Cameron Kusher先生最新的Property Pulse報告剖析了自2008年金融危機以來，澳洲主要房地產市場的最大兩次房價下跌情況。
而且值得注意的是，最近已經有跡象表明澳洲的房價開始降溫，其中悉尼和墨爾本的房價在5月出現下滑。市場中一直有人認為澳洲房價是扶搖直上的，所帶來的風險也在逐漸加深。但是縱觀從1997年到現在的澳洲房地產市場的增長，Kusher先生表示，過去二十年澳洲的房價已經上漲了346.4%。其中有兩個明顯下滑並跌入負增長的時期。
第一次是在2008年全球金融危機的負面影響之下，當時澳洲房價由漲轉跌，各大城市的房價跌幅都保持在了個位數百分比，也就是房價沒有下跌達到或超過10%；之後在澳洲積極的財政和貨幣反應政策下，下跌趨勢被遏制。Kusher先生表示，當時澳洲積極的降息措施、現金支出刺激政策、以及對首次置業者的貸款批准增加，成功的刺激了需求並扭轉了房價的下跌。當時，澳洲現金利率從2008年8月的7.25%，一路降息至2009年4月的3%。
第二次澳洲房價的大幅下跌發生在2010-2012年，在這次下跌中，許多首府城市的房價都出現雙位數百分比的跌幅，比第一次來的更“兇猛”。其中達爾文的房價跌幅在那一時期高達近20%。
Kusher先生表示，這一時期的房價下跌主要由於應對全球金融危機影響的經濟刺激計劃開始收縮，在利率開始上漲、首次購房者的房貸被限制等情況下，房價不斷走低。
澳洲央行從2009年10月開始加息，在2010年11月，澳洲現金利率已經從3%上升至了4.75%。而之後從2011年11月開始，澳洲央行再度開始降息，隨後六年，現金利率穩步下降至目前的歷史最低利率1.5%，中間再沒有加息舉動。澳洲的房價增速也隨之反彈至了高增長位置。
Kusher先生指出，雖然澳洲目前沒有像全球金融危機那樣的外部衝擊事件影響，但是就業已經成為了一個關鍵問題。他表示目前澳洲的失業率與2009年的水平相似，而就業不足水平也是處於歷史高位。
不過鑒於低工資增速、服務成本增加和家庭債務高企對澳洲經濟的潛在負面影響，普遍的共識是如果澳洲現金利率還會變動的話，可能仍是向下降息。
但是澳洲央行對澳洲經濟的未來增長預期較高，同時政府的宏觀審慎措施也在不斷加強，銀行監管機構APRA就在今年頻頻出台新的限制舉措限制房市風險。一些房貸的利率，特別是只付息房貸的利率都有所提升，也對借款者形成了壓力。
Kusher先生也表示，澳洲出現像之前兩次那樣的房價增速暴跌的條件，可能就是澳洲的貨幣政策收緊，但是目前來看短期內澳洲貨幣政策出現收緊的可能性並不大，澳洲房價將繼續上揚。
所以目前投資澳洲房產仍是大勢所趨，不僅僅是作為投資，後期作為移民也是一個很好的選擇，畢竟行內人都知道房產可以作為移民的一個大的加分項！綜上所述，縱觀澳洲房產市場，無論是從大環境，房屋市場，法律，細節還是潮流等各方面，都具有無可挑剔的良好條件，是尋求海外投資的人士的最安全，穩妥，放心的選擇。
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