澳洲物業若是「凶宅」,中介需要揭露嗎?不知情可以撤銷合同嗎?
作者:Aries
2017年5月，位於布里斯班蓋普區吉林道（Jillinda Place，The Gap）的一幢朝陽有景二層小樓掛牌出售。
雙車庫帶花園帶泳池，四室三衛，裝修現代，但售價只要80萬澳幣，而同類地產在布里斯班至少要賣到100萬澳幣以上。
熟悉內情的人都知道，該房產之所以要價明顯偏低，是因為屋內半年前剛剛發生了一起凶殺案。
2016年10月28日清晨，20歲女大學生西瑪報警稱發現56歲的母親躺在樓上的卧室地下，血肉模煳。警察到場后發現西瑪母親已經死亡，死因是頭部受到鈍器重擊且擊打次數不少於20次。
一周后，警察將西瑪逮捕，指控其殺害了親生母親。
2017年3月13日，該案在布里斯班地區法院首次開庭。庭審顯示，檢方指控西瑪殺人並沒有直接證據，但有很多間接證據將殺人嫌疑指向西瑪，其中最重要的證據是殺人兇器是在西瑪樓下卧室的床底下被發現的。
這是一個一米長的沾滿她母親血跡的厚木板。檢方認為外來兇手絕對沒有可能也沒有必要把兇器藏到西瑪正在睡覺的床下。
但西瑪殺母的動機仍未查明，且西瑪拒不認罪，故該案目前仍在審理之中。
兩個月後，該房產公開上市出售，中介在宣傳材料中詳細列明了房屋的各種信息，但對房屋內半年前發生的凶殺案隻字未提。
無論是東方文化還是西方文化，民間都把發生過非自然死亡或傳出過鬧鬼等靈異事件的房屋稱為凶宅（Stigmatised Property）。
此類房屋通常令住戶心生畏懼，寢食難安，故儘管售價明顯偏低，仍有許多人有所忌諱，不願購買和居住在此類“凶宅”之中。
那麼，昆州法律對什麼是凶宅有定義嗎？賣方和賣方中介在出售“凶宅”時，有披露義務嗎？買方如因不知情而入手了凶宅，可以毀約或請求賠償嗎？
昆州現階段還沒有一部法律對賣方和賣方中介在出售房屋時應披露哪些信息做過一站式全面專門的規定。
目前的披露要求散見於十幾部不同的法律之中，主要集中在要求披露房屋的產權是否有瑕疵，房屋是否有安全隱患，及共有產權的物業費收取標準等，既沒有一部法律提出“凶宅”這樣的概念，更沒有法律明文要求對“凶宅”進行披露。
但是，昆州成文法律沒有披露要求和規定，不代表賣方不披露就完全沒有風險，因為澳大利亞是成文法和不成文法並存的國家。
有成文法規定時，法官要依據成文法斷案，法無明文規定時，法官可以依據公平原則（Equity），根據或參考英美法系各國和澳大利亞各州的判例斷案，從而為昆州創設新法。
2004年一對華人夫婦在悉尼北瑞德區（North Ryde）看中了一套獨立房屋，要價80萬澳幣。
合同簽訂后，兩夫婦才得知三年前現房東的兒子在房內殘忍殺害了其父母和姐姐，所以這是一個凶宅，但中介在介紹房屋時對此事三緘其口。華人夫婦隨後提出終止合同。
遭到拒絕後，投訴到新南威爾士州的工商管理局（Office of Fair Trading）。在新州工商局的干預下，合同終止，8萬澳幣定金退還，但隨後中介因未盡披露義務，損害了消費者的知情權，被罰款20,900澳幣。
中介不服，上訴到新州行政訴訟法庭，但以敗訴告終。第二年，房子以72萬澳幣成交，成交前買方被明確告知了此房屋的兇殺歷史。
2012年，一位開發商在墨爾本市西北方向的Ballarat市郊區買入了一塊20英畝的林地，準備進行住宅開發。
合同簽訂后，開發商發現兩年前一個男青年在此地樹林中自殺【相關閱讀:安樂死根本安樂不了，別宣傳了】身亡，其家人徵得市政府的同意，還在林地中央樹立了一個紀念標牌。
但開發商並沒有就此發現與林地賣家提出任何交涉，相反，開放商因無法按時湊足價款還與賣家協商，付費延長了交割日期。
當交割日再次臨近，開放商還是湊不足價款，於是開放商以賣方在簽約時隱瞞了林地中的自殺案件為由，提出終止購買合同，退還定金。
在遭到拒絕後，開放商起訴到了維州高等法院。但法院並沒有支持開放商的訴訟請求，相反，判決開發商敗訴。
法官的判決理由可以概括為三點：
（1）對房屋土地的歷史緘口不言可以構成誤導和欺騙；
（2）開發商在發現自殺和紀念標牌后並沒有提出終止合同或降價等要求，相反還簽訂補充協議要求延期履約；
（3）以往案例討論的都是凶宅，而本案的非正常死亡是發生在空地之上而不是在住宅之內。基於第二個原因，法官認為本案事實使論證披露義務是否要延伸到凶地變得毫無必要，故直接駁回了原告的訴狀。
通過以上兩個案例，可以看出，出於謹慎的目的，房產中介在出售近幾年有非正常死亡事件發生的住宅時，最好披露這一信息，供買方決策時參考。尤其是在已經明顯降價的情況下，以免被訴，丟了買賣，還有可能被罰款，甚至丟掉執照，得不償失。
就房屋買家而言，如果你在好地段突然發現了一處好房子，風景好，價格低，中介急於簽約，而你又看不到幾個本地買家，你應該多個心眼，多問中介幾個為什麼。
同時可以谷歌以下你要買的房子的地址或房東姓名，如有重大兇案，都會有新聞報道，避免買入凶宅，成為你的心理負擔。
順便說一句，吉林道那套房屋在2017年7月21日以80萬澳幣成交。
一個月後，其隔壁的同樣檔次房屋也被售出，成交價110萬澳幣。