市場丨澳洲市場逐步復甦，風險與機遇並存
作者:Aries
在過去的這個周六，總共有1107套物業進行了拍賣。幾乎與上周拍賣數量相同。相比上周68.3的初步清盤，本周的結果有了略微的提升，雖然這個周末依然風雨交加，但是買家的熱情卻沒有絲毫減少。本周的初步清盤率又恢復在了70.4%。
在拍賣數量上，本周墨爾本僅比上周的拍賣數量多了一套，而在清盤率上也基本完全一樣，維持在73.2%。悉尼方面，拍賣數量從381套下降到了365套，但清盤率卻有了顯著上升。從74.8%上升到了本周的81.2%。
總體而言，經過大選之後，在貸款能力提升，買家信心加強，拍賣數量減少等眾多因素疊加上，市場已經基本穩定，並且逐漸加速恢復。隨著春季的到來，相信這一變化會越來越明顯。
本周清盤率繼續保持積極上揚
最近RBA的連續兩次降息已經漸漸開始生效，在6月首次錄得了投資房貸款數量的上升，而整個第二季度的新增貸款總數也提升了1.9%到168億澳元。
即便最近的清盤率有所提升，今年統計局ABS依然錄得了自2013年以來最慘淡的數據，2018-2019財政年的新增貸款總數只有2157億澳元。不過與此同時，我們看到整體的數據正在趨於平穩，由於大選后的各類政策正開始逐漸對市場產生反映，整個市場的供需關係正發生著變化，新增自住房貸款從5月開始提升了0.4%，而新增的首置業貸款則在過去的第二季度中提升了2.2%。隨著RBA年底或者明年初可以預見的再次降息，貸款數量可能還會有進一步的提升。
本周Westpac在一樁具有深遠意義的案子中取得了意料之外的勝利。根據報道，ASIC在去年將Westpac告上了法庭。ASIC調查發現，Westpac在從2011年到2015年超過26.1萬起房貸中沒有盡到調查義務，因為Westpac之採用了HEM計算方式來計算貸款人的支出情況，而沒有分別按照貸款個人的實際情況來發放貸款。
不過在本次判決中，似乎法官並不認同這個觀點，法官Nye Perram認為銀行永遠沒有辦法完全調查貸款人的實際支出情況，因為貸款人有能力改變他們的消費習慣，諸如放棄食用昂貴的和牛或者魚子醬等來維持他們的還款能力。毋庸置疑，這樣判決將會對銀行業產生正面的影響，因為這個判決，貸款人的貸款能力可能會有進一步的提升。不過也有反對者認為，讓貸款人降低消費水準，可能會讓社會陷入通縮困境。
2015年的時候AMP和NATSEM聯合發布了一份關於澳大利亞居民槓桿的報告，報告分析對比了1990和2015年澳大利亞的居民槓桿比例和趨勢等因素。從報告裏面我們可以看到一些驚人的數據，比如從1990年到2015年家庭平均負債從60,000上升到了250,000，提升了約400%，而居民的可支配收入僅從100,000上升到了140,000，不足40%。
反觀澳大利亞的住宅浮動利率，從90年代最高點的16%一路下滑到了15年的不到6%，今年隨著RBA的現金率下調，更是達到了新的低點。
AMP.NATSEM的這份報告顯示，如果利率上調2.5%，將會使澳大利亞槓桿最高的前10%家庭的貸款還款比例，從家庭可支配收入的37.3%上升到危險的52.7%。
隨著市場逐步復甦，銀行等機構陸續降低貸款標準，越來越多的家庭和投資者將會重新進入市場，在抓住市場上升機遇的同時，合理的配置我們的資產來抵禦可能出現的風險將會顯得尤為重要。
無論如何，我們非常樂意的看到目前房地產市場正在逐漸復甦。史上最低的利率也迫使著我們把投錢投入市場，當前階段依然會是近兩年來最好的入場時機。與此同時，理性投資並且合理的控制風險將會是每一個房地產投資者的必修課。