什麼是「日落條款」？樓花銷售合同有哪些注意事項？
來源：澳洲房產網
SUNSET CLAUSE 定義
日落條款，又稱落日條款，是一種形象的說法，寓意為法律有一定的制度周期，會像太陽一樣「下山」指的是法律或合約中訂定部份或全部條文的終止生效日期。通常訂定日落條款目的是在該條文終止其效力前有緩衝期可先行準備及實施相關的配套措施。
Sunset Clause 落日條款是在商業法律合同中常見的一個條款。當一個交易的簽約時間與履約時間間隔較長的時候，落日條款為一方或者雙方在無過錯、無違約的情況下提供了免責解約的機會。
其適用範圍不僅限於樓花銷售合同中，也適用於複雜的公司併購、融資投資、合作經營等交易中。本文只講解樓花銷售合同的條款。
詳解CLAUSE
落日條款包括各種法律中以及合同中關於有效施行期限的規定，只要時限一到，當然失效。也就是當合約簽訂時所約定的期限一到，合約中的「落日條款」規定就自動失效。
落日條款一般有以下特點：
?對項目某個條件發生的時間進行限定；
?該項目條件對雙方／一方完成合同履約至關重要，且超出合同一方／雙方的控制；
?一旦觸發日落條款，雙方／一方可以解約，但無需承擔違約關係。雙方被恢復至假使合同沒有被簽署的位置(ab initio)；
?落日期一般較長，為一方／雙方完成此條件留出足夠時間及附加時間。
澳洲樓花銷售合同中的落日期條款在經過多年的進化與錘鍊后已經變得很程式化和標準化。
樓花銷售合同設定落日期一般有以下幾點目的：
1. 如果在開發項目進展不順利，如因審批、施工或者資金原因導致項目完工重大延誤的情況下，允許開發商或者買房者解除合同，並且不承擔違約責任；
2. 落日期后，開發商也可選擇不繼續運作該項目，對項目進行處置或者放棄；
3. 落日期后，如果開發商還未交房，那麼購房者可以選擇不繼續等待，索回定金，進行其他投資；
4. 落日期后，原簽訂合同失效但開發商也可選擇繼續運作該項目，與買家協商並可對項目合同進行重新擬定；
本質上說，日落條款規定如果在某個時間前項目未完工，則合同作廢。買方的定金將予以退還，並且買方有購買別處房產的自由。
日落條款通過規定預計的完工日期來幫助買家，同時在開發商延遲交房時間超過買方可接受期限的情況下，日落條款能為買方提供安全保障。
昆州公平貿易辦公室解釋道，賣方也能通過日落條款來確保他們能及時收到足額房款。
日落條款的小花招
落日條款如果利用得當的話，是雙方保護各自權益的法律武器。但由於澳洲當下火熱的地產市場以及購房者與開發商之間懸殊的規模差異，樓花購房合同中的落日條款向開發商一方產生了傾斜。如果開發商能夠本著商業道德來利用這些條款，大多情況下不會對購房者造成利益上的侵害。
在日落條款下，一些開發商可能會故意超出時限，退還買方定金，指望以更高的價格出售房產。在市場炙手可熱的情況下，尤其會發生這種情況——這意味著買方將錯過資本增值的機會。在這種情況下，買方會失去其他的機會，而他們的定金卻被束縛在開發項目中。
雖然昆州公平貿易協會(ICCC)描述的這種情況是在現實生活中發生的例子，但是我們並不清楚這種情況出現的頻率，但是投資者和置業者確實有必要確保日落條款規定的期限適合他們自己以及最壞的情況。
項目的施工和開發是有可能延遲的，因此有必要豐富日落條款的內容，並清楚了解項目所處的開發階段（以及過程中某些不確定的部分（例如獲得規劃批准）是否已經完成）。
核查開發商的背景也是有幫助的，因為這能確保進展狀況可以有規律地呈現出來。你會希望儘早收到有關任何延遲和問題的通知。
建議考慮以下三個方面
1. 開發商是否取得了開工所需的所有必要的批准（necessary approvals ），如果沒有，還需要獲得哪些批准。
2. 開發商在取得資金使項目能夠繼續進行前，是否需要獲得最低數量的或一部分無條件合約（unconditional contracts），如果是，已經獲得了多少合約。
3. 到目前為止開發項目的進度(核查進度時，買方可以詢問他們的律師、開發商或開發商代表項目節點是否滿足合同規定的時限要求)。
此外還值得注意的是，如果開發項目超過日落條款規定的期限，開發商和買方仍然接受之前約定的價格和條款，那麼他們可以再擬一份合同 。