我應該把房子買在個人，公司還是家庭基金名下？
來源：中正通和
在之前的文章里我們已經介紹過澳洲家庭基金以及稅務優勢，相信大家對澳洲家庭基金已經有了一定的了解。公司就更不必說，是我們最熟悉的法律實體。
Family trust名下的資產所有權歸trust本身，但是trust本身不是一個商業實體，不是法律意義上的經營實體，因此在它裏面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟，則很難追到裏面。如果你給你孩子們住的房子在trust裏面，他的婚姻出現問題了，這個資產也將很難被分走。可以說在資產保護方面，信託是最好的。
買在公司名下的房產歸公司所有，而公司歸股東所有。由於公司一般是有限責任公司，所以在公司名下的資產具備一定的保護。也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題，最多只能追究到這個公司裏面的資產，而不會超出該公司的範圍。然而，如果個人的其他資產或者職業發生訴訟等問題，你又是這個公司的股東和董事，則當你其他資產不夠的時候，也是可以追溯到這個公司的。簡單的說，對公司的訴訟只限於公司裏面，但公司外面的股東的訴訟有可能會追到公司裏面。所以公司具備資產保護的能力，但有一定的限度。
對於家族企業來說，退休后選擇企業接班人會提上日程。Family trust的優勢在於，資產本身屬於信託而不是個人，信託的整個運作和分配是由託管公司或者託管人來控制的，所以只需要更換合適的控制人就可以達到傳承的目的。Trustee是公司的情況下，只需更換公司董事來更換公司控制人，從而達到控制信託，傳承信託的目的。這個過程並沒有產生任何資產上的轉移，不需要考慮增值稅，也沒有因為轉移所有權而產生的印花稅。
當你把個人名下財產所有權傳承給子女的時候，會涉及到很高的印花稅，因為這相當於一次買賣。只有當去世之前在遺囑上寫明的時候，印花稅才會免除。個人名字，傳承很困難。
如果是公司的話，您將股份從個人名下轉給您的下一代，升值部分是也是需要交增值稅和印花稅的。如果一定要以公司的形式持有資產，那我們建議您用家庭基金去持股，從而達到更方便傳承的目的。
如果您本身就已經有很高的收入，而房產投資又已經出現正收益的情況下，把房產放在個人名下會產生很高的收入稅。
這個時候如果房產在family trust名下的話，您就可以把房產的正收益分給家庭中收入低的受益人，從而達到合理避稅。
但是需要注意的一點是，family trust里的虧損是不能分給受益人的，也就是說如果房產在當財年有負扣稅，是無法用來抵消受益人當財年的可徵稅收入的，而是會傳承到下一年抵消之後財年的收入直到有正收益為止。
公司名下的財產歸公司所有，房子的所有收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體，有自己的稅率，所以房子的盈利和虧損，也歸於公司的盈利和虧損。房子的凈租金收益，房子的資本增值收益，都按照澳洲公司所得稅稅率30%來計稅。股東的來自公司的收益主要以分紅，董事費用，還可以以工資的形式提取，變成個人收入之後加上個人的其他收入，以個人稅率計稅。如果來自公司的收益是公司稅後的，則有一個稅務調整。
當家庭信託和個人擁有房產超過12個月時，有權享受房產增值稅50%的折扣；
跟普通收入一樣，家庭信託里房產增值的那部分收入也是可以由家庭信託的執行人來自行分配的。
公司不享受增值稅的50%的折扣；
在新州，個人除了享受自住房土地稅免除的優惠之外，還有$629,000的土地稅免稅額。也就是說，個人名下的房產，除自住房外土地總價值低於$629,000的話，都不需要繳納地稅。
公司也享有土地免稅額，這個免稅額和股東的個人免稅額是挂鉤的，也就是說，如果作為公司唯一股東的你名下已經有了除自住房外土地總價值為$400,000的房產，那麼公司可以享受的土地稅免稅額則為$229,000($629,000-$400,000).
而家庭基金名下的資產，則是從土地價值$1開始就要繳納土地稅，稅率為土地價值的1.6%。
在個人名下的家庭自住房是稅務全免的（不需要繳納地稅，房產賣出的時候如果有增值稅，這部分收入也是不需要繳稅的），但是如果家庭自住房是放在family trust或者公司名下，那就完全失去了這個優勢。
