移民的減少，將如何影響澳洲的房產市場？
來源：澳洲房產大全
由於新冠疫情導致的邊境關閉，澳大利亞人口增長將在接下來的兩年裡接近停滯，預計這將對GDP和經濟造成巨大衝擊，並損害房地產市場的發展。
澳大利亞20-21財年預算文件顯示，聯邦政府預計今年的人口增長率將從上一財年的1.2%降至0.2%，而後明年略升至0.4%——這將是一個世紀以來最低的增長速度。
國際移民的突然減少，已經打擊了澳洲各地的經濟和房地產市場。
由於留學生和新移民幾乎在一夜之間消失，成本較低、投資級別的住房面臨貶值。
這對當前和未來的房地產市場來說意味著什麼？
首先，這個數字有什麼意義？
人口增長率從1.2%下降1個百分點至0.2%，
主要是因為國際入境人數下降。
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，這一降幅如此之大，以至於出生人數幾乎無法彌補這一缺口。
「人口增長率通常為1.7%。其中約三分之二來自移民，其餘來自自然增長。」Oliver表示：「通常，我們每年看到大約24萬凈移民來到這裏。但今年政府預計這一數字為-70,000。」
「與我們通常能增長的數量相比，這近乎損失了300,000人。如果移民大幅減少，它將很大程度上抵消人口的自然增長。」
那麼，為什麼說人口增長率下降很糟糕呢？
有這麼幾種原因。
人口統計學家Simon Kuestenmacher和Oliver博士都認為有三個主要因素正面臨風險：國家GDP將降低；中產階級的勞動力將減少，進而致使經濟虛弱；房地產市場將受到打擊。
雖然GDP並不能直接衡量大多數澳大利亞人的生活狀況，但其增長几乎直接與新勞動力為經濟帶來的價值挂鉤，因為這類群體是消費者，同時也為僱主創造價值。
一段時間以來，勞動力增長主要來自移民。
「簡單來說，每個有工作的人都在為國家掙錢，創造GDP，」數據解讀專家Kuestenmacher表示。「在過去的幾十年裡，澳大利亞利用以移民為基礎的人口增長來提高GDP。」
這將如何影響經濟？
經濟的持續增長在一定程度上依賴於穩定的勞動力流。他們生產的越多，GDP就越高。
失去所有國際移民所帶來的挑戰，不僅體現在工人數量的流失，而且還有他們所從事的工作上。
Kuestenmacher擔心，如果沒有熟練工人，澳洲的中產階級可能會進一步萎縮。
「上世紀60年代，澳大利亞曾有30%的中等技能崗位。現在這一比例已降至13%。」他說：「它們的規模正在縮小。而且因為我們不再接受移民，所以需要提高現有勞動力的技能。」
Kuestenmache讚揚了莫里森政府在預算案中將重點放在支持建築業上，因為這將留住這些中等技能職位。但他表示，澳大利亞人需要在必要時重新學習以適應這些工作。
「TAFE必須要免費。」Kuestenmache表示：「它們是讓低技能人員從事中等技能工作的最重要手段。」
Oliver也認為這是一個問題，並且表示
中產階級的流失正在削弱社會和經濟對新冠疫情等外部衝擊的抵抗力。
「如果沒有移民，經濟將失去活力，」他說。「(中產階級的喪失)加劇了社會的脆弱性。在許多西方國家，中產階級是一個積極的因素。它很穩定。」
「這些人們的生活舒適，他們只想安定的生活，養育自己的孩子。」
建築業可能目前受到了支持，Oliver博士認為，但由於來自新移民的需求下降，削弱了新建房屋市場的活力（儘管這需要一段時間才能體現），房地產市場也在經歷創傷。
他說:「受影響最大的將是房地產行業。每年我們需要大約17.5萬套住房來滿足基本需求，」他說。「這些需求是由澳大利亞的居民在離開他們與家人一起居住的房子之後，開始自己的小家庭生活而推動的。到達澳洲的新移民也是原因之一。」
「粗略地說，(移民的流失)每年使基本住房需求減少約10萬套。」
「如果通常情況下我們需要17.5萬套房子，那麼現在我們只需要7.5萬套。」
Oliver表示，這將對其它行業產生連鎖反應。
「這意味著住房建設減少，房地產交易減少，這對房產中介不利；搬家的人減少，所以搬家公司將受到打擊。對地毯、油漆、電視等房屋用品的需求也將隨之下降。」
房地產市場將受到怎樣的影響？
「未來幾年移民的減少肯定會影響住房市場。」The Agency的首席執行官Matt Lahood表示：「這無疑將打擊房產行業。」
The Agency在新州、維州、昆士蘭和西澳洲都分公司。Lahood表示，最先受到衝擊的將是樓花公寓和租賃市場。
「這類房產在很大程度上依賴於海外學生，這類群體來到這裏，然後先租房再買房。」他表示：「但我們將失去這一需求來源。」
不過Lahood預計，現有中端城區住房市場的房價不會下降，市場底部的萎靡也並沒有開始。
他說:「很多(現在買房的)人在去年12月或今年的1月和2月賣掉了他們的房子。」
「我們的很多買家都是在3月、4月、6月在市場上找不到任何合適房產的人。」
「這就是市場一直堅挺的原因……在未來幾年左右，我們可能不會看到移民的影響。」
Lahood表示，由於延長后的政府支持計劃僅限於新房，對首次購房者的優惠政策將防止投資級別的住房價格下跌得太嚴重。
他說:「以年輕人為目標群體的首次置業貸款擔保計劃將為未來幾年的住房市場提供支撐。」
然而Oliver表示，儘管現房和新房市場目前分別受到壓抑的需求和政府刺激措施的支撐，但兩者都可能面臨清算。
「影響最初會出現在單元房中，但最終會出現在獨立屋市場中。」他說:「這是由住房需求決定的，今年的需求將下降約10萬套。
哪些城市將遭受最嚴重的影響？
Lahood認為，悉尼和墨爾本將首當其衝，受到的影響也最嚴重。
「墨爾本的租房市場受到嚴重狙擊，悉尼的東區也是一樣。」他表示：「很明顯，大學附近的住房遭受同樣打擊，他們見不到學生。」
Oliver指出，如果不加以控制，這些問題在學生和租房人口密集地區可能會蔓延，但目前那些傾向於業主自住的地區是安全的。
Lahood表示，位於陽光海岸和黃金海岸的度假聖地也可能受到影響，部分原因是由於封閉的邊界限制了洲際旅行。
他說，澳大利亞的其他地區，例如珀斯、阿德萊德、堪培拉和其他地方暫時基本不受影響。
在珀斯和達爾文，房價正從多年的下跌和停滯中復甦，勢頭使當地市場免受衝擊。
而堪培拉則是一直受到澳大利亞公共服務部門的保護。