澳洲進入解封時間，房地產迎來大牛市
澳洲進入解封時間,地產行業引來重大利好。
房屋成交量價齊飛，澳洲迎來30年來最大漲幅。
放水不息，牛市不止！
地產行情
受超低利率、寬鬆信貸政策、政府刺激措施以及疫情期間創紀錄的儲蓄率等因素的影響，澳洲房屋銷量達到了2004年以來的最高水平。
在到8月為止的一年內澳洲有50多萬套住宅易手。
在過去12個月全國有59萬8千套獨立屋和公寓易手，上升了42%之多，這是2004年以來的最高易手量。
新州的住宅易手量比一年前增加了38.9%達19萬1090套，維州增加34%到12萬9933套。
之前較為疲軟的西澳和北領地分別錄得62%和58.5%的增長，是全國最高的。
南澳增加了38.6%，昆州增加54%，ACT 27.1% 塔州10.6%。
CoreLogic 研究部主任Tim Lawless 說房屋需求在海外移民停滯下的強勁增長得益於較便宜的貸款，低房貸款和高家庭儲蓄率。
強勁需求推高了房價，到8月底澳洲住宅的總價值估計為89000億澳元。Lawless 說4月份時這個數字高過8萬億，有可能10月1日報告9月份數據時就突破了9萬億。
新的研究顯示，房屋成交量(房屋銷售占房屋總數的百分比)目前已達到5.6%，為2009年12月以來的最高水平。就在兩年前，由於信貸條件收緊、住房負擔能力下降以及印花稅等交易成本較高，該比率曾跌至3.7%的創紀錄低點。
悉尼銷售中有58%是獨立屋， 墨爾本有68%是獨立屋，全國這個比例是73%。
獨立屋佔全部銷售的比例上升了5.6%，這是12年來的最高數字。
昆州獨立屋佔全部銷售的比例上升了6.8%，是2008年來各州最高和最強勁數字。
ACT第二高為6%，新州5.8%，西澳5.6%，南澳5%，塔州4.9%，維州4.6%，北領地3.7%。
隨著更多春季掛牌上市，短期內房屋成交量很可能會繼續增加。
預計成交量將在明年初見頂，但隨後可能會下降。然而，封鎖造成的破壞使趨勢更難辨別，而且扭曲影響了銷售和掛牌。
數據窺趨勢。
悉尼
悉尼正式進入解封時間。
上周悉尼地產行情再次維持清空率高位（84%）.和此前一周市場行情相似，上周悉尼出貨量較少，共有569處房產進行拍賣。
上周實際成交為354套（較此前一周略有所提升），但均價有所下降，從此前一周的156.5萬澳元降至146.085萬澳元。
悉尼房價飛漲！
收入和房產價格之間日益擴大的差距可能會在好轉之前進一步惡化，這使得首置業者比以往任何時候都更難攢下首付款。
隨著房地產市場的繁榮和工資增長的低迷，澳洲各地的房地產價格現在是家庭可支配收入的五倍以上，而且還將進一步攀升。
現在獨立屋的年增值幅度甚至超過了澳洲一些收入最高的專業人士。
澳洲央行（RBA）模型顯示，房價已經從90年代中期的家庭可支配收入的3倍以下，上升到收入的5.5倍以上。
安永（EY）大洋洲首席經濟學家馬斯特斯（Jo Masters）說，在工資低增長的背景下，房地產價格繼續上漲，這兩者之間的差距可能會繼續擴大。
Domain模型顯示，悉尼141萬澳元的獨立屋中價比大悉尼地區的僱員收入中位數高出23倍左右。單元房是13倍左右。
不僅是讓人買不起房，同時也讓人供不起房。
數據顯示，目前有40%的新州抵押貸款持有人面臨「抵押貸款壓力」，他們在還款和生活成本上的支出超過了收入。
也就是說，悉尼大部分地區的房主負擔不起抵押貸款，如果利率迅速上升，他們將陷入財務困境。
在嚴密封鎖的悉尼西南地區，房主面臨抵押貸款壓力的比例甚至更高。
比如：Campbelltown 附近 89% 的房主支付了他們負擔不起的抵押貸款，而在鄰近的 Narellan 和 Mount Annan 地區，這一比例為 80%。
抵押貸款壓力迫使這些家庭中的許多人動用他們的積蓄、積累信用卡債務或向家人和朋友借款以維持生計。
True Savings董事長，前 CBA 數字執行官皮特·斯蒂爾 (Pete Steel) 表示，面臨抵押貸款壓力的家庭的財務狀況不可持續，他們的財務狀況正在「下沉」。
他說，這些居民常常因為收入下降而苦苦掙扎，尤其是在疫情期間，而且許多人只是勉強通過了嚴格的信用評估測試，才能獲得貸款。
未來利率將不可避免地從歷史低點上升，風險在於陷入困境的抵押貸款持有人會拖欠貸款，銀行將不得不收回他們的債務。
看完行情看具體房源，盤點近期悉尼的亮眼地區。
東區
東區近期出貨量較少，且多為拍前成交。
上周東區市場以公寓為主，交易價格保持高位。
市場消息指，悉尼的一棟豪宅以1150萬澳元售出。買家通過Facetime視頻看房，而且看房的當天就成交了。
這棟豪宅的賣家是Jason Johnson及其妻子。他們本打算在9月30日拍賣這棟位於悉尼富人區Dover Heights的房子。不過，一位神秘買家通過視頻看房20分鐘，數小時后就決定購入。
據悉，這名買家來自珀斯，在採礦行業工作。
所以，好的房子，不缺買的人。
北海灘
上周，北海灘市場交易平穩。
Manly獨立屋成功以近512萬澳元的價格成交，可見市場之火熱。隨著東區、下北價格高企，北海灘成為許多剛需購房者的備選之地。
下北
熱門下北區房市再次跌入低谷，不僅僅是成交價還是出貨量都不盡人意。
上北
華人鍾愛的上北，上周是市場的熱門區域，市場漸漸恢復活躍度。Killara、Pymble等地恢復行情，陸續有房源推上市場。
華人區
上周華人區房市表現亮眼，上市房源較多。
西北華人青睞的傳統區域雙E，Carlingford的成交價格也表現不錯，量價齊飛。
墨爾本
上周，墨爾本市場再次陷入低迷，清空率下跌，清空率從此前一周的76%反跌至67%。
值得注意的是，新手投資者如果瞄準墨爾本內城區的大型家庭住宅，每周可賺取上千澳元的租金回報。
今年，距離CBD 5公里範圍內的四居室或四居室以上的獨立屋獲得了最大的租金回報，超過了其他任何戶型，因為在封鎖期間人們對額外空間的需求飆升。
澳洲領先地產公司PRD Real Estate的一份報告顯示，在內城區，這類戶型的租金回報中位價為1000澳元，而內城區為795澳元，較遠地區僅為450澳元。
但內城區的獨立屋恢復得最快，過去一年租金中位價增幅最高，達到5.3%，是一項可靠的投資。另外，PRD的首席經濟學家Diaswati mardismo表示，內城區的公寓市場在封鎖壓力 下走軟，這並不奇怪。
在疫情爆發前主要由國際學生和遊客居住的內城區一居室公寓，其租金一年下跌了 9.6%，租金中位數至330澳元。
這使得投資者看到了機會。
墨爾本傳統富人區
上周墨爾本傳統富人區房市全線進去冷靜期。Kew、 Brighton地區買方和賣方對峙局勢出現。
華人區
華人區上周表現可圈可點，成交情況搶眼，無論出貨量、成交價格，都反應了市場高度旺盛的需求。
阿德萊德近期房市清空率一直保持高位，市場活躍度高。
上周，阿德萊德持續清空率為89%，掛牌房屋數為132，成交數為62，中位價上跌至78萬澳元。
傳統好區價格維持高位，但相較前幾周，獨立屋價格漲勢趨於穩定，市場出貨量較少。
布里斯班
昆州房市上周保持活躍態勢。。
清空率升至82%，成交中位數跌至94.5萬澳元。
悉尼、墨爾本疫情持續緊張，使得這兩地的買家對於昆州房產的熱情持續推高，一旦有階段地解封，布里斯班房地產市場將異常火熱。
但這種趨勢在轉變。
自 1月底以來，首府城市平均房價上漲了 16.8%，而城郊房價上漲了 14.7%。
在寬鬆政策生效之前，自 2020 年 4 月以來，城郊房屋價值的資本收益率一直高於首府城市地區。
雖然悉尼和墨爾本目前仍處於封鎖狀態，但隨著陸續解封，越來越多的人也將被召回辦公室上班，這意味著離市中心太遠的地方不再那麼方便。
堪培拉
上周，堪培拉清空率為100%，掛牌數30。
堪培拉的房地產市場的主力軍是自住型買家（公寓、獨立屋），沒有太多炒家的加入，使得區位、稀缺性成為選房的關鍵。
西澳
西澳上周清空率為100%，但西澳地產的主要市場仍然是私下交易，所以這一數據並不具備參考性。
上周，西澳私下交易633套（較上上周有大幅上升）。
塔州本周清空率沒有數據，但和西澳一樣，私下交易才是重點。
私下出售物業165套（較此前一周下降3套）， 市場保持持續熱度。
但有水景好位置的靚房並不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。
北領地
北領地上周私下成交22套，交易數據與前幾周略有下跌。但首府達爾文的房地產市場仍維持良好態勢，公寓交易價格非常好。
責任編輯：yxy
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