UBS：悉尼房價被高估！澳人收入已跟不上債務增長的步伐
投資銀行瑞銀(UBS)的一份新報告警告稱，悉尼的房價被高估，澳大利亞家庭背負的債務比收入還要更多。
但購房者幾乎看不到任何緩解的跡象，因為除非利率上升，否則房價可能會繼續上漲，而儲行認為在2024年之前不太可能加息。
與此同時，安保資本(AMP Capital)首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)估計，按一項指標衡量，悉尼獨立屋價格被高估39%，單元房被高估了約30%。他預計，明年房價將繼續上漲，但上漲速度將放緩。
他說，悉尼房價自21世紀初以來一直被高估，但高估的程度有所不同。
在其他地方，澳洲國民銀行（NAB）將其2021年首府城市住宅價格增長預測小幅上調至23%，2022年進一步上調至5%，此前該銀行此前預計今年和明年的住宅價格分別上漲19%和4%。預計悉尼、墨爾本、霍巴特、布里斯班和珀斯的房價將分別增長27.5%、18.8%、28.4%、23.2%和14.5%。
過去一年，房地產市場蓬勃發展，原因是大流行期間的購房者有更多時間在家，並藉助創紀錄的低利率、政府刺激措施和因取消海外度假而節省下來的資金，因此有能力追求更大的房子。
UBS的《2021年全球房地產泡沫指數》發現，悉尼比倫敦或紐約更被高估，但報告沒有將悉尼的房地產市場稱為泡沫。法蘭克福、多倫多和香港是最具泡沫風險的城市。
任何在該指數中分數超過1.5分的城市都被認為存在泡沫風險。悉尼為1.39，上升至第11位。
UBS警告稱，「家庭不得不借入越來越多的資金，以跟上房價的上漲。結果，在上個季度，幾乎所有地方的未償抵押貸款增長都在加速，債務收入比也在上升——在加拿大、香港和澳大利亞最為明顯。」
報告稱，銀行和政府面臨採取行動的壓力，貸款標準正在收緊，這可能會阻止全球大多數城市的房價上漲。債務收入比一直是人們關注的焦點，財相弗萊登伯格(Josh FRydenberg)最近支持可能對與收入相關的巨額貸款進行打擊。
至於悉尼，UBS表示，此前市場的下跌是短暫的，房價已創下新高，如果不加息，房價可能會繼續上漲。
「房價漲幅明顯超過了當地收入增速，使人們難以負擔房價，從而進一步增加了對寬鬆融資條件的依賴。貨幣政策可能暫時保持寬鬆，收緊貸款規定可能會導致價格回落。」
報告發現，要在悉尼市中心附近買得起一套60平方米的公寓，有技術的服務工作者平均需要工作8年，而2011年為5年。
對於投資者來說，一套同樣大小的公寓需要出租30年才能回本，而2011年為20年。
奧利弗(Shane Oliver)表示，將房價與租金進行比較，並根據低通脹環境進行調整后，悉尼的房價比合理價值高出約39%，墨爾本的情況也類似。不過，這一指標將租金與自住房產進行比較，而購房者可能願意為自住房花更多的錢。
但奧利弗補充稱，他預計房價不會繼續以繁榮時期的速度上漲，並預測2022年房價將小幅上漲7%，因為獲得大筆住房貸款變得更加困難。
BIS Oxford Economics首席經濟學家亨特(Sarah Hunter)也預計，房地產市場的勢頭將放緩。
她說，「在過去15個月里，房價正變得越來越難以承受。去年7月和8月，當市場開始轉向時，一個關鍵的推動群體是首置業者——這些人現正在撤退。」
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