澳新銀行預計後年房價下跌
該銀行經濟團隊的 Felicity Emmett 和 Adelaide Timbrell 預測，在 2023 年價格開始下跌之前，今年 20% 以上的價格漲幅將在明年放緩至 6%。
他們寫道：「負擔能力限制正在加劇，新上市房屋數量大幅增加，宏觀審慎收緊和抵押貸款利率上升將限制未來一年的貸款。」
「雖然 2022 年回歸移民將是一個優勢，但這些負面影響可能會抵消這種積極影響。」
然而，經濟學家警告說，希望在 2023 年討價還價的潛在買家可能會感到失望，預計當年價格僅下跌 4%，這甚至不會抹去明年的預期漲幅。
正如他們所描述的那樣，市場「回滾」的一個跡象是最近房屋借貸的疲軟，尤其是自住業主，這通常先於價格變動。
他們指出：「自住業主的新貸款融資已經見頂：自1月份以來首次購房者融資一直呈下降趨勢，其他自住業主的融資在過去兩個月下降了10%。」
「在截至 5 月份的一年中翻了一番多之後，投資者融資增長仍然保持正增長。」
租金上漲
投資者不僅在追逐他們在過去一年左右的時間里在市場上看到的資本收益，而且在經歷了一段時間的疲軟之後，還看到租金強勁上漲，尤其是市中心公寓的租金大幅下跌。
澳新銀行指出：「早先的單元房和獨立屋、首府城市和地區之間的租金增長差距已經基本縮小。」
這導致首府城市以及許多偏遠地區的租金負擔能力惡化，這些地區的空置房屋稀缺且需求回升，部分原因是許多員工遠程工作的能力增強。
隨著越來越多的房地產投資者進入市場，人們也藉此機會出售他們的房產。
自 10 月以來，新上市的待售物業至少處於過去四年的最高水平，為買家提供了更多選擇。
待售物業數量增加的同時，一些買家因負擔能力限制而退出。
利率上升和監管風險
Emmett 女士和 Timbrell 女士警告說，利率上升可能會進一步削弱負擔能力。
澳新銀行目前預計澳大利亞央行將在 2023 年上半年首次正式上調現金利率，這將推高浮動抵押貸款利率，但經濟學家警告說，固定抵押貸款利率已經急劇上升。
「上漲快于預期會增加價格放緩幅度超過我們目前預期的風險。反之亦然，」他們指出。
「不斷增加的移民可能會在一定程度上抵消抑制國內需求，但鑒於過去兩年的證據表明利率在住房方面勝過人口增長，我們懷疑這是否足夠。」
除了最近將可服務性緩衝從比當前抵押貸款利率高出 2.5 個百分點至 3 個百分點之外，銀行監管機構 APRA 也有可能對住房貸款實施進一步限制。
澳新銀行經濟學家指出：「考慮到它可以作為槓桿上限，而且相對容易實施，進一步增加可維修性緩衝是有吸引力的。」
「此外，近期高債務收入（DTI）貸款的提升一直是一個焦點，但為了避免限制一些實際上風險較低的高 DTI 借款人，結合 DTI 和 LVR（貸款估值比）限制在我們看來，這似乎是另一個可能的舉措。」
然而，澳新銀行的分析師表示，近期固定抵押貸款利率上升、新房上市數量增加（這可能會限制價格的進一步上漲）以及信貸增長放緩，可能會使監管機構不再需要進一步限制。
至於不同首府城市將發生的情況，ANZ 預計布里斯班（+9%）和霍巴特（+8%）明年的房價漲幅最大，阿德萊德、達爾文和珀斯的漲幅預計均低於- 平均 3%。
目前預計阿德萊德和堪培拉的房價將在 2023 年出現最大跌幅，約為 6%，但預計所有首府城市的房價都將出現下跌。
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