后疫情時代，「被迫重塑」的澳洲房市何去何從？
進入2022新的一年3個月以來，澳大利亞的房地產市場可謂發生了巨大變化——創下歷史新低利率導致房價飆升，住房債務與家庭收入比達140.5%！
在新冠疫情開始時城市封鎖、將利率降至前所未有的低點，以及通過刺激措施提振經濟的決定，都在後疫情時代給樓市帶來了不小的「後遺症」。
以上種種因素使民眾紛紛爭相追捧偏遠郊區，獨立住宅比單元房更勝一籌。
陽光海岸、黃金海岸和Illawarra等地區也躋身新一批百萬房市。
政府的購房激勵措施也改變了購屋者組成，更多的首置業者進入市場。
那麼澳大利亞兩年的疫情，對房市到底產生了何種影響呢？下面讓我們為大家一一解讀。
澳洲房產價格上漲了25%
在大流行初期，即2020年4月至2020年9月期間，房價下跌2.1%，但很快就開始回升。
儲備銀行在2020年11月將利率降至歷史低點，並表示利率最早要到2024年才會上調。數十億元的刺激措施為經濟注入了活力，家庭儲蓄猛增。
由於融資成本如此低廉，借貸條件和額度更寬鬆。
根據CoreLogic的房屋價值指數，在2020年4月至2022年2月期間，房價上漲了24.6%。
住宅房地產總值從大流行開始時的7.2兆飆升至今天的9.8兆澳元。
房價中位數增加了173,805澳元，達到728,034澳元。
首置業者活動激增
由於利率如此之低，（許多人在父母的幫助下）首置業者大量進入市場。
從2020年6月開始，隨著聯邦政府推出HomeBuilder計劃以及州政府撥款和印花稅優惠的推出，首置業者活動激增。
首置業者活動激增反映2009-10年陸克文工黨政府2008年首置業者補助金之後的飆升。
然而，在 2021年1月達到頂峰后，首置業者活動減少，此反映出進場門檻變高，飆升的房價大幅超過收入。
2022年1月，首置業者貸款佔自住者抵押貸款需求的24%，與十年平均水平一致。
租金創歷史新高
根據追蹤租金估值隨時間變化的CoreLogic租金指數，租金飆升至歷史新高。
在大流行開始時，租金略有下降，在2020年3至8月期間下降了0.8%，但很快恢復后飆升。
2021年，年租金增長率達到 2008 年以來的最高水平。
自2020年3月以來，廣告租金中位數已增加每周30元至每周470澳元。
住房債務水平創歷史新高
過去兩年房地產價格和租金的快速上漲主要是由於利率處於歷史新低。
由於澳儲行將官方現金利率目標設定為0.1%，較低的債務成本使借款人能夠獲得更多信貸，這也使債務水平打破新紀錄。
截至1月，未償還住房信貸總額達到創紀錄的2兆澳元以上！
到2021年第三季度，家庭債務與收入的比率達到創紀錄的140.5%！
「高水平的住房債務，尤其是在增長速度快于收入的情況下，給澳洲經濟造成了脆弱性。然而，重要的是要在資產價值高、利息成本相對較低的背景下統計出的債務水平，」CoreLogic的研究主管歐文（Eliza Owen）說。
「澳聯儲的數據顯示，住房利率收入比例已降至1999年以來的最低水平，家庭債務也作為住房價值的一部分呈下降趨勢。」
相對於單元房，獨立屋溢價創歷史新高
新冠疫情的影響和買家需求的組成使獨立屋房價和單元房價格之間出現了創紀錄的差距。
很多人都表現出想要搬出城市，從單位房搬進獨立屋的意願。
歐文說，像HomeBuilder這樣的政府政策也可能導致對獨立式住宅的需求增加。
2022年2月，澳洲獨立屋中位價比單元房中位價高出29.8%，創下歷史新高。
鄉鎮地區的崛起
2020年和2021年的移民趨勢顯示，離開城市前往鄉鎮地區的人數顯著增加。
「結果是住房需求高於正常水平，而澳洲偏遠地區的銷售和租賃市場的掛牌量異常低。」
自2020年3月以來，澳大利亞偏遠地區的住宅價值上漲36%以上。
首府城市的房價上漲21%以上。
「在過去兩年非常受歡迎生活方式地區，陽光海岸、Illawarra和黃金海岸等地區創造了新的百萬房市，這些地區的房屋中位價現在超過百萬澳元的紀錄。」歐文表示。
雖然房價的大幅上漲為房主帶來了顯著的財富增長，但給其他的非房主進入市場留下了更大的障礙。
但自2021年4月以來，全國房屋價值的月度漲幅一直在走軟。
可以說目前房地產市場持續增長的不利因素較多，現金利率可能會早於預期提高，負擔能力受限以及消費者信心減弱會導致需求放緩。
專家預測，雖然大流行期間出現一些結構性變化，例如遠程工作，可能會長期維持澳洲偏遠地區的需求，但今年晚些時候房價可能會在相當廣泛的基礎上開始下降。
那麼問題來了，隨著澳儲行加息的勢在必行，而四大銀行卻紛紛下調房貸利率的複雜局勢之下，澳大利亞房地產市場未來又將會掀起什麼樣的「驚濤駭浪」呢？
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