法案出台常見問題：新州首次置業者可選擇繳納年度房產稅代替印花稅
在今年6月21日的時候，新南威爾士州政府出台了針對首次置業者的房市新政「首次置業者選擇」(First Home Buyer Choice), 允許符合要求的置業者選擇每年繳納一定的房產稅來替代一次性支付的印花稅。
經過五個月的博弈，新南威爾士州州長多米尼克·佩羅特（Dominic Perrottet）支持的房地產改革通過了議會。
雖然新的房產稅法案需要等到明年1月16日才能完全執行，但是從11月11日起，首次置業者就可以在房產稅和印花稅之間做出選擇。
今天我們就來看看一些常見的問題。
1、什麼是首次置業者選擇？
政府現在為購買價值150萬澳元及以下的新房或現房的首次置業者提供選擇，他們可以選擇支付一次性印花稅或選擇繳納年度財產稅。這個政策同樣適用於購買空置土地的首次置業者，如果他們購置空地將用於建造價值80萬澳元及以下的房屋。
在新政策下，首次置業者仍將繼續有資格獲得首次置業者印花稅豁免和優惠。
由於首次置業者購買價值65萬澳元及以下的新房或現房是不用繳納印花稅的，因此不會選擇房產稅。對於購買價值介於65萬和150萬澳元新房或現房的符合條件的首次置業者可以使用相關網頁 First Home Buyer Choice Calculator 來比較年度財產稅和一次性印花稅，並選擇最適合您的稅種。
2、政策何時生效？
雖然，《房產稅(首次置業者選擇)法》(Property Tax (First Home Buyer Choice) Act 2022) 將於2023年1月16日正式生效。
但是，在 2023 年 1 月 16 日之前還有一個過渡期，符合條件的首次置業者必須支付印花稅，但可以在 2023 年 1 月 16 日之後申請退稅。
如果您於2023年1月16日及之後簽署現房合同(Contract of purchase)，您將可以選擇選擇繳納年度房產稅替代印花稅。但是，您務必在交割結算前做出稅種的選擇。如果您選擇了房產稅，您可以在交割結算前改變您的選擇，但在結算交割后，您將不可以調整所選擇的稅種。
如果您於2022年11月11日和2023年1月15日間簽署了現房合同(Contract of purchase)，並且您符合首次置業者的條件，您同樣地可以選擇繳納年度房產稅。如果您選擇繳納年度房產稅，那麼您可以於2023年1月16日和2023年6月30日期間地任意一天做出選擇。
如果房產的交割結算髮生於2023年1月15日及以前，那麼您仍需先繳納一次性印花稅，但是您可以在2023年1月16日之後向Revenue NSW 申請退回您已繳的印花稅。
一旦您做出出繳納房產稅的決定，您將不可以再做任何變更。如果房產的交割結算髮生於2023年1月16日及以後，您將不需要預先繳納印花稅。
如果您於2022年11月11日及之後簽署期房合同(Off-the-plan purchase contracts)並且房產的交割結算髮生於2022年11月11日及之後，您同樣可以選擇繳納年度房產稅。但是，您需要注意您的印花稅的結算時間， 如果您的房產用於居住，印花稅的結算髮生取決於兩個時間節點，合同簽署的12月或者交割結算的發生，以上兩個時間節點先發生的便是您印花稅的結算時間。
您同樣可以以先繳納印花稅再進行退稅的方式，申請繳納年度房產稅。
3、哪些置業者符合政策的條件？
您必須符合現行首次置業者補助計劃 (First Home Buyer Assistance Scheme) 的資格標準，並且購買的房產價格不超過150 萬澳元或購買的土地價格不超過80萬澳元。
申請人必須是年滿18歲的個人。首次置業者及其配偶或伴侶必須從未在澳大利亞擁有或共同擁有住宅，並且從未獲得首次置業者豁免或優惠。
首次置業者必須在購買房產後的12個月內搬入新房，並在那裡連續居住至少六個月。
4、如果選擇繳納年度房產稅，每年需要繳納多少呢？
在2022-23財年和2023-24財年，您需繳納的財產稅為400澳元加上房產土地價值的0.3%，土地價值由新南威爾士州估價師總局 (NSW Valuer General) 確定。
從2024-25財年開始，房產稅率將每年變更，但是政府會確首次置業者能負擔得起房產稅。稅率系統將確保平均財產稅支付與人均國家生產總值 (Gross State Product per capita) 保持一致。在過去15年中，人均國家生產總值以年均3.2%的速度增長。另外，法律規定財產稅稅率的年度增長不得超過4%。
5、您應該如何比較年度房產稅和印花稅？
您可以使用政府提供的相關計算網頁 (https://www.service.nsw.gov.au/transaction/calculate-your-property-tax)。在印花稅和財產稅之間進行選擇時，您需要考慮該房產預計持有的時間長度，以及您可能需要支付房產稅的年數。
如果您打算長期持有該房產，可能印花稅是一個更好的選擇。
如果您打算短期持有該房產，那麼房產稅則可能是一個更好的選擇。相關統計表明有一半的自住房業主都在10.5年內出售房產，自住房的平均持有年限為22.6年。
6、首次置業者選擇財產稅需要一次性付一整年的房產稅嗎？
不用。
房產稅可以按季度或年度分期支付，但是，房產稅將按一個財政年度（即7月1日至6月30日）進行計算。房產稅將從房產的交割結算開始徵收（通常是買方收到房屋鑰匙的時候）。如果首次置業者購買房產的年限不滿一年，那麼房產稅將按日比例減少，因此購買者只需支付他們在相關財政年度擁有房產的天數。
7、如果首次置業者逾期支付房產稅，會不會被強制售賣房產？
不會。
任何人都不可以被要求前置售賣他們的房產來支付房產稅，並且納稅人可以通過房產稅遞延計劃(property tax deferral scheme)來延遲支付房產稅。如果Chief Commissioner認可一個家庭無法支付其房產稅，他們的房產稅會被遞延直至他們的財務狀況發生改變。
8、首次置業者可以從年度房產稅轉換成印花稅嗎？
不可以。
在房產交割結算前，首次置業者可以從印花稅和房產稅中做出選擇。
一旦做出選擇，就不可以在交割結束后改變。
如果首次置業者選擇房產稅，他們必須支付房產稅直到房產被售賣。
9、房產稅和土地稅之間的區別？
房產稅是每個財年根據其土地價值對某個房產徵收的年度稅。
自住和投資類房產有不同的財產稅率。如果首次置業者選擇為其首套房產支付房產稅，他們將無需就該房產繳納印花稅或土地稅。迄今為止，政府對土地稅還沒有任何改動的計劃。如果您所有擁有的土地的價值高於土地稅門檻，那麼您就需要繳納土地稅。
土地稅是在每個日曆年開始時對您擁有的所有土地的總價值徵收的年度稅。
但是，您的主要居住房產將不計入土地的總價值，並且土地稅可能適用其他免稅和優惠政策。
10、房產稅和土地稅之間的區別？
從 2023 年 1 月 16 日起，可以通過您的律師申請選擇繳納房產稅。
對於在2022 年 11 月 11 日至 2023 年 1 月 15 日期間簽訂合同的首次置業者，需要向Revenue NSW提交申請，然後在2023 年 1 月 16 日至 2023 年 6 月 30 日期間內選擇房產稅。如果購買時已經支付了印花稅，那麼印花稅將在房產稅申請獲得批準時退還。
11、政策對於非首次置業者的影響是什麼？
這項政策不會改變非首次置業者的任何稅務安排。這包括購買農田、商業地產、住宅投資地產或變更居住地的非首次置業者。
12、政策對於租房者的影響是什麼？
只有首次置業者才有資格選擇房產稅，他們必須在他們購買的房屋中居住至少六個月。然而，其中一些首次置業者會選擇在最後搬離並將房屋出租給租戶，但是他們仍然需要支付房產稅。《住宅租賃法》(Residential Tenancies Act 2010) 的第40條要求房東繳稅，但是房東不得要求租戶支付房產稅。
然而，租金的浮動由市場和供求量決定，因此，首次置業者房產稅將不會對租金水平產生任何明顯影響。
如果租戶對房東因支付房產稅而造成的租金上漲提出異議，可以通過NSW Fair Trading和NSW Civil and Administrative Tribunal進行維權。
新州正式引入房產稅，應該會減輕不少年輕人和低收入群體的購房壓力，降低購房的前期成本。很多首次購房者可能會在幾年後出售其首套房產，那麼繳納房產稅應該是更為利好的，這就使得房產稅的引入給了大家更多的選擇，至少可以不需一次性繳納上萬澳元的印花稅，而是每年支付400澳元的房產稅以及土地價值的0.3%即可。
不管是房產繳稅還是簽署購房合同等等，在澳洲買賣房產都有很多不可忽視的細節，建議大家一定慎重並諮詢專業人士的建議和分析。
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