樓市萎靡不振！投資澳洲公寓，還能賺錢嗎？
最近，不少朋友感嘆：這屆年輕人，真的難！
論財富，相比自己的父輩，平均而言，千禧一代至少要少12倍。
當財富更少、房價更貴、收入更難上漲的當下，年輕人是否能夠超越自己的父輩呢？
答案肯定是，有的。
例如，有人炒幣掙錢，有人炒鞋掙錢……。
相對上述種種，對於很多人而言，買房可能是最容易的一條致富途徑，尤其是最近澳洲房價暴漲。
不過，大漲之下，並不一定都經得起細看，比如說某些地區的公寓。
冰火兩重天
無論是在澳洲，還是在中國，無論是在北上廣、還是在悉尼、墨爾本、布里斯班，房子一定是個高頻詞。
無論是普通老百姓，還是超級富豪，房子一定是標配。
但是，選對房子絕對是個技術活。
一組數據顯示，全澳範圍內，獨棟屋房價整體上漲，但是，在供過於求的公寓市場，則基本上是一潭死水。
過去一年，這些城市的公寓不如預期，依舊未能實現疫情后的復甦，包括悉尼和墨爾本的多個地區。
絕對跌幅看著不大，但是，所謂沒有對比，就沒有傷害。
在房地產市場持續萎靡的大背景下，上季度悉尼每12套成功出售的房產中，就有至少1套的售價低於購入價。
這其中，虧本出售公寓的比例要遠高於獨棟屋。
CoreLogic最新發布的Pain & Gain Report報告顯示，越來越多的悉尼賣家被迫接受售價低於購入價的現實。
去年四季度，悉尼有8.8%的房屋虧被銷售，這一比例在首府城市中排名第三，僅次於達爾文和珀斯。
這是自2019年中期以來虧損銷售比例最高的一次，當時有9.3%的住宅以虧損的價格出售，較上一季度的7.8%也有所上升，這也是十年平均水平（4.4%）的兩倍。
CoreLogic的研究主管兼該報告的作者Eliza Owen表示，虧損出售主要集中在公寓市場，有14.8%的公寓轉手時出現了虧損。相比之下，獨立屋出現虧損出售的比例 只有2.1%。
Owen表示：「在全國虧損出售的公寓中，悉尼和墨爾本佔了一半以上。風險和價格增長停滯一直是導致虧損出售的原因，但在樓市低迷時期，這些數字就會變得有點 極端。」
在悉尼，Botany Bay及周邊區域如Mascot和Pagewood的虧損銷售率最高，為 26.7%，其次是Parramatta（23.5%）、Ryde（23.2%）、Strathfield（22.2%）和 Burwood（18.5%）。
房產投資者的虧損情況更為普遍，因為他們更可能持有公寓。11.8%的投資房產出現虧損出售，而自住房產的虧損比例為5.5%。
有人歡喜，有人愁
對於公寓不漲反跌，立場不同，自然看法不同。
買了這些地區公寓的人自然是不高興的。畢竟，誰買房都是奔著升值、或者租金收入去的，結果是房子不如預期，自己還要背負持有成本（稅費、房貸……）。
現在，墨爾本成為全澳第二大最具租房可負擔性的首府城市，僅次於阿德萊德，與珀斯相當。
不過，對於那些之前因為房價太貴，一直無法成功買房的人群（尤其是剛需）而言，公寓的下跌給他們提供了一個難得的「上車」的機會。
未來怎麼走？
在房產投資的世界里，有一句經典名言：「長期看人口、中期看土地、短期看金融」。
這句話是對多個住房市場周期的總結。
有人說，這句話可以說是，澳洲、美國等發達經濟體、以及中國等發展中經濟體房產市場的「基因密碼」。
一位業內人士說道：「感覺錢多的沒地放，都進樓市了。」不過，隨著利率陡升，短期驅動因素開始受到一定程度的抑制。
結語
澳交所的一份報告顯示，在過去一個世紀以來，澳洲的藍籌房產長期回報率一直保持在年均6.8％的水平。
所謂的藍籌房產指的是：「需求旺盛、供應有限、出租空置率低、未來人口預計增長強勁、位於澳洲主要市區的房產。」
這個長期增長率僅僅是房產的年均升值幅度，還不包括出租收益。加上出租收益，長期的年均收益在9.8%左右。
考慮到，澳洲絕大多數人買房一般也是按揭買房，槓桿一般在4-5倍左右。因此，從長期收益率來看，房產仍具備不錯的投資屬性。
不過，還是那句老話，選對房子最重要。
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