澳洲房價，驚人變化
去年11 月，澳洲央行的再次加息未能阻止澳大利亞房價繼續上漲。
CoreLogic發布的最新房價指數顯示，3月份，澳洲五個主要首府城市平均房價上漲了0.6%，其中珀斯以1.8%領跑、阿德萊德漲幅和布里斯班分別以1.1%，1.0%緊隨其後。
2024 日曆年第一季度結束，五個首府城市房價平均上漲 1.7%。
和往常不一樣的是，這個季度的房價上漲是受到珀斯 (5.5%漲幅)、阿德萊德 (3.5%漲幅) 和布里斯班 (3.1%漲幅） 的推動。
房價的反彈依然非常驚人。
自2023年 1 月 29 日房價觸底以來，5 個首府城市的房價已上漲 11.8%，其中除墨爾本外，所有主要首府城市均出現兩位數反彈。
而自 2023 年中期以來，珀斯、阿德萊德和布里斯班的價值增長開始超過悉尼和墨爾本。
目前這種情況顯然與歷史截然不同，從歷史角度來看，面對利率上升和借貸能力下降，房價應該是持續下滑，直到降息。
而如今則是強勁反彈，主要原因很明顯：移民驅動的創紀錄人口增長！
澳洲房市的人口紅利期
在過去一年中，澳大利亞迎來了創紀錄的765,900名海外新移民，使得人口增長達到了70年來的最高水平。
人口的變化直接導致澳洲房屋空置率達到了歷史最低點，同時新房建設速度跟不上增長的步伐。
澳大利亞統計局（ABS）的數據顯示，截至2023年9月的一年裡，每天有大約2098名移民抵達澳大利亞，使得澳洲人口正式突破了2700萬大關。
這一人口增長對澳大利亞的住房市場產生了顯著影響。
新州的凈海外移民人數最多，達到186433人，其次是維州（161758 人）和昆州（87954 人）。
這三個州也是澳洲房價排在前列的地區。
而2024年第一個季度，之所以珀斯，阿德萊德和昆州房價漲幅出現領跑：
1. 是因為這三個地區的房價比起悉尼和墨爾本來說，還有一定差距。
2. 對於普通人而言更可以負擔得起，因此大量州際移民湧入，推動了當地房價上漲。
澳洲統計局的數據顯示昆州仍然是澳洲人最想移居的地方，在截至2023年9月的一年中，該州的州際移民人口增長了32625人。
西澳位居第二，人口增長了11233人。
而新州最不受歡迎，人口流失了33202人。但新州卻是海外移民湧入最多的州。
大量移民湧入和建房開工量不足導致澳洲大部分地區的新增住房數量趕不上移民增加的速度。
2022-2023財年，澳洲僅新增14.86萬套住房，遠不能滿足澳洲新增的需求
以澳洲家庭平均規模2.5人來計算，需要建造21.1萬多套住房才行！
但實際缺口高達62,757套！
如果以每名新增移民對應一套住房來計算，住房缺口會高達38萬套。
調查發現，上財年，在澳洲統計局定義的88個地區中，有78個地區新增住宅數量少於凈增移民數量，包括悉尼、墨爾本、阿德萊德的大都市地區，以及昆州和西澳的每個地區！
澳洲房東「賺麻」了
房價的上漲也是讓有房族賺的盆滿缽滿！
上周CoreLogic發布的最新《盈利或虧損》報告顯示，房價的持續增長讓澳洲房東在2023年最後一季度平均獲得了31萬澳元的毛利潤，比前三個月高出6.9%！
房東賣房獲利的比例上升了0.4個百分點，達到了94%。
房子轉售的利潤上升了4.2%至299億澳元，凸顯了自2023年初恢復趨勢以來房地產市場盈利能力的提高。
在當前高利率，生活成本高企的時代，這一數據足以顯示出澳洲房市的造富能力。
在首府城市的27個地方政府區域內，幾乎每一處出售的房子都獲利，而所有公寓在31個地區為賣家帶來了利潤。
悉尼的Ku-ring-gai、內西區、Strathfield和Botany Bay地方政府區域是賣家最賺錢的地方，每一處出售的房子都獲得了收益。
布里斯班的Burnside, 阿德萊德的Walkerville和Unley；珀斯的Mosman Park、Subiaco和Nedlands也每套售出的房子也都盈利。
在單元房市場，悉尼西南部的Camden是該市最賺錢的地方，所有售出的單元房都實現了盈利。
在墨爾本，Melton, Nillumbik和Macedon Ranges是最賺錢的，每個單元房都有利潤。
在強勁的房價上漲推動下，澳洲的家庭財富連續第五個季度增長，也是在這個季度增長近3%，達到15.7萬億澳元！
新買家的噩夢
而對於準備進入市場的買家而言，則是一場災難！
MCG Quantity Surveyors公司的專家對PropTrack房產估值數據的分析顯示，如在悉尼購買房價中位數134萬澳元的房子，購房者至少需要積攢24.6萬澳元，才能支付10%的首付、印花稅和其他前期費用；如果支付20%的首付購買同價位的房子，購房者則需要大約34.4萬澳元的前期儲蓄。
在大墨爾本地區（房價中位數為79.7萬澳元）購買一套均價房子之前，購房者除了必須存下8萬至16萬澳元（10%或20%）的首付，還要支付4.3萬澳元的印花稅。
昆州會相對好點，首府低於3.2萬澳元的昆州購房者現在還有18個地區可以選擇，其中只有一個在大布里斯班。但是，昆州的負擔能力危機也正在顯現，獨立屋首付最低的是位於Rockhampton附近的Mount Morgan，只要22,702澳元。
目前，澳洲多數地區的購房者需要積累」大量」儲蓄才能進入房市，但很少有人能湊到必要的資金。
結語
我們在周六的文章《3月澳洲房價增速或再創新高！悉尼可負擔性，幾近全球最差！》中提到了，影響房價的各種基本因素包括：人口增長、新建築活動、勞動力市場狀況、以及抵押貸款的銀行規則和法規。
在人口暴漲，建房成本高企，新建房屋嚴重數量不足的今天，供需之間的關係已經遠超宏觀調控的水平。
無論是海外新移民的進入，還是州際移民的變動都需要地方居住，這就是現實！
這種前所未有的背景下正在滋生的是購房者「害怕錯過（FOMO，Fear of Missing Out）」心理。
這也是為什麼，即使近期澳洲上市的房源數量持續增長，但是拍賣清空率卻是依然可以維持在70%左右的高位，房東和買家之間的數量依然保持在較為平衡的水平。
試想，如果澳洲央行在今年晚些時候如預期降息，將會給再次給火熱的房價澆一把油！
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