突發！澳洲海外房產買家，費用激增300%
澳大利亞已成為全球百萬富翁首選目的地，越來越多國際投資者瞄準澳洲房地產。
居外IQI國際房地產集團發布的最新數據顯示，澳大利亞是新加坡購房者的第一大目的地，占居外IQI新加坡出境住宅房產查詢總量的27.5%。
去年移居澳大利亞的 5200 名百萬富翁中，新加坡人也佔了相當大的比例。
2022-2023 財年，新加坡買家在澳大利亞購買了 3 億澳元的住宅房地產。
Juwai IQI聯合創始人兼首席執行官安薩里（Kashif Ansari）表示，這些數據可以深入了解新加坡房地產投資者的偏好。
安薩里表示：「過去十五年來，全球的焦點一直集中在中國買家身上，但來自新加坡的買家活躍的時間更長。」
中國仍然是澳大利亞國際購房的第一大國家，僅在 2023 財年就購買了價值 34 億澳元的房地產。
專門研究投資居留和公民身份的 Henley & Partners 的數據顯示，僅 2023 年就有 5,200 名百萬富翁移民到澳大利亞。
相比之下，有 4,500 人移居阿聯酋，有 2,100 人移居美國。
安薩里表示，澳大利亞在新加坡投資者中的受歡迎程度歸因於文化紐帶、教育機會、穩定的房地產市場、生活方式和地理位置等因素。
對於澳洲政府而言，這筆收入一定是要賺的。
4月9日起，澳洲ATO網站顯示，FIRB（海外購房申請）的費用再度上漲，漲幅幾乎高達300%！
FIRB漲價
2022年7月29日至2023年6月30日，購買100萬澳幣以下的房產需支付$13200澳幣申請費，100至200萬澳幣的房產需支付$26400澳幣申請費，具體請參照下圖。
2023年7月1日起， 至2024年4月8日，FIRB的申請費用小幅上調，購買100萬澳幣以下的房產需支付$14100澳幣申請費，100至200萬澳幣的房產需支付$28200澳幣申請費，具體請參照下圖。
本次修改2024年4月9日生效，有效期至2024年6月30日。本次將FIRB的申請費用進行了更細緻的分類。分成了現房與期房（包括空地）兩種不同的收費標準。
購買100萬澳幣以下的現房海外買家需支付$42300澳幣申請費，100至200萬澳幣的房產需支付$84600澳幣申請費，此費用相較過去來說，可謂是大幅提升（提升300%），具體請參照下圖。
期房（包括空地）方面仍維持過去的收費標準，並未出現改變。具體請參照下圖。
綜觀全局，澳洲政府近期對海外投資者購買澳洲現房的政策進行了一系列的大幅調整。
這一決策背後的初衷在於引導投資者將視線轉移到新建房產上。
新建房產能夠有效推動建築業的發展。建築業作為澳洲經濟的重要支柱之一，其發展對於澳洲整經濟的穩定和增長具有不可忽視的作用。通過引導投資者投資新建房產，可以刺激建築業的需求，增加建築業的產值，進而促進澳洲經濟。
同時，新建房產的投資能夠為當地居民提供更多的就業機會。隨著建築業的繁榮，將帶動相關產業鏈的發展，這些都將為當地居民提供更多的工作崗位。這不僅能夠緩解澳洲的就業壓力，還能提高居民的收入水平，進一步促進社會的穩定和發展。
據RealEstate網站報道，2023年，海外買家在realestate.com.au上的購房搜索量創5年來新高。澳洲政府通過提高海外投資者購買現房的費用來保護澳洲的房地產市場。隨著海外投資的湧入，澳洲的房價出現了上漲的趨勢，這無疑給當地居民帶來了巨大的壓力。通過限制海外投資者購買現房，可以減緩房價上漲的速度，降低房地產市場的泡沫風險。
澳大利亞房價
2023年4季度澳大利亞的房價增長達4.8%，相較於2023年3季度的3.4%有所增長。2004至2023年期間平均值季度增幅為5.4%。
從國際清算銀行的名義住宅物價指數觀察，以2010年為100（基數）來計算，過去14年總計澳洲房產平均漲幅為84.51%。而同樣以2010年作為標準基數，在過去的14年中，澳大利亞實際住宅價格增長僅為30.28%，換言之，名義房價增長中的超過54%的貢獻都是來自於通貨膨脹的貢獻。所以從某種程度來看，房地產依然是一種不錯的對抗通脹的資產。
由於澳洲住房消費價格指數（上圖）所取的基數為2011-2012財年為100初始值，所以我們看到在過去13年中的住房CPI增長為47.5%，與我們之前提及的54%有所偏差。
自2022年澳洲開始大幅升息以來，由下圖可見，澳洲的新屋開工數量可謂是直線下降。
由2021年4月的67141套，一路大幅下滑至2023年3季度的37116套。而與此同時，澳洲的新營建許可與新屋銷售，同樣受到高息環境的影響，一直處於低位運行。直至2024年3月，受降息預期影響，澳洲的新營建許可的月增率終於首次出現正增長。
但是其目前年增率仍為-5.81%，負增長，信心逐步恢復仍需時間。
高息導致高物價？
2024年4月9日摩根大通的資產管理部門的全球市場策略師Jack Manley提出了一個觀點引發了華爾街的巨大討論，即高利率其實推動了高物價的發展。
筆者個人對於此觀點極為認同，正如2月17日的文章「沒結束？澳洲還要加息！？」的文章中所提出高利率本身大幅抑制了房屋供應，從開發持有成本到建築成本，整個時間周期的高利率導致成本大幅攀升，使得許多投資者/開發商望而生畏，進而使房屋供應長期保持在低位。
從而致使供給不足，疊加海外需求推升，導致供需失衡，而推動物價上升。高利率本身就是高物價的推手之一。
澳洲政府近期對FIRB申請費用進行了調整，此舉旨在抑制因「降息預期」可能引發的國內房價進一步上漲。
對於有意在澳洲投資的海外人士來說，本次調整的有效期為2024年4月9日至2024年6月30日。
這意味著，自2024年7月1日新財年開始，FIRB費用規定將再次面臨變動。
從歷史規律來看，申請費用下調的可能性趨近於0！
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