澳洲首府城市外 百萬澳元地區五年激增十倍！悉尼、墨爾本房屋租金大跌
01 悉尼、墨爾本房屋租金大跌
根據CoreLogic的數據，悉尼和墨爾本部分內城區的周租金在過去三個月內下降了多達7%，這些地區正在逐步轉變為租客市場。
專家表示，凈海外移民數量的下降以及家庭規模的增加，顯著減少了對租賃物業的需求，儘管供應量有限，但空置率的上升推動了租金的下跌。
悉尼內西區、內西南區和內南區的房屋租金出現了最大的降幅，其中Eastlakes、Banksia和Rockdale領跌，租金分別下降了6.9%、6.6%和5.7%。這相當於這些地區在三個月內的總租金下降在600澳元至852澳元之間。
悉尼的公寓租金受需求下降影響尤為嚴重，Enfield、Hurlstone Park、Croydon Park和Ultimo的租金下降了3.1%至4.7%，三個月內的總租金減少了高達336澳元。
在墨爾本，Windsor、Prahran、Kew East和South Yarra的房屋租金下跌了4.1%至4.8%，三個月內的總租金減少高達540澳元。
而Kensington、Docklands、墨爾本市中心和Southbank的公寓租金則下降了3.6%至3.9%，讓租客在過去三個月內節省了高達540澳元。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，隨著移民數量的減少，今年悉尼和墨爾本的租賃市場下行趨勢可能會加快。
「由於租賃物業供應量的基本不足，我不認為全國租金會大幅下降，但悉尼和墨爾本的一些城區因空置率上升和租金下降開始對租客更為有利，」他說。
悉尼的租賃空置率在12月上升至2.4%，墨爾本則升至1.7%。全國範圍內，空置率提升至1.9%。在2023年9月海外移民高峰期，這些城市的空置率分別僅為1.8%和1.1%。
自2023年9月凈移民人數達到55.5萬人峰值后，截至去年6月，國際移民人數已下降至約44.5萬人。
Lawless先生表示，預計到2026/27財年，移民水平將恢復至疫情前每年22.5萬人的水平，這將進一步減少需求並對租金施加下行壓力。
「大約70%的新移民在首次到達時選擇租房，因此這一下降可能會使租賃需求從高峰減少約9萬個家庭，進而在未來12個月內導致全國租金進一步下降，」他說。
「我認為租客終於可以鬆一口氣，租金負擔能力可能會有所改善。」
Domain首席研究與經濟學家Nicola Powell也認為，租客的狀況開始改善。
「我們所有城市的空置率都在上升，根據我們的數據，每個租賃房源的潛在租客人數大幅減少，」她說。
「這表明租客之間的競爭正在緩解，市場條件正在改善。」
02 去年墨爾本25個地區房價上漲超10萬澳元
2024年，「家庭住宅」成為最成功的物業類型，墨爾本有25個地區的房價在過去一年中上漲至少10萬澳元，漲幅甚至超過了許多居民的年收入。
根據維多利亞房地產協會（REIV）最新數據，儘管墨爾本整體房價中位數在2024年下降了2.1%（2萬澳元）至91.3萬澳元，但部分城區無視市場挑戰，取得了顯著增長。
頂級豪宅市場如Deepdene、Portsea和Brighton表現尤為強勁，過去一年房價漲幅從25.5萬澳元至驚人的60.2萬澳元不等。
與此同時，價格更為親民的地區也錄得六位數的漲幅，例如Brooklyn的房屋中位價達到80.325萬澳元，Yarra Glen為93.5萬澳元。相比維多州典型工人的年收入（97,864澳元），這些地區的房價增長顯然更勝一籌。
在其他好消息中，還有92個城區的房價中位數在過去12個月內增長了至少3.6%，超過了同期澳大利亞工資增長率的3.5%。
然而，有多達261個城區的房價增長低於3.5%，甚至有所下降。
墨爾本內城區的房價跌幅尤為顯著，房價中位數為164.5萬澳元，過去一年下跌了4.5萬澳元（3.2%）。中環和外環地區的跌幅相對較小，中環房價中位數為117萬澳元，下跌2萬澳元（1.7%）；外環為76.6萬澳元，下降9,000澳元（1.2%）。
REIV主席Jacob Caine表示，2024年最大的好消息是許多地區的房價變得更加實惠。
「對於那些房價下跌的業主來說，這或許聊勝於無。但從總體來看，市場呈現了『微觀市場』的特徵，有些地區顯著上漲，有些則基本持平，還有些地區出現下滑，」他說。
導致不同地區表現分化的一個重要原因是上市房源的數量。在嚴格的租賃房產合規要求和土地稅增加的共同作用下，許多房東選擇出售物業，導致一些區域的市場供應顯著增加。
Caine先生還指出，表現良好的區域通常價格更為實惠，而在利率達到2011年以來的最高水平后，更多買家轉向這些地區以應對借貸能力的限制。
「在銷售量最多的10個城區中，有9個是外環城區，而且這些城區的房價都低於墨爾本房價中位數，」他說。
「毫無疑問，家庭住宅是2024年最成功的房產類型。這不僅體現在房價數據中，也反映在去年更高的清盤率上。」
03 澳洲首府城市外 百萬澳元地區五年激增十倍
澳洲首府城市以外地區的房產正越來越受歡迎，2024年，獨立房平均房價達到百萬澳元的這種地區已有二十個，是五年前的十倍。
預計2025年這一數字還會繼續增加。
澳洲房地產公司Ray White最新發布的《2025年房地產展望報告》稱，2024年全澳共有二十個非大城市地區的平均獨立房價格幾乎到了100萬澳元，五年前達到這一水平的只有兩個。
Ray White公司資深數據分析師Atom Go Tian表示，澳洲非大城市地區「經歷了急劇擴張」，其中沿海地區最受投資者青睞。
「沿海地區在這份榜單中佔據了突出的地位，證實了買家對海濱和海邊地段的青睞。」他說。
報告顯示，在進入百萬澳元級的二十個地區中，昆州佔了14個，而且主要集中在黃金海岸和陽光海岸。其中黃金海岸的衝浪者天堂位居榜首。
目前，衝浪者天堂地區獨立屋房價的幾何平均值已達到190萬澳元，Tian表示該地區的房價很可能在2025年率先突破200萬澳元大關。
繼衝浪者天堂之後，黃金海岸Broadbeach-Burleigh的房產均值在2024年達到了180萬澳元，而陽光海岸的Noosa達到了150萬澳元，位列前三。
與昆州相比，新州有五個地區上榜，分別是Wollongong、Coastal Richmond Valley、Southern Highlands、Tweed Valley和Kiama-Shellharbour。
維州只有一個地區上榜，它是Surf Coast-Bellarine Peninsula。
Tian認為，未來一年中還有四個地區的房價有可能突破百萬澳元大關。
「目前，陽光海岸Hinterland的房價972,787澳元，如果以過去十年8%的年均增長率上漲，預計那裡的房價將達到105萬澳元。」他說。
「黃金海岸的Ormeau-Oxenford和新州的Newcastle目前的房價都徘徊在96萬澳元左右，在持續7%的年增長率推動下，預計將達到103萬澳元。」
「新州的Lake Macquarie-East也是這一新興群體的組成部分，目前的房價為955,128澳元，預計來年將漲至102萬澳元。」
由於2025年還會有新移民的到來，Tian認為，在未來二到三年內，澳洲還會有一些地區的房價將突破百萬澳元。
Ray White的報告預測，新州的Illawarra、Porth Stephens、Coffs Harbour、Shoalhaven、Lake Macquarie West地區未來幾年房價也將達到100萬澳元。目前，這五個地區的房價在85萬澳元至89.3萬澳元之間，預計未來十年的平均漲幅為8%。
預計未來幾年躋身百萬澳元級別的地區還包括西澳Augusta-Margaret River-Busselton。預計那裡的房價將在2025年達到937,312澳元，未來十年房價的增長率為5.6%。
04 悉尼人口激增致大院獨立住宅正在消失
由於移民不斷湧入，人口迅速增長，為了滿足需求，悉尼的大部分空間開始被高樓大廈佔據，獨立住宅正在減少，「澳洲夢」中的大後院正在消失。
澳洲房地產開發遊說團體Urban Taskforce的一項預測顯示，到2057年，悉尼只有25%的住宅是獨立式住宅，而2016年這一比例為55%。
同一時期，公寓在悉尼住宅結構中所佔的比例將從30%上升到50%，而連體住宅（如排屋、聯體別墅和聯排別墅）的佔比將從14%上升到25%。
澳洲統計局2022年的一份報告也顯示，雖然悉尼新建房屋的面積基本保持不變，但由於土地成本上漲等因素，新建房屋所佔地塊已明顯縮小。
2006年，悉尼新建住宅的平均面積為654平方米，到2021年，這一數字下降到423平方米，降幅超過35%。
在大悉尼地區的住宅區，2018年7月至2024年6月期間，約有7700棟住宅的地塊面積小於270平方米。
MacroBusiness的首席經濟師範-昂塞倫（Leith van Onselen）說：「這代表著澳洲後院的消亡。」
他預測，下一代人將生活在一個面貌迥異的悉尼。
根據《澳洲基礎設施報告》的預測，悉尼的人口將從2016年的468萬增加到2046年的734萬，30年間增加近270萬，增幅高達57%。
范-昂塞倫表示，這將需要大量的住房和大量的基礎設施來應對人口的增長，兩者缺一不可。
「但我們沒有足夠的資源同時做到這兩點，而且多年來一直如此。如果放緩移民速度，悉尼的人口增長也會放緩。悉尼將以適度的速度增長，不會出現目前的住房危機，」他說。
去年，新州的海外凈移民人數增加了14.2萬人，其中大多數人居住在悉尼。
為了應對住房危機，新州政府制定了一項五年計劃，「到2029年，在全州範圍內新建37.7萬套地理位置優越的住房」，但政府已發現目前的情況已落後于制定的目標。
新州生產力與平等委員會（NSW Productivity and Equality Commission）在去年發布的一份報告中說，在當前高利率和高建築成本的環境下，悉尼的許多住宅項目並不可行。在許多地方，公寓等新住宅的售價無法彌補開發商建造該住宅項目的成本和風險，因此，許多開發商暫停了他們的項目。
而降低成本的方法之一是在較小的地塊上建造新房。
數據顯示，在悉尼西區的Blacktown，成熟住宅區的住房地塊面積必須至少達到450平方米，而新近開發的住宅區的最小地塊面積僅為225平方米。
在悉尼西北區的The Hills地方政府轄區，情況也類似，成熟住宅區的地塊面積為700平方米，而新開發住宅區的地塊面積最小為225平方米。
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