警惕！2025年澳洲這些地區房價或下滑！澳洲租房市場壓力緩解，租金漲幅放緩
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警惕！2025年澳洲這些地區房價或下滑
澳大利亞房地產投資者被警告避開數十個可能在2025年遭遇市場下滑的城區。
房地產研究機構Hotspotting的最新研究顯示，澳洲全國共有36個大都市區和14個城郊地區房產市場銷售活動正在下降，表明這些地區可能已經過了市場高峰。
Hotspotting創始人特里·賴德（Terry Ryder）指出，澳大利亞市場中大多數出現下滑的地區位於西澳。
「西澳的房價在過去幾年裡漲幅全國領先，」賴德表示，「但現在市場的峰值已經過去，尤其是對於投資者來說，如果此時考慮進入珀斯市場，必須慎重考慮。」
數據顯示，西澳有29個銷售活動下降的城區，包括South Perth、Golden Bay和Atwell等地。
在新州和維州的城市地區，以下地區的房地產市場被認為不適合投資：- 新州：Carlingford、Engadine、Lidcombe、Vaucluse
– 維州：Abbotsford、Cranbourne East、Croydon、Oakleigh South
在城郊地區市場，以下新州和昆士蘭州的城鎮銷售活動持續下降，或已失去增長動力：- 新州：East Lismore、North Lismore、South Lismore、Griffith、Mittagong
– 昆州：Centenary Heights、Zilzie
賴德特別指出，Vaucluse（悉尼最富裕的城區之一）和Lismore地區的房產銷售活動自2023年9月以來便在下降，Lismore尤其受到近年來洪災的嚴重影響。
「Lismore過去幾年遭遇了幾次洪水災害，市場下滑並不令人意外，」他說，「對於當地房主來說，這無疑是個壞消息。」
不過，他也表示，澳大利亞房地產市場對自然災害的抵抗力較強，「作為一個自然災害頻發的國家，房產市場整體仍保持韌性。」
賴德還指出，墨爾本市場近年來一直處於『停滯』狀態，缺乏推動價格上漲的因素，其中高額房產稅更是讓投資者望而卻步。
「在維州，投資者更傾向於出售房產，而不是購入，」他說。
根據Hotspotting的研究，以下城區也被認為不適合購房投資：- 南澳（South Australia）：Willaston
– 昆州（Queensland）：Collingwood Park、Wishart
對於有意投資公寓（單元房）的買家，以下城區或需謹慎：- 新州：Arncliffe
– 維州：Murrumbeena
– 昆州：Chermside
澳大利亞房地產協會（REIA）主席莉安·皮爾金頓（Leanne Pilkington）表示，房價的高不可負擔性和高利率通常會導致房地產市場銷售活動下降。
「房價正在變得越來越難以負擔，同時利率的不確定性讓市場缺乏信心，」皮爾金頓表示，「我們都希望利率能儘快下降，但去年整個市場都在期待降息，最終卻什麼都沒發生，這無疑進一步削弱了市場信心。」
她補充道，如果2025年連續進行幾次降息，市場可能會重新活躍起來。
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澳洲租房市場壓力緩解，租金漲幅放緩
隨著澳洲大部分租房市場的壓力逐漸緩解，租客們終於可以鬆一口氣了，儘管租金漲幅仍然高於通脹水平。
根據周四發布的《REA集團2024年12月租房報告》，悉尼和墨爾本這兩個最大的租房市場已經連續六個月持平，幫助將全澳租金漲幅控制在6.9%，遠低於2023年20%的飆升。
REA集團經濟執行經理安格斯·摩爾（Angus Moore）表示，隨著房源供應改善，租金漲幅在過去一年有所放緩，但漲幅仍遠高於整體通脹水平。
他說：「租客的條件正在逐步改善。雖然2024年12月的租金年漲幅為6.9%，超過了通脹或工資漲幅，但我們看到租金漲幅放緩至不到2023年的一半，這是自2021年底以來最慢的年漲幅。」
12月全澳租金中位數為每周620澳元，悉尼仍為最高，達730澳元，其次是珀斯的650澳元和布里斯班的630澳元。阿德萊德的租金總體上比墨爾本更貴，分別為580澳元和570澳元。
摩爾表示：「我們開始看到租金漲幅放緩。雖然仍然強勁，但比2023年慢了很多，主要原因在於兩個最大的租房市場——悉尼和墨爾本的租金增長放緩，特別是在過去六個月左右，房源供應也大幅增加。」
摩爾稱：「墨爾本在目前的市場上是一個『意外』。雖然租金比過去更貴，但它的租金漲幅沒有全國其他地區那麼強勁，因此每周570澳元的中位數租金實際上比除霍巴特以外的所有首府城市都便宜。」
阿德萊德在去年初兩個季度與墨爾本持平后，於9月超過了墨爾本的周租金中位數。
「悉尼自6月以來也持平了。租金完全沒有上漲。雖然我們還沒有完全擺脫困境，但它們的漲幅比全國大多數地區都要慢。」摩爾表示，部分原因是「有更多的租賃房源，因此任何房源的競爭都比過去小了」。
租客有更多的選擇，12月廣告中的總租賃房源同比增長9.5%，REA上的新租賃房源連續兩個季度增長4.6%——這是自2020年以來最繁忙的時期。摩爾警告說，租房市場仍然「比疫情前更緊張」，並預計2025年租金將繼續上漲，但「漲幅將更為溫和」。
數據顯示，過去一年，偏遠地區的租金漲幅快于首府城市，分別為10%和6.7%，偏遠地區的租金中位數為每周550澳元，比首府城市便宜90澳元。租金壓力緩解的部分原因可能是房產投資者信心的回升，因為投資回報強勁。
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悉尼這些地區年收入不足10萬澳元也能買房
近年來，悉尼房價不斷飆升，利率也不斷提高，年收入低於10萬澳元的人要想在悉尼買房，目前只有14個區可行，可以購買一套普通的公寓房。
這是根據一項最新的貸款與價格分析得出的結論。
分析測算了在目前各區房價中位數水平下，購房者在不面臨貸款壓力的情況下所需的收入水平。
據澳洲房地產網消息，Finder機構的分析假設購房者有20%的首付款，並根據平均貸款利率支付銀行30年期的貸款。
根據澳洲統計局的數據，目前平均貸款利率為6.23%。
分析還假定購房者避免將稅前收入的30%以上用於還貸，超過這一比例的購房者被視為房貸壓力過大，將過多的資金用於還債。
分析顯示，購房者每年需要近28萬澳元的家庭收入才能負擔得起悉尼目前約144萬澳元的獨立房中位價。
購買悉尼約85萬澳元的中位價公寓房的人則需要每年掙到16萬澳元才能輕鬆負擔還款。
各種資料顯示，悉尼的家庭年收入中位數約在12萬至16萬澳元之間。
收入低於10萬澳元的人仍能負擔得起中位價公寓房貸款還款的區包括西區的Merrylands、Harris Park和Guildford，內西南區的Lakemba和Wiley Park，以及遠郊的Warwick Farm、Mount Druitt、Leumeah、Carramar和Cabramatta。
西南區Liverpool是可進入的最大市場，但也只是勉強進入，其公寓房中位價為49萬澳元。
Finder機構的模型顯示，購買Liverpool中位價公寓房並支付20%首付款者，每月平均還款額約為2,400澳元，所需年收入為99,000澳元。
Merrylands和鄰近的區Merrylands West的公寓房中位價也達到了49萬澳元。
西南遠郊的Leumeah，91,527澳元的工資足以買到中位價的住房。
在Parramatta附近不斷發展的Guildford區，負擔一套中位價的公寓房，需要93,561澳元的年收入才能支付每月2,261澳元的還款。
再往西，Warwick Farm（中位價為445,000澳元）和Fairfield（中位價為440,000澳元）也是可負擔得起的區，收入略低於9萬澳元的買家可以在這些地區的市場上站穩腳跟。
這些區以交通便利，是首次購房者置業的理想之地。
Finder機構個人理財專家Taylor Blackburn表示，房價已經開始超出大多數人的支付能力。
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悉尼Marsden Park去年房產交易量新州居首
儘管利率維持高位且房價居高不下，2024年澳洲房地產市場仍創下歷史最高的購房總額。其中，悉尼Marsden Park成房市熱點，去年交易量位居新州之首。
根據房產結算平台PEXA周四發布的報告，2024年澳洲房地產市場交易總額2023年增長了17.3%，達到7,147億澳元，創歷史新高。
全年共結算約72.3萬筆房產交易，其中包括6,307億澳元的住宅銷售和840億澳元的商業房產交易，覆蓋全國95%的房地產市場。
據悉尼晨鋒報網站報導，大量房產交易發生在價格相對可負擔、以首次購房者為主的外圍城鎮，這些地區正經歷大規模新開發項目。
在新州，Marsden Park和Kellyville的房產交易最為活躍，購房交易分別達到3,257筆和2,440筆。
Ray White Marsden Park房地產經紀人哈里森（Luke Harrison）表示，Marsden Park擁有豐富的房屋供應，並吸引買家關注。
「這裏的聯排別墅價格約為80萬至95萬澳元，單層小地塊住宅價格約為100萬至110萬澳元，雙層住宅則在110萬至180萬澳元之間。」他說。
此外，Marsden Park房價的穩定增長也是買家關注的焦點。他舉例說，一戶家庭最近以110萬澳元出售其房產，而五年前的購買價格僅為55萬澳元，價格翻倍。
「許多買家認為，這裏的房價未來仍將上漲，因此願意在此置業。」他補充道。
雖然悉尼房價在春季一度回落，但全年仍錄得增長；墨爾本房價則小幅下跌，而珀斯、阿德萊德和布里斯班的房價大幅飆升。經濟學家預測，澳洲房地產市場可能在利率下調后才會出現變化，最早可能於2月降息。
PEXA集團首席經濟學家托思（Julie Toth）表示，強勁的就業市場、人口增長及家庭結構變化支撐了房地產市場，即使家庭可支配收入增長乏力，市場仍表現出一定的韌性。
AMP首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）則認為，高房價是推動房市交易額創新高的關鍵因素，購房者不得不投入更多資金才能進入市場。他表示，疫情期間積累的儲蓄、父母資助以及穩健的就業市場，讓許多買家仍然有能力購房。
「正常來說，高利率應該會導致房市降溫，我們在2022年確實看到這種情況。但到了2023年和2024年，全澳房價不降反升，並創下歷史新高。」他說。
奧利弗預計若利率於2月下調，加上就業市場保持穩健，房市的高額交易量將持續。
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