澳洲房市趨冷，高端市場房價跌幅加劇，低價房競爭激烈！澳洲總理阿爾巴尼斯被曝物業出租收入年超12萬
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澳洲房市趨冷，非上市售房增加
澳洲行業數據顯示，私下協議銷售的房源正在增加，這表明房東在市場趨冷的情況下對公開拍賣持謹慎態度。
這種向私下銷售的轉變推動了全澳房地產市場新上市房源的激增，許多房東正在努力應對高昂的借貸成本。
根據SQM Research的數據，1月份的新上市房源同比增長18.1%。
與此同時，今年2月前兩周計劃通過拍賣出售的房屋數量比去年同期下降了7%。儘管傳統的秋季銷售旺季尚未到來，但這些早期數據表明，賣家正在對悉尼和墨爾本等大城市的疲軟市場做出反應。
SQM Research總經理Louis Christopher表示：「本月迄今為止的拍賣安排有所減少，我認為這清楚地表明，越來越多的賣家選擇了私人協議銷售，而不是拍賣。現在判斷還為時尚早，但當我們看到悉尼和墨爾本的賣家開始傾向於私人協議銷售時，通常意味著市場信心不足。」
專家表示，市場上漲時，賣家更傾向於拍賣，以期通過競價獲得更好的成交價格。而在市場走弱時，私下協議銷售能讓房主有更多控制權。
數據顯示，悉尼房價已連續四個月下跌，而墨爾本房價已連續十個月下降。
CoreLogic的數據顯示，當前拍賣房源佔比為33%，低於2022年4月疫情高峰期的37.4%。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，在當前疲軟的市場環境下，拍賣房源佔比下降是合理的。
「拍賣在競爭激烈或房價快速上漲的市場中效果更好，因為在這樣的環境下，市場估值較難把握，因此，隨著房源數量增加、市場降溫，我們可能會看到越來越多的賣家和中介選擇私人協議銷售，尤其是在悉尼和墨爾本等傳統拍賣市場。」
過去一年，悉尼的拍賣成功率降至52.6%，遠低於65.4%的長期平均水平。墨爾本的清盤率也降至58.5%，低於平均65.3%。
過去三個月，悉尼房價下跌1.4%，墨爾本則下降2%。
高利率嚴重壓縮了購房者的借貸能力，使他們在房價已大幅上漲的市場中面臨更高的生活成本。
悉尼獨立拍賣師Clarence White表示，儘管市場傳言本月可能降息，但買家仍然謹慎。
「目前買家的情緒仍然很低迷，自去年11月以來沒有變化，」他說。「他們仍然十分謹慎，因此拍賣銷售仍然艱難。」
儘管銷售環境較為疲弱，但1月份悉尼的新上市房源激增61%，導致市場供應過剩，房價進一步下跌。
布里斯班和堪培拉的新上市房源同樣大幅增加，過去一年分別增長32%和10%。
整體來看，過去一年，大多數首府城市的新房源數量均有所增加，只有達爾文下降35.5%。
堪培拉的新房源同比增長41.8%，位列全國首位；墨爾本增長27.2%，悉尼增長24.9%，布里斯班增長18.4%，珀斯增長10.2%，阿德萊德增長6.2%。霍巴特增長27.4%，全澳範圍內增長18.1%。
此外，賣家信心下降的另一個跡象是，過去一個月，首府城市的掛牌價格普遍下調。
悉尼房主將掛牌價下調0.2%，墨爾本下調0.7%，布里斯班下調0.2%。堪培拉房價下調1.2%，導致整體首府城市價格下降0.8%。
02
澳洲高端市場房價跌幅加劇，低價房競爭激烈
隨著高利率降低買家的借貸能力，購房需求向更實惠的房源轉移，高端住宅價格跌幅加大，而低價房市場競爭加劇，進一步加劇了購房壓力。
整體房市因高利率和負擔能力問題而放緩，悉尼房價過去一個月下跌0.4%，墨爾本下跌0.6%。
但高端市場的跌幅更明顯——悉尼價值178萬澳元以上的房產過去三個月下跌2.2%，而低端市場（低於86.7萬澳元）僅下跌0.3%。
墨爾本百萬澳元以上房產同期下跌2.7%，而60.4萬澳元以下的房產僅跌1.5%。
儘管房價仍在上漲，但趨勢相似。布里斯班高端房價僅上漲0.4%，而低價房漲幅達2.2%。珀斯高端市場上漲0.6%，但更便宜的房源增長2.1%。
CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示，自2023年底以來，高端市場表現疲軟，原因在於借貸能力下降，使買家難以進入高端市場，導致高端房價跌幅更大。她指出，對於預算超過百萬澳元的買家，目前市場上有不少折扣房源。
墨爾本高端房價較峰值已跌10%，而低端市場僅跌4%。這意味著房價下跌周期並未改善租房者的購房機會，反而增加了低端市場的競爭壓力。購房者更傾向於價格較低的房源，導致競爭激烈。
悉尼購房代理Rich Harvey表示，較便宜的房產需求旺盛，很多人因高利率從昂貴城區轉向更便宜的區域，甚至跨州購房。他觀察到，公寓、聯排別墅及低價房源的開放日人流量較大，市場活躍。
墨爾本購房代理Cate Bakos表示，75萬澳元以下市場競爭極為激烈，房源銷售周期短，多個買家爭搶。而在中高端市場，競標者較少，市場明顯分化。她指出，許多投資者利用在珀斯、阿德萊德和布里斯班的房產增值，轉而投資墨爾本的低價獨立住宅，進一步加劇了競爭。
「在墨爾本的外環低價房市場，一些房源不到一周就售出，甚至無需拍賣。」她表示，許多買家已苦苦尋找數月，仍未能成功購房。
03
在澳洲年收入要到20萬才買得起房
澳洲人對「高薪」的認知正在改變，六位數收入已不再被認為足夠。
最新調查顯示，澳大利亞人認為，起薪至少需達到15.3萬澳元才算「好收入」，而「舒適生活」的年收入門檻更高，需16.5萬澳元以上。
然而，即使達到這一收入水平，若想在大城市購房，仍需依靠伴侶共同承擔房貸。
數據顯示，避免「房貸壓力」的家庭年收入需達19.9萬澳元以上才能負擔普通獨棟住宅，而購買公寓則相對容易，所需家庭收入約為13.6萬澳元（按20%首付、6.23%貸款利率、30年貸款計算）。
悉尼Mortgage Choice公司主管James Algar指出，如今單收入購房已極為罕見，即便在高收入地區也是如此。
不同州居民對「舒適收入」的標準有所不同：新州最高，為16.8萬澳元；南澳最低，為14萬澳元；昆州和維州均為14.9萬澳元，西澳則為14.7萬澳元。
相比之下，澳大利亞統計局數據顯示，全職員工的平均年薪僅略高於10萬澳元，中位數薪資8.84萬澳元。
儘管2023年通脹一度飆升至4-8%，最新數據顯示，2024年12月季度CPI已降至2.4%，回歸澳儲行目標範圍。但專家指出，工資增長未能追上房價和生活成本上漲，導致薪資標準水漲船高。
Finder個人理財專家Sarah Megginson表示，薪資高低不只關乎數字，而在於它是否足以支撐理想生活。
她建議，若感到收入吃緊，可採取以下措施：記錄消費、減少不必要開支、取消閑置訂閱、減少外食增加家庭烹飪，以及定期對比電費、保險、手機套餐等生活必需品，選擇更具性價比的供應商。
她補充道：「如果過去12個月沒更換過供應商，你可能正在支付過高的費用。」
04
澳洲總理阿爾巴尼斯被曝物業出租收入年超12萬
澳洲總理阿爾巴尼斯被曝每年通過出租悉尼及中央海岸房產獲得超過12萬澳元租金收入。
阿爾巴尼斯悄然將其價值400萬澳元的中央海岸Copacabana豪宅出租，預計每周租金約為1,000澳元。
總理在1月更新了他的官方利益登記簿，首次列出了新州中海岸崖畔豪宅物業的「租金收入」，但並未透露具體金額。
其房地產代理拒絕透露租金金額，然而在線估算工具顯示，租金可能達到每周1,000澳元，年收入約為52,000澳元。
他還將位於悉尼的一處無貸款的聯排別墅出租，每周租金為1,350澳元，自己則住在總理官邸，免交租金。
這意味著阿爾巴尼斯每周的租金收入約為2,350澳元，或每月9,400澳元。他的年租金收入大約為122,200澳元，而目前，他的年薪為564,356澳元。
綠黨住房發言人錢德勒-馬瑟（Max Chandler-Mather）正推動取消負扣稅政策，曾批評阿爾巴尼斯擁有投資性房產。
他說：「如果工黨真的想解決住房負擔問題，那就該開始逐步取消每年給予房地產投資者的數十億澳元的稅收優惠，包括負扣稅和資本利得稅優惠。」
「我們本可以把這些錢用於建設公共住房，但它卻流向了像總理這樣的投資者。」
他接著質疑，為什麼在「我們這一代最嚴重的住房危機」期間，澳洲竟然有一位「房產投資者」作為總理，並指責阿爾巴尼斯在捍衛負扣稅和資本利得稅減免。
阿爾巴尼斯的房地產投資之路始於1990年，當時他以146,000澳元購入了位於悉尼Marrickville的第一套房產。他在搬入總理官邸后，以每周1,350澳元的價格將這套帶有後院游泳池的住宅出租， 每年收入約70,000澳元。
阿爾巴尼斯此前曾將悉尼Dulwich Hill的一處房產出租，每年收入4.5萬澳元，該房產於去年售出，此後他開始將中央海岸的房產以每周約1,000澳元出租。
這意味著，在他為收入和兩套投資物業繳稅之前，他的年收入總可能達到686,556澳元。
近年來，阿爾巴尼斯在出售他的堪培拉「單身公寓」后獲利50萬澳元， 23年前他以162,000澳元購買了該物業。
離婚前，阿爾巴尼斯還曾擁有位於悉尼Marrickville的第四處房產，並於2021年7月以225萬澳元出售。
總理在房地產投資方面的財富積累達到約500萬澳元，去年他出售部分房產，縮減資產至約400萬澳元，併購買了價值400多萬澳元的中央海岸豪宅。
目前，阿爾巴尼斯住在堪培拉的總理官邸內，他可享受私人工作人員提供的清潔和烹飪服務，還可以住在悉尼的Kirribilli House總理官邸。
在2022年聯邦選舉辯論中，阿爾巴尼斯曾支持負扣稅政策，以幫助房產投資者。
負扣稅使得像阿爾巴尼斯這樣的投資者將貸款還款的損失抵扣應繳稅額，以減少稅務負擔。
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