利率下調，買房仍遙不可及！部分高端房市跌幅17%
01、悉尼部分高端房市大幅跌價 年跌幅最高17%
受重新區劃、高利率、全球經濟不確定性等多重因素的影響，悉尼部分高端房產價格大幅下跌。
一些獨立屋中位價在200萬澳元以上的地區，房價下跌超過10%。
據Domain房產網報導，位於悉尼東部的豪宅區Vaucluse受衝擊最明顯。在截至今年3月的一年中，獨立屋中位價下跌17.2%，降至732.25萬澳元。
在中位價超過200萬澳元的地區中，多地錄得10%以上的跌幅。其中，內西區的Glebe下跌14.7%，降至238萬澳元；Haberfield下跌13.1%，降至270萬澳元；北海灘的Fairlight下跌12%，降至312.5萬澳元。
格裡布地區Ray White房產中介公司的中介表示，需要翻新的房子銷售疲軟，買家更傾向於新房，因為大家都擔憂翻新成本會很高。
Double Bay房產中介公司Raine & Horne的萊昂斯（Alex Lyons）表示，政府的重新分區帶來了更多的開發項目，這意味著更多的交通，一些新建房屋可能比沃克盧斯的需翻修的老房子更具吸引力；與此同時，建築成本高企和全球經濟動蕩也令購房者變得謹慎。
新的分區政策鼓勵在指定城區中心和火車站附近建設中等密度住宅，包括聯排住宅及二至六層的公寓樓。
格裡布地區也受到了重新規劃影響，Broadway購物中心和Glebe Point Road南段一帶被列為允許開發的區域。
Domain高級經濟師Joel Bowman表示，持續的高利率對高價區的打擊往往大於中低端市場。
「過去兩年，利率上升、借貸限制和可負擔性問題對許多家庭來說變得越來越嚴重，結果是，買家更傾向於購買價格較低的房產，推高了中低端市場價格，而高端市場，尤其是悉尼高價區，反而出現下跌。」
但他也表示，過去一個季度，房價已有走強跡象，買家諮詢量和對200萬元以上房產的搜索量也有所增加，這可能是買家嗅到了高端市場的撿漏機會，也可能是他們預期未來將有更多降息，可以借更多錢來買房，高端房市的價格可能會逐步回升。
02、昆州最難租住房區曝光，房東索賠高發！
一項最新獨家數據顯示，在昆州，有些郊區租房可能比你想象的代價更大。
這項由保險公司Allianz進行的分析，指出了昆州房東保險索賠數量最多的地區，涵蓋了索賠數量、原因及費用。
在昆州，房東提交保險索賠最多的地區是黃金海岸的Pimpama，Toowoomba和Ipswich的Goodna郊區緊隨其後。
排在前五位的還有黃金海岸的Hope Island以及Logan的Beenleigh。接下來是Gympie、Nerang、Ipswich市區、Gladstone以及Redbank。
Allianz數據顯示，昆州最常見的房東保險索賠原因包括風暴損害、水管爆裂、惡意破壞以及租金違約。由於地理位置，颶風災害索賠也進入了前五大索賠原因。
分析發現，大多數索賠金額集中在2000澳元以下，其次是2000至5000澳元，再其次是5000至1萬澳元之間。
Bold Property Management總監Alison Farrell表示，以她在布里斯班市場的經驗來看，至少80%的房東保險索賠是因為租金拖欠，索賠金額大多在2000至5000澳元之間。
她指出：「我們在外城區的中低價位租賃市場看到更多索賠。高收入租客通常不會選擇低社會經濟水平的區域，因此房東只能從有限的申請者中篩選租客，選擇空間受限。」
Farrell還補充，雖然預算緊張地區更容易出現租金拖欠，但租金違約在所有價位段都可能發生，例如婚姻破裂、毒癮及心理健康問題等，也會影響租賃關係，且難以預測。
澳洲房產投資者理事會（Property Investors Council of Australia）理事Ben Kingsley指出，經濟適用區的租戶通常財務狀況更不穩定。
他說：「房租上漲可能成為壓垮的最後一根稻草，且一些家庭本身財務管理能力較差，負債高，儲蓄少。」
他還提到，低社會經濟地區家庭破裂率更高，財務壓力大，這也增加了反社會行為及物業破壞的風險。
此外，Kingsley表示，這些地區一旦失業率上升，單收入家庭受到的打擊也更大。一旦相關索賠增加，房東保險費用（保費）也會水漲船高，最終轉嫁到租客身上。
為了降低風險，Farrell建議房東加強租客審核流程，並在發生違約時迅速、按時處理。
她提醒：「很多房東對自己的保險條款了解不足，有些保險公司甚至不賠償前四周的租金損失。」
Cush則指出，房東保險雖然便宜又必不可少，但房東如果能及時處理房屋維修問題，或在租客剛開始拖欠租金時就積極介入，就能大大減少索賠風險。
他說：「一個積極主動的房東或物業經理，遭遇索賠的幾率會明顯降低。」
03、布里斯班公寓房銷量首次超越黃金海岸
最新數據顯示，今年第一季度，布里斯班市區已成為昆州公寓房銷售量最大的熱點地區，首次超越了長期領先的黃金海岸。
房地產過戶服務公司InfoTrack最新發布的《房產市場更新報告》顯示，今年1月1日至3月31日，布里斯班市區的公寓房銷售量創下全昆州最高紀錄，首次超過了黃金海岸的Surfers Paradise、Broadbeach和Southport等歷來佔主導地位的地區。
InfoTrack公司澳洲房地產部主管Lee Bailie表示，在過去一年中，布里斯班市區的公寓房銷量在第二季度和第三季度的排名都是第二，而在第四季度跌到了第四位。但隨著人氣的飆升，布里斯班市區在今年的第一季度奪得了銷量桂冠。
「人們對布里斯班中央商務區生活重新產生興趣的背後可能有多種因素，包括投資者活動的增加、城市移民以及公寓房源的增加。」
布里斯班的其它三個區也躋身昆州公寓房銷售表現最佳的十區之列，包括Fortitude Valley、South Brisbane和West End，分別排名第六、第七和第八。
儘管布里斯班表現強勁，但InfoTrack的數據顯示，黃金海岸的區仍佔據了前十排名中的一半。
Bailie說：「人們對海濱生活、高層建築的便利性以及黃金海岸的生活方式始終保持著強烈而持久的興趣。」
數據顯示，在最近更新的數據中，Surfers Paradise的排名下降到第二位，上個季度排名第一的Southport則下滑到了第五位。
與此同時，獨立房的銷售數據顯示，該類型住房在大都市的外圍地區呈現出增長趨勢，多個地區首次進入獨立房銷量前十名，包括Springfield Lakes、Burpengary、Ormeau和Kallangur。
InfoTrack的報告稱，Ormeau的上榜反映出人們對其位於布里斯班中央商務區與黃金海岸之間的戰略位置越來越感興趣。
Bailie表示，購房者正越來越多地探尋具有發展潛力且價格實惠的外圍地區，與布里斯班及其它城市中心的通勤距離也被證明是買房的關鍵驅動因素。
數據顯示，獨立房仍然是昆州最受歡迎的房產類型，占今年第一季度房產購買量的60.44%，高於去年第四季度的59.68%。
公寓房類房產在第一季度也略有上升，從28.08%上升至28.13%； 空置土地的銷量則下降到了11.41%。
04、澳洲即便利率下調，買房仍遙不可及
儘管本月選舉期間宣布了降息和首次置業者激勵政策，但對於普通打工族來說，購買一套普通住房依然是遙不可及的夢想。
專家表示，如今購房者若想買得起中位價住房，需具備高於平均水平的收入，或依賴伴侶、家庭援助，甚至三者兼具。
根據Canstar平台結合澳洲統計局的工資數據計算，一名年薪為10.3萬澳元的全職員工，最多只能貸款42.5萬澳元。
如果這名員工攢下20%的首付，他在拍賣中的預算約為53.1萬澳元。如果首付比例更低，預算將進一步減少。
首次購房者可利用政府提供的5%首付購房計劃，該計劃原本設計用於購買「適度住房」，本月已被兩大黨在各自住房政策中擴展適用範圍。
然而，根據Domain上周發布的數據，澳洲主要城市的房價遠遠超出了這一預算範圍：悉尼中位房價接近170萬澳元，墨爾本超過103.5萬，布里斯班超102.2萬，珀斯也達到91.7萬。
Barrenjoey公司經濟預測主管Johnathan McMenamin指出，購房人群的結構在過去幾十年中發生了顯著變化。
「30年前，購房者通常就是中位收入者。但如今，我們看到購房者多來自收入前40%的家庭，而且從單薪戶轉向雙薪戶。」他說。
他表示，高利率加劇了這一問題，但房屋供應長期不足才是根本原因。
「現在靠中位收入買房，要花更長時間才能攢到首付，也意味著只能貸款更少，從而更難負擔得起房貸。」
Canstar數據顯示，若一對夫婦均為平均收入，全職工作，他們的貸款能力可達109.9萬澳元；如果其中一人是兼職，則貸款能力降至80萬。
McMenamin認為，5%首付政策確實可以讓家庭更快實現買房夢，但也可能進一步推高房價。
他贊同任何能夠增加住房供應的政策，尤其提到工黨的提案，計劃為首次購房者提供額外10萬套住房。
Jarden經濟學家Anthony Malouf指出，來自PEXA的研究顯示，一部分購房者（如縮小住房面積的家庭或某些投資者）全款購房，這也在一定程度上支撐了居高不下的房價。
他說，一些家庭正在更早地將代際財富轉移，以贈與或擔保的形式支持子女購房，而不是等到去世后才繼承。
「這種提前的資金支持，正在幫助彌補貸款能力與高房價之間的鴻溝。現在市場上流動著大量現金。」
他認為，要改善住房可負擔性，關鍵在於增加供應，而目前兩大黨的競選政策大多集中在「需求端」，只會使問題進一步惡化。
MortgageWorks負責人Anthony Roddy透露，過去幾個月他就有兩位客戶從祖父母處收到了超百萬澳元的贈與。
「我們確實見過一些高收入客戶，他們偶爾會收到大額贈與，也會協助一些『升級買家』（upsizers）。」他說。
他也經手過多起低首付購房計劃下的購房案例。
Roddy提到，監管機構對貸款規則的多次調整使得買家能更穩妥地應對過去三年的利率上升。但他認為，或許該重新審視這些貸款規定。
不過，這一切對「現金買家」並無影響。
「澳洲的大部分私人財富都集中在60至80歲人群中，也就是嬰兒潮一代，」他說。
「這些人基本不受貸款評估利率或利率本身的影響，他們往往就是直接用現金買房。」
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