澳洲多地興起拆房潮！澳洲總理公布全新住房政策
01
澳洲多地興起拆房潮
在大多數地區，房屋被拆除的主要原因是人們希望擁有更舒適的住宅。這些城區地塊寬大，隨著時間推移變得更受歡迎，但原有房屋可能年久失修或不再符合現代審美與功能需求。
然而，如今拆房的目的越來越多是為了實現更高密度的開發。
增加住房供應被視為改善可負擔性的最佳方式，因此在既有城區推動高密度開發，將在未來五年中對澳大利亞城市面貌產生深遠影響。
不論拆房原因為何，從郊區層面看，拆除率高的地區往往也呈現出更高的房價增長趨勢。
2019年至2024年間，墨爾本以34,490棟拆除審批數量位居全國首位，略高於悉尼的32,578棟。
其後為布里斯班（11,135棟）、珀斯（9,327棟）和阿德萊德（5,316棟），拆除數量明顯較少。
小型首府城市的拆除數量更為有限，堪培拉為1,769棟，霍巴特僅498棟，而達爾文最少，僅拆除175棟住宅。
拆除率最高的郊區大多是富裕且發展成熟的地區，房產價值顯著。
這一現象並不意外——這些地區具備多項優勢，使其成為大規模重建的理想選擇。
在墨爾本，Balwyn North 和 Glen Waverley East 是東部知名高端郊區，擁有優質學校、寬敞地塊和林蔭街道。
這些區域長期吸引願意為地段支付高價的富裕家庭，房屋中位價超過170萬澳元。
悉尼的拆除熱點Ermington-Rydalmere 和 North Ryde-East Ryde 也屬中環成熟地帶，交通便利、配套齊全。
North Ryde 的發展趨勢也許預示了未來城區形態：大地塊上的老屋被拆除，通過重新划區改建為公寓。
儘管建成的是高密度住宅，但對原有獨立住宅的影響卻是一致的——因供應減少，獨棟住宅價格持續高企。
這種對獨棟住宅庫存的削減，在總體住房數量增加的背景下，仍推升了其稀缺性與價值。
在珀斯，拆除集中於Riverton-Shelley-Rossmoyne 和 Nedlands-Dalkeith-Crawley 這些高房價區域。
其中Nedlands-Dalkeith 靠近河岸、鄰近名校，是該市最富裕地帶之一，房價普遍超過200萬澳元。
高端城區的集中拆除，反映出幾項關鍵經濟現實：- 土地價值主導：在此類地段，老屋的價值通常僅佔總價的20-30%，大部分價值源於土地本身。
– 投資回報：在成熟高價區建新房，通常帶來比邊緣地區更強的資本增值潛力。
– 「最高最佳利用」原則：隨著地價上升，地塊面臨更高的經濟利用壓力，推動更大、更奢華的新建住宅。
– 人口與財富結構：這些區域吸引高收入群體，有能力投資重建，從而進一步提升地區排他性。
拆除與房價增長的關係，也展現出一些令人意外的趨勢。
儘管數據顯示拆除與五年內房價上漲存在一定的正相關關係，但這種關係並非線性或直接。
數據顯示，房價上漲150萬至180萬澳元的區域，其拆除活動大多處於中等水平，而非最高。
這挑戰了「拆得越多，增值越快」的傳統看法。
拆除數量極高的郊區（每年400-600棟）房價表現不一，有些增長50萬到60萬澳元，但並不一定比拆除量適中的區域表現更優。
這些數據顯示，拆除與重建雖有助於推動城區更新，但只是影響房價的眾多因素之一。
本地市場動態、配套設施、地段吸引力以及更廣泛的經濟環境，仍是決定澳洲各城區房價走向的關鍵因素。
02
再創新高！悉尼房價首次突破$150萬大關
澳洲房地產市場持續升溫，悉尼房價首次突破150萬澳元大關，創下歷史新高。
根 據最新數據，即便利率處於高位，全澳主要城市的房價依然呈上漲趨勢。
CoreLogic最新房價指數報告顯示，2024年3月，悉尼獨立屋中位 價格達到1,507,557澳元，環比上漲0.2%，同比增長11.5%。
這標志著悉尼房價首次 突破150萬澳元，進一步加重了當地購房者的壓力。
CoreLogic研究主管Tim Lawless表示：「悉尼房價的持續上漲主要受供應短缺和強 勁需求的推動。即使在高利率環境下，許多潛在買家面臨貸款壓力，但市場競爭依 然激烈。」
不僅是悉尼，全澳其他主要城市的房價也在上漲。墨爾本房價同比上漲7.8%，布里 斯班上漲11.2%，阿德萊德上漲12.3%，而珀斯則領跑全國，同比增幅達16.7%。
房地產專家分析認為，當前房價上漲主要受幾個因素影響：一是新房供應不足；
二是人口增長帶來住房需求上升；三是投資者重返市場；四是預期降息或將提振買家信心。
澳洲儲備銀行已連續多次加息，目前現金利率維持在4.35%的高位。
市場普遍預計，今年下半年可能迎來降息周期，這可能進一步刺激房地產市場的活躍度。
對於普通購房者而言，悉尼房價突破150萬大關意味著首次置業者需要更多的首付 和更高的還貸能力。
多位房產顧問建議，首次購房者可考慮遠郊區域或公寓等更經濟的選擇，同時政府也應加大保障性住房供應，緩解市場壓力。
業內人士預測，在供需失衡的情況下，2025年澳洲房價可能會繼續溫和上漲，但增速將低於2024年，尤其是在高利率環境持續的情況下，市場或將逐漸趨於穩定。
03
澳洲總理阿爾巴尼斯公布新住房政策
在聯邦優惠貸款的幫助下，各州政府將在未來四年內獲得20億澳元的資金，以增加住房供應。
這是工黨的一項承諾，以反駁兩黨聯盟聲稱政府將錯過建造更多住房的關鍵住房目標。
周二，工黨將加大在住房問題上的宣傳力度，公布其住房供應計劃的新細節，並承諾提供更多社會住房。
此前，多年來綠黨一直在幫助澳洲低收入者上抨擊政府。
兩黨聯盟警告說，政府將無法實現在五年內建造120萬套住房的目標，而工黨指責兩黨聯盟和綠黨在國會阻撓工黨的政策。
如果工黨在大選中獲勝，將在未來一年與各州和領地政府就這筆貸款進行談判，這是一項更廣泛計劃的第一階段，該計劃將在8年內為首次購房者開發10萬套住房。
雖然這些貸款不會為所有建設項目提供資金，但它們旨在克服新開發項目的障礙，這些項目正在州一級進行規劃，但需要更多資金才能實現。
周一公布的工黨政策的預算還顯示，如果工黨再次執政，政府將花費6億澳元用於補助和其他支出，以提振供應。其中約1億澳元將用於支付貸款利息。
周二，總理阿爾巴尼斯（Anthony Albanese）將在一個目標席位上就住房問題展開競選活動，將住房問題作為他的主要競選內容之一。
聯邦住房部長奧尼爾（Clare O』Neil）表示，這些貸款將在八年內幫助建造10萬套住房，這樣這些住房就可以留給首次購房者。
她說，這是一項艱巨的任務，也是一項相當激進的舉措，但如果政府不採取行動，住房市場就不會發生任何變化。
兩黨聯盟住房事務發言人蘇卡（Michael Sukkar）承諾撥款50億澳元幫助各州和其他地方增加50萬套住房。
工黨政策為各州提供平均每戶10萬澳元的贈款和貸款，以克服財政障礙，而兩黨聯盟承諾每戶1萬澳元用於水電等基礎設施建設。
西澳的科廷大學（Curtin University）教授羅利（Steven Rowley）表示，如果資金流向建造房屋的人，政府計劃建造10萬套住房是一個積極的步驟。
他說，我們看到各司法管轄區有許多加快土地供應和加快規劃程序的嘗試，但如果私營機構不能從這些土地中獲利，這些嘗試最終都會失敗。在新冠疫情后成本大幅上漲，澳洲大部分地區仍存在可行性缺口，這繼續阻礙供應。 」
新南威爾士大學教授帕森（Hal Pawson）質疑兩黨聯盟聲稱用50億澳元就能解鎖50萬套住房的說法。
他說，我認為他們沒有透露出任何可以證明這一驚人說法的證據，即此舉將增加50萬套住房。
04
貸款可償付能力緩衝降0.5%，近40萬澳洲人就可以買房
將按揭壓力測試降低0.5個百分點，可能幫助近40萬澳洲年輕人踏上房地產的階梯。
據RealEstate網站報道，澳洲金融經紀協會（FBAA）的最新研究顯示，將貸款可償付能力緩衝從3%降低到2.5%將提高借貸能力，讓成千上萬的潛在購房者有資格獲得 貸款。
首次購房者正面臨著飆升的房價、嚴格的貸款規定和有限的住房供應的挑戰。
FBAA的Peter White表示，該措施可以帶來生活的改變。
「這些購房者能夠負擔還 款，但卻被不合理的系統排除在外。」
根據CoreData的模型，這一調整將增強全國借貸能力5%，釋放額外的2760億澳元貸款容量。
約27萬澳洲人將有資格獲得中位數房貸，其中近40萬年齡在25至34歲的首次購房者 將是最大受益者。
買家代理Cate Bakos指出，3%的緩衝是緊急利率時期的遺產，現在弊大於利。
她說道：「降低0.5個百分點的緩衝可以讓更好的住房變得更可及。」
「這可能意味著從一室公寓到兩居的差別，或者住在離工作和家人更近的地方。」
可負擔性方面，墨爾本在60萬到90萬澳元的市場仍然「相對疲軟」，為年輕購房者提 供了一個難得的機會，不需面對激烈競爭而購房。
然而，獨立房產經濟學家Cameron Kusher警告稱，此政策可能帶來意外後果。
「這會在短期內幫助首次購房者，但提高借貸能力會推動房價上漲，讓下一批購房 者更為困難。」
他表示，5%的借貸能力提升對購房者意義重大，但不會從根本上改變市場。
他認為，解決住房可負擔性問題的根本方法是增加供應，而非僅僅調整貸款規定。
Bakos和Kusher認為，應根據經濟變化定期審查貸款可償付能力緩衝，而不是無限 期保持在緊急設定水平。
FBAA已敦促兩大黨在聯邦選舉前承諾審查這一緩衝。
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