又是老問題！澳洲降息致房價上漲，年輕人的買房夢更遙遠了
過去三個月，澳洲房價上漲了1.4%，遠超同期薪資僅0.9%的增幅——這發生在多數人已經喊「買不起房」的情況下。那麼問題來了：如果真買不起，房價怎麼還漲？
事實上，這可能不是「買不起」，而是「進不去」。換句話說，問題不是房價太貴，而是普通人越來越難以踏入房市大門。
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降息開啟房價上漲周期
回顧2001年，RBA（澳洲儲備銀行）在沒有經濟衰退的背景下連續降息六次，房價自此步入快車道。當時澳元反而升值了超過50%，原因是全球投資者撤離美國股市，而中國加入全球貿易體系也掀起了商品熱潮。
2000年前後，還發生了三件對樓市推波助瀾的大事：1999年末出台50%的資本利得稅折扣；
2000年重啟首次購房者補貼；
2001年取消對留學生簽證「優待國」和「非優待國」的區別，之後2006年烹飪、美髮課程加入優先移民課程名錄，刺激中國、印度留學生大幅增加。
這四大因素疊加，房市需求持續暴漲，而住房建設和基礎設施未能跟上，導致澳洲房價在25年間從家庭收入的3-4倍飆升至如今的8-9倍。
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降息≠買得起，只是推高了門檻
當前，RBA又在無衰退的情況下重啟降息周期：自2023年4月以來，房價已經上漲了17%。利率下調雖然降低了還款壓力，但也讓買家願意出更高價購房。問題是，當利率再次升高，人們不會賣房，只會減少其他開支，於是房價下跌總是比上漲來得慢。
雖然「負擔能力」改善了（即還款壓力變小），但「可進入性」卻在惡化：現在想湊夠首付平均需要12年，是2001年的兩倍。25-29歲年齡段的自住業主比例也從2001年的43%降至如今的36%，年輕人越來越依賴父母資助才能買房。
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政策焦點錯位，治標不治本
房價失控根本原因來自需求端——降息、補貼、稅收優惠、移民等政策都在刺激需求。但如今無論聯邦還是各州政府，政策重點卻都放在供給端，妄圖靠加快建設來解決問題。
然而，房屋建設是一個長期工程，短期內無法應對需求飆升。而要真正抑制需求，可能需要動搖「負扣稅」和資本利得稅折扣這些投資者最愛的政策，但這將導致大量租客被迫搬家，卻並不會增加住房總量。
眼下，由於消費通脹受到控制，RBA繼續有空間降息，房價似乎又要進入新一輪上漲周期。
歷史再次重演。而問題，似乎從未真正解決。
素材來源：abc.net.au
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