降息之後，澳洲房價就要漲了？現實比想象複雜
如果說，「降息」 疊上 「住房嚴重短缺」，你覺得會發生什麼？
常理判斷當然是——房價會大漲。
但專家指出，現實情況可能遠遠會比澳洲人期待的來得更加複雜。
儘管澳洲央行剛剛將現金利率下調至3.85%，
並且市場預期未來還有多次降息，
但澳洲房價不會重現前幾年那種「飛漲式」狂飆。
Cotality研究主管Eliza Owen表示：可以預期2025年房價會持續上漲，但漲幅可能不會像2024年那樣強勁。
她指出：利率並不是決定房價走勢的唯一因素，尤其在墨爾本和悉尼之外的市場影響力更弱。
歷史數據顯示，降息對東海岸高端房產市場的影響最為明顯。
可能是因為這些市場更受大宗商品價格等因素的影響。
當然在之前加息周期中，我們看到珀斯、阿德萊德和布里斯班的房價反而表現堅挺。
所以現在就算降息，也不能保證它們會再度出現兩位數的漲幅。
2024年，全澳房價上漲了5%。
Owen預測今年的漲幅可能在這個水平左右，甚至略低。
而AMP上周的預測則更為保守，預期全年上漲約3%。
這對希望能夠買房的首次置業者來說是個好消息，
但這並不意味著澳洲的住房市場就此擺脫了 「危機」 狀態。
就在澳央行宣布降息的次日，澳洲國家住房供應與可負擔性委員會發布了年度報告，內容令人擔憂。
報告指出：雖然未來四年住房可負擔性可能趨於穩定，甚至略有改善，社會及可負擔性住房數量也在緩慢增長，
但整體住房供應仍極度不足，這是導致買家與租客壓力不斷上升的核心問題。
報告稱：2024年，澳洲僅建成約17.7萬套住房，遠低於當年22.3萬套的實際需求。
這種缺口只會加劇系統內原本就已存在的大量未滿足需求。
更糟的是，根據當前趨勢：澳洲到2029年中期建成120萬套新住房的目標恐怕將落空，預計將少建約26.2萬套。
與此同時，聯邦政府的新 「5%首付購房」 政策將於明年1月正式實施。
專家普遍認為，該政策雖然能幫助部分買家入市，但也可能進一步推高房價。
如此低的供應疊加寬鬆的信貸環境，怎麼看都像是新一輪房價上漲的 「完美風暴」。
那麼為什麼這次市場專家並不看好房價會再次飆漲？
Owen對此解釋道：經濟前景疲軟、全球不確定性增加，以及移民水平逐步恢復正常，
都將在一定程度上抑制價格過快上漲。
歸根結底，只有在民眾還能負擔得起的前提下，需求才可能持續增長。
降息可能短期內會給市場帶來暫時的提振，
但長期來看，房價將受到可負擔性限制和經濟走弱的雙重壓力。
這是一種 「順風與逆風並存」 的局面，很難預判這些因素最終如何落地。
但總體而言，我們預期房價將繼續上漲，只是節奏會更溫和。
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