澳洲房價或將迎來飆漲：經濟學家預測未來兩年上漲10%至15%
文 / Michael Read
澳央行幾乎可以確定將在本周二將現金利率下調至 3.85%，而澳洲房地產市場一向對「便宜的資金」格外敏感。
金融市場的預期並不止步於一次降息：預計在今年12月之前還將再降息兩次，使現金利率降至 3.35%，並在2026年年中前再降一次息。
歷史表明，一旦進入降息周期，房價往往迅速反應。Bank of Queensland 首席經濟學家 Peter Munckton 分析了近40年的數據，認為未來兩年房價上漲10%至15%是「合理預期」，無論澳央行最終降息多少次。
Munckton 表示：「在20世紀80年代初和90年代也曾出現過較小幅度的漲幅，但當時的失業率均高於10%。而目前失業率正接近50年來的最低水平。」
不過，他也認為，疫情期間或2000年代那種房價飆漲20%以上的情形，在未來幾年不太可能重現。
他說：「1980年代的房價上漲，得益於金融行業放鬆監管后信貸的大量釋放；2000年代則是受益於利率下降帶來的可負擔性改善，以及礦業繁榮所帶動的家庭收入增長。」
「至於2021年，則是創紀錄的低利率、政府補貼大幅提升家庭可支配收入，以及遠程辦公潮流導致對獨立住宅的結構性需求上升，共同推動了房價飆升。」
供應壓力持續存在
Centre for Independent Studies 的住房問題專家、前澳洲央行經濟學家 Peter Tulip 表示，推動房價上漲的因素要強於抑制因素，儘管他並不認為未來幾年會出現劇烈上漲。
除了降息帶來的利好，Tulip 指出，當前租金漲幅明顯高於通脹率，空置率依舊維持在低位。
他表示：「緊張的租賃市場反映出，對各類住房的需求遠遠超過供應。而我們在住房建設方面的項目儲備並不多，從審批量等建設指標來看，目前仍處於相對低位。」
澳洲統計局數據顯示，截至今年3月的過去12個月，全國僅批准建設18萬套住宅。
儘管這一數字高於去年年中創下的十年低點16.4萬套，但仍遠低於2016年公寓建設高峰期24.3萬套的記錄，遠未達到 Albanese 政府到2029年建設120萬套新住房的目標。
首套房買家熱潮將至？
按照一貫「刺激需求大於解決供給」的傳統，澳洲總理 Anthony Albanese 在5月3日選舉前推出了力度空前的首套房買家扶持計劃擴容措施。
自2025年1月1日起，幾乎所有首套房買家都可通過這項改良版計劃，僅支付5%首付便可購房，且在政府擔保下免除貸款保險。這項原為 Morrison 政府時期設立的政策，如今將全面升級：取消12.5萬澳元收入上限，申請人數不設上限（此前每年僅限3.5萬人），並大幅提升房價門檻。
雖然 Albanese 也承諾建設10萬套新住房，但業內普遍認為，這部分新增供應可能需要數年時間才能落地，甚至最終可能難以兌現。
經濟學家普遍認為，該政策的大規模擴張必然會推高房價，問題只是「上漲多少」。
部分分析師認為，政策影響或較溫和，因為大部分受益者本來也會進入市場。Tulip 就認為該政策對房價的拉動作用大概在「低單位數百分比」範圍內，但在一些首套房買家集中的城市邊緣地帶，漲幅可能更明顯。
而另一些經濟學家則指出，5%首付的誘惑可能會刺激部分買家超額借貸，從而對價格形成更大的拉動力。
可以肯定的是，政策擴張后的市場反響將非常熱烈。根據 Housing Australia 的數據，在2023-24財年，大約有三分之一的首套房買家使用了該政府擔保項目，而那時該計劃仍有收入門檻和人數限制。
哪些地區將最受衝擊？
隨著買家大量湧入，而住房供應跟不上需求節奏，接下來的問題是：哪些地區將首當其衝？
自2020年以來，獨立住宅價格已上漲60%，漲幅是公寓的兩倍。這一差距主要受到遠程辦公趨勢帶動，人們對帶有額外房間的寬敞住宅需求激增。
但如今獨立住宅價格已比公寓高出約30%，Munckton 認為，除非利率大幅下降或家庭可支配收入顯著增加，否則獨立住宅價格很難持續跑贏公寓與聯排別墅。
由於可負擔性受限，地區城市可能再次跑贏首府城市。疫情以來，地區城市房價已上漲74%，遠高於首府城市的44%。
這種強勁增長使得首府城市與地區房價的差距從原來的60%縮小至約35%，接近15年來的最低水平。
Munckton 預計，未來幾年漲幅最快的城市將是霍巴特、達爾文、墨爾本和堪培拉——這些城市的房價相較於悉尼的長期比值，目前處於歷史低位。
利率即將下調，需求持續上升，供應依舊滯后——換句話說，澳洲房地產市場雖表面變化不斷，本質卻從未改變。
原文鏈接：https://www.afr.com/policy/economy/house-price-explosion-coming-says-economist-20241023-p5kkjz
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