澳洲房價，未來兩年或暴漲12%！新州住房建設進度嚴重滯后 政府目標恐難實現
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澳洲利率下調，房價未來兩年或暴漲12%
若澳洲官方利率如預測般在2026年初前下調1.5個百分點，未來兩年澳大利亞房價可能飆升高達12%。
這一預期正促使分析師和房產經紀人緊急呼籲潛在買家儘快入市，以避免面對急劇上漲的房價。
根據Domain數據，12%的漲幅意味著首府城市房價中位數將增加14.1萬澳元，達到132萬澳元。其中悉尼房價將逼近190萬澳元，布里斯班升至114.5萬澳元，墨爾本則達到116萬澳元。
Metropole房地產策略公司首席執行官Michael Yardney表示，」在降息真正推高房價前入市是明智之舉，利率下降不僅會提升買家預算，還將增強市場信心，吸引更多買家入場。同時政府從1月1日起實施的首付5%免房貸保險政策，無異於給低端市場火上澆油。而供應端卻未見改善，需求激增必然加速價格上漲。」
獨立研究中心首席經濟學家Peter Tulip建立的模型顯示：澳儲行每降息1個百分點，首年房價將上漲6%，兩年累計漲幅達8%。鑒於當前利率為4.1%，預計到今年底可能降至2.6%，這意味著未來24個月房價最高或有12%的驚人漲幅。
「當還款壓力減輕，買家自然能承擔更高房價，當前租房者也可能因租金與月供差距縮小而轉向購房。就像幾年前利率從2%升至6%導致部分地區房價暴跌32%一樣，這次反向波動將帶來完全不同的結果。」
四大銀行預測差異明顯：NAB預計8月利率將降至3.1%，2026年初達2.6%；而其他三大銀行則認為年底利率在3.35%左右。
Domain研究主管Nicola Powell博士預計今年四次降息將全面推高房價，尤其被低估的悉尼、墨爾本市場將顯著反彈，但漲幅可能不及歷史繁榮期。
02
南澳房貸再融資熱潮將至 利率若再降或將引發」轉貸潮」
周二，澳洲央行如果再次降息，預計南澳將有大批房主和投資者湧向銀行辦理再融資。
事實上，這股風潮已經初現端倪，貸款經紀公司Loan Market的數據顯示，截至5月初，南澳借款人的再融資申請量同比激增32.7%。
繼2月份實施四年來首次降息（下調25個基點至4.1%）后，市場普遍預期澳儲行將在周二的會議上進行年內第二次降息。
Loan Market經紀人Daniel Zarkovic表示，許多客戶已從首次降息中獲益，預計更多人會跟進：」2月降息後轉貸活動明顯增加，我們預計周二會議后將迎來新一輪諮詢高峰。」
儘管轉貸需求上升，Zarkovic指出仍有大量借款人在支付所謂的」忠誠稅」，即現有客戶支付較高利率，而新客戶卻能享受更優惠條款的現象。
「人們生活忙碌，往往以為銀行會自動同步降息，但事實並非總是如此。仍有大量住房貸款和投資貸款客戶支付著不必要的超額利息。」他建議通過專業經紀人協商更低利率或辦理轉貸，每年可節省數千澳元。
南澳房地產協會立法與行業顧問Paul Edwards表示，再次降息將顯著惠及本地最脆弱的房主群體：」對購買平價房產的家庭來說，這些節省能明顯改善家庭預算。靠養老金生活的人會感受到巨大差別，月光族每月多出的錢款更是雪中送炭。」他提醒道：」銀行通常能及時傳導降息，但若未跟進就該貨比三家——每家銀行都渴求客戶，市場競爭異常激烈。它們虎視眈眈想挖走客戶，借款人需要保持警惕確保資金效益最大化。」
03
新州住房建設進度嚴重滯后 政府目標恐難實現
在澳大利亞住房危機持續之際，周二公布的澳大利亞統計局（ABS）地方議會層級數據顯示，新州的建築審批量遠未達到實現州政府住房目標所需的水平。
根據新州政府五年計劃，到2029年需在大悉尼、伊拉瓦拉-肖爾黑文、中央海岸、下亨特及大紐卡斯爾地區的43個地方議會轄區，以及新州偏遠地區的一個目標區域，共建造37.7萬套住房。
但ABS數據顯示，在這項《住房協議》實施的前九個月，43個地方議會僅批准了28,984套住房，平均每月3,220套。
若要實現目標，每月至少需批准5,366套住房——目前每月缺口超過2,000套。
新州房地產委員會副執行董事Anita Hugo表示，43個地方議會中僅有5個有望達標：」分析顯示，若當前審批速度持續，到2029年僅Burwood、Canada Bay、Cessnock、Maitland和Hawkesbury五個地區能完成目標。」
她指出，43個地區中有19個的住房審批量不足目標的50%，其中Lane Cove、北悉尼、悉尼市、Woollahra和Strathfield的審批量僅為達標所需的6%至27%。
本財年Parramatta的住房批准量最高，其次是The Hills、Blacktown和Ryde。由於審批數據疲軟，竣工量同樣難以提升。2024年新州僅建成45,552套新房，低於2023年的47,567套；新開工量跌幅更大——從2023年的46,331套降至2024年的42,397套。
隨著新州預算案即將公布，房地產委員會呼籲採取加速從審批到竣工全流程的措施。Hugo表示：」改革方向值得肯定，但若預算案不能推動落實，缺口將無法縮小。」
04
悉尼辦公樓三年來首次升值 墨爾本商業樓宇仍陷於低迷
悉尼市中心商業區的辦公樓價值三年來首次上漲，隨著這個國家最大的商業樓宇市場從疲軟的需求和高利率中恢復過來，這標志著一個潛在的轉捩點。
根據房地產分析公司MSCI 的數據，雖然悉尼的辦公樓漲幅不大——3 月季度資本價值僅增長0.7%，卻是自2022 年初以來的首次增長——但這也反映了買賣差價的收窄和買家在長期調整后重新燃起興趣。
MSCI 私人資產研究主管馬丁-亨利（ Benjamin Martin-Henry ）說：「我們開始看到悉尼辦公樓市場重新出現價格回升的早期跡象。」
「供應商在很大程度上已經接受了新的定價環境，而且資本就在那裡——特別是對於租約良好的優質資產。」
MSCI 指數涵蓋價值超過2000 億元的商業房地產，包括辦公樓、購物中心、倉庫，包括1372 項個人資產。辦公樓是商業地產中最大的單一板塊，占該指數的40% 以上。
大宗交易正在悉尼辦公樓市場的高端樓宇中慢慢開始形成。其中，基金管理公司Investa 有望控制悉尼最著名的辦公樓之一Grosvenor Place 的14 億澳元股份，該交易預計將於6 月完成。
悉尼的買賣價差，MSCI 用來量化買賣雙方之間價格預期差距的指標，已經從兩年前的30% 縮小到13% 左右。
到目前為止，全澳各大城市的市中心商業區辦公樓市場復甦的萌芽並不多。布里斯班3月季也實現了正資本增長，這得益於穩定的需求和相對有限的供應。
但墨爾本和珀斯的市中心高層辦公樓價格仍在下滑，儘管速度已放緩。馬丁-亨利表示，墨爾本市中心辦公樓空置率上升和珀斯辦公樓租賃前景疲軟仍然是不利因素，但這兩個市場都看到了足夠的收入彈性，使本季度的總回報率略有上升。
根據MSCI 的數據，墨爾本在3月季錄得0.75% 的辦公樓價值下跌，使其在當前低迷時期的辦公樓價值總損失超過25%，幾乎是全球金融危機期間記錄的損失的兩倍。
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