澳洲樓市全面回暖！年輕人靠這招「躺贏」買房，CBD地王大戰也來了
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房市「急凍」迅速回暖！澳洲房價強勢反彈，所有首府城市齊頭並進
《悉尼晨鋒報》6月3日報道，澳洲住宅價格在短短3個月內經歷小幅下跌后迅速反彈，創有記錄以來時間最短、幅度最小的低谷期之一，利率下調、買家信心回暖以 及房源緊張都推動了市場回暖。
Cotality的最新數據顯示，2024年11月至2025年1月間，一系列加息和生活成本壓力影響了買家的購買力，導致全澳房價下跌了0.4%。 然而，在2月，也就是兩年多來首次降息的那個月，市場開始出現轉機。
澳聯儲在2 月和5月兩次降息，目前的現金利率為3.85%。Cotality 5月的Home Value Index顯示，今年前5個月的房價上漲了1.7%。
5月，所有首府城市的房價都至少上漲了0.4%，悉尼上漲了0.5%，墨爾本0.4%，布 里斯班0.6%，珀斯0.7%。
Cotality的Tim Lawless表示，最近的放緩更像是房價趨於平穩，而非真的下跌，比2020年和2015年的短期下跌要溫和得多。
2020年4月至6月（新冠疫情初期），房價下跌了1.8%，隨著現金利率降至0.1%，房價飆升。
2015年也出現了類似的快速反彈。
當時，澳洲審慎監管局收緊了貸款標準，尤其是針對房產投資者。正因如此，2015年第四季度，房價下跌了1.4%。
Lawless表示：「這充分表明了信貸獲取能力，即能否從銀行借到錢，對房價的影響有多大。」
儘管全澳房價正在上漲，但各個首府城市的表現都不太一樣。
墨爾本去年經歷了較長時間的下跌，而布里斯班和阿德萊德則一直保持正增長。
Lawless指出，墨爾本的房價仍比2022年3月的峰值低4.5%，而悉尼則僅比2024年9 月的峰值低0.3%。
「自1999年來，我們還沒有見過悉尼和墨爾本的房價差距如此之大。」
他補充道，布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價均處於峰值，但整體水平低於悉尼或墨爾本。
Lawless還表示，今年市場將同時面臨阻力和助力，但他預計房價整體仍會呈上漲趨勢。
阻力包括可負擔性問題和高家庭債務水平，而助推房價上漲的因素包括較低利率、買家情緒改善以及住房供應減少。
他說：「這些利好因素足以抵消市場面臨的任何不利因素。」
McGrath Estate Agents的John McGrath表示，買家情緒有所改善，但房價並未出現大幅上漲。
「如果我們在2025年看到第3次甚至第4次降息，這將對市場產生積極影響，意味著趨勢正在持續，會增強買家信心，推動首次購房或換房的決策。」
McGrath還表示，復活節假期和聯邦大選后，悉尼的掛牌房源數量有所增加，賣家情緒也有所改善。
「總的來說，我預計到聖誕節前，200萬澳元以下的房屋價格將上漲2.5%至5%，因為信心正在緩慢恢復。」
在墨爾本，Marshall White Group的John Bongiorno也認為，自2月首次降息以來，市場情緒更加積極了。
「競拍者出手更有力了，看房人數略有增加，所以我們目前看到了樂觀情緒。」
他表示，首次購房者已重返市場，試圖尋找100萬澳元以下的獨立屋或公寓，他預計這種趨勢將逐漸蔓延至高端市場。
「今年的市場不會突飛猛進，但會比以往任何時候都更正常。」
02
悉尼這些城區將迎來大規模住房改革
新州一個擁有特別權力、旨在加快住房供應的三人小組，在成立后的前六個月里，已將一百多個重大項目送上審批快車道，這一數字遠超最初預計，併為悉尼關鍵增長地帶新增4.5萬套住房掃清了障礙。
包括The Hills地區、西悉尼以及城市西南邊緣在內的多個區域，將迎來大規模住宅開發。
自今年2月首次會議以來，新州住房交付管理局（HDA）已建議數十個項目繞開地方議會審批程序。
這個由三名資深州政府官員組成的管理局，原本旨在加速冗長緩慢的規劃體系部分環節。
不過，被選中的項目依然面臨一系列長期存在的開發障礙，可能導致開工延遲，甚至使項目徹底擱淺。
這些開發計劃主要沿現有及規劃中的地鐵線路分佈。
預計到2032年，悉尼地鐵將有4條線路、46個車站。
其中，The Hills地區Norwest地鐵站旁的一個新項目，計劃建設1600套住宅，並包含一個新功能中心及商業場所。
在西北線終點Tallawong地鐵站200米處，另有1300套住房被推薦進入審批快車道。
針對北悉尼、St Leonards和Macquarie Park等地，也有大規模開發計劃獲推進，隨著未來十年交通及基礎設施樞紐落地，這些區域將迎來顯著人口增長。
目前該機構已推進的最大單項申請在Rhodes，計劃在橫跨Concord Road和帕拉馬塔河的兩塊地塊上新建2000多套住房。預計在Concord West站附近還能新建約1400套住宅。
在西南Leppington地鐵站旁的兩個綜合開發項目中，預計將有3000多套住房獲推薦。
Bringelly Road和Austral地區也有較小規模的提案獲支持，後者包括一個400套住房項目。
Parramatta Road、New South Head Road及Pacific Highway等道路沿線，也有大量住宅項目進入快審，包括Crows Nest、Chatswood、Homebush、Canada Bay和Edgecliff等地的數千套住房。
該小組成員包括州長辦公室秘書Simon Draper、規劃廳秘書Kiersten Fishburn及新州基礎設施署首席執行官Tom Gellibrand。
小組每兩周召開一次會議，評估大型住宅及綜合用途項目，隨後向規劃部長Paul Scully推薦哪些方案可走「州重大項目」審批通道。
被管理局選中的項目可享受加速審批流程，但由於開發體系其他環節仍存在低效，例如施工延誤和政府處理遲緩等，新增住房供應依然可能受到影響。
Scully承認，要讓這些項目順利推進，還需對現有規劃體系進一步改革。
Scully表示：「我們會繼續努力，打造一個現代化、切合實際需要的規劃體系。這可能包括立法與非立法改革。我希望反對黨能信守承諾，提供兩黨支持。」
03
悉尼CBD地王開發戰！誰能拿下這塊價值數十億的黃金地？
澳洲地產巨頭Lendlease、Mirvac及其合作夥伴、悉尼餐飲大亨Justin Hemmes，已佔據優勢地位，極有可能贏得悉尼最受追捧的CBD開發項目之一——Hunter Street地鐵站上蓋工程。此前的競爭對手Brookfield已宣布退出該項目的競標。
該項目的核心是兩棟超過50層的摩天大樓，預計將提供15萬平方米的商業辦公空間，一旦開發完成，其價值或將達到數十億澳元。
這一項目之所以極具吸引力，除了位於悉尼CBD核心地段外，還將直接接入Sydney Metro West地鐵線路，並通過地下通道連通Martin Place和Barangaroo等重要商業區域。
儘管只剩一個投標方，悉尼地鐵仍將按原計劃推進招標流程，評估Metropolis財團的提案是否符合政府目標，並確保其具備性價比。
三年前，新州政府將兩個財團列為Hunter Street站及上方兩棟大樓開發項目的最終入圍者。其中，Metropolis財團由Lendlease、Mirvac、Hemmes私人公司以及Coombes Property Group組成；Brookfield財團則由加拿大房地產巨頭Brookfield旗下多個業務部門組成。
Hunter Street站將設有兩個出入口：一個位於O』Connell Street拐角，另一個位於George Street拐角。原計劃中標結果應在去年公布。
但據行業人士透露，早在今年2月，Brookfield已表示將退出競爭，將精力轉向更短期、回報更明確的機會，如物流設施、學生公寓與酒店投資。
Brookfield曾在附近Wynyard站地塊成功打造20億澳元辦公塔樓，該項目通過與州政府提交「非招標提案」方式推進，成為其在車站上蓋開發的經典案例。
雖然Metropolis財團尚未正式中標，但Brookfield退出，顯然對其非常有利，尤其在當前悉尼CBD寫字樓供不應求、企業重返辦公潮的背景下，高品質辦公空間競爭日益激烈。
這一進展也正值Lendlease進行全面戰略重組之際。該公司首席執行官Tony Lombardo正致力於減少海外市場風險敞口，將更多資本迴流至澳大利亞本土業務。
包括投資管理在內的業務板塊近期進展顯著。Lendlease上月剛獲得韓國國家養老金（NPS）委託管理悉尼辦公大樓Aurora Place，管理資產規模達12億澳元。同時，Lendlease也在北悉尼的Victoria Cross車站開發上蓋項目。
高端租戶與國際投資者對悉尼CBD寫字樓的興趣日益濃厚。Mirvac近期在55 Pitt Street打造的55層摩天大樓項目進展順利，已獲得約12家律師事務所預租承諾，並吸引一位日本重量級投資者出資約13億澳元購買該項目三分之二的權益。
04
不搬出去照樣買房！澳洲年輕人用這招逆襲房市
在房價高企、利率高漲的當下，一種全新的房產投資方式正在澳洲年輕人中悄然興起。
越來越多的千禧一代和Z世代選擇先買房投資、再繼續住在父母家中。這批年輕投資者被稱為「stayvestors」，即「住家投資族」。
一些人甚至已經擁有三套房產，但仍舊在父母家中睡在童年的卧室里。
例如，25歲的阿俊·喬德里（Arjun Chowdrey）在去年8月生日剛過，就購買了一套悉尼北部Willoughby區域的期房，但他依然選擇和父母同住。
「我們當時的目標就是儘早進入房產市場，」他說，「悉尼的房價實在太瘋狂了，要自己完全承擔房貸並不容易。我們決定買投資房是最可行的選擇。」
他表示，和父母關係良好，也願意等到將來經濟能力更穩或進入長期關係后再搬進自己的房子。
「能和家人住在一起是件幸運的事，」他說，「住在外面不僅生活成本高，還難以存錢和積累資本。」
Ray White下北岸項目總監Tim Abbott表示，近期看到越來越多像阿俊這樣的「住家投資族」進入市場，尤其偏好買期房，「他們通常沒有能力立即獨立承擔房貸，但靠租金覆蓋一部分月供，仍能在市場中佔據一席之地。」
32歲的羅科·馬拉波迪（Rocco Marrapodi）就是典型案例，他已擁有三處房產：兩套位於西悉尼，一套在西澳珀斯北部60公裡外的Two Rocks。他的選擇是：全部出租，自己繼續和父母住在悉尼Condell Park的家中。
「我從小父母就教我要靠房地產打下基礎，」他說，「我2018年買了第一套房，從那時起就一直在積累。」
他的策略簡單直接：買入、持有、還貸、積累凈值、套現，再買下一套。
儘管他知道「30多歲還住家裡」會被貼上標籤，但他說這是自己的「巨大優勢」，「不僅能陪伴父母，也給了我巨大的財務起點」。
24歲的Senara Fernando是另一位「住家投資族」代表。她在墨爾本北部與父母同住，但已在西澳濱海小鎮Mandurah購買了一套兩居室公寓——靈感來自一位家族朋友的「跨州投資」做法。
「墨爾本實在太貴了，我們花的價格，在墨爾本根本買不到類似房子。」她說，「年輕人需要更聰明地儲蓄和投資。」
她大學畢業后，進入水產養殖行業工作，父親用她的第一份工資幫助啟動買房流程。
未來兩年，她希望該公寓升值后能提取凈值用於購買第二套房，最好是一套自住型獨立屋。她說：「等積累起足夠的資本，再在墨爾本買房，就可以真正實現自主生活。」
買家代理公司Buyers Agency Australia創始人Dragan Dimovski表示，越來越多首置業者並不是被迫住在父母家，而是出於理性考量。
「通過出租，年輕買家能更快還貸、積累凈值，同時不讓自己陷入財務壓力。」不過他也提醒，預算應考慮空置期、維修支出和緊急儲備，避免完全依賴租金收入。
The Agency西澳負責人Jason Hapeta補充說，不少父母正在主動鼓勵孩子早點入市，哪怕是以投資方式：「在房源緊張、房價持續上漲的環境下，很多父母都說：『我們這一代都能買得起房，孩子這代幾乎進不去了』。」
他認為，「像Senara這樣的策略為年輕買家提供了堅實的起點。通過早期投資並獲得租金回報，他們比上一代更早開始積累資產，為未來自住房打好基礎。」
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