在悉尼一棟公寓樓的業主們被突然通知，每戶需支付高達22萬澳元的專項攤派費，以更換易燃外牆材料。
由於緩慢的修復工程、漫長的法律糾紛和繁重的建築法規追溯性變化，許多業主陷入了看似永無止境的困境中。
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43歲的Ferres Wang在2012年以58萬澳元的價格購買了位於Pyrmont的Harbour Mill Apartments的一居室。
這個開發項目建在老Edwin Davey & Sons麵粉廠的舊址上，毗鄰悉尼魚市場，共有136套公寓，分佈在兩棟十層高的塔樓上，外觀是獨特的棋盤格圖案。
作為一名科技行業從業者，Wang表示，她被靠近Darling Harbour的地理位置吸引。「設計也很酷，」她說道。
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這棟於2015年完工的建築，是在2017年倫敦Grenfell火災導致72人遇難之後，被新州政府的外牆檢查小組認定為高風險的幾十個建築之一。
但從悉尼市政廳五年前發布初步消防安全令以來，以及與外牆修復公司簽約近兩年後，這項耗資數百萬的工程卻陷入停滯。
承建商Hitech Remedial在施工中確定了需要增加的工作範圍，這將使其初始合同金額翻倍。周二，業主們將被要求表決約596萬澳元的增加項目，包括額外的外牆拆除、豎直空腔屏障以及更換陽台護欄。
工程的初始預算為780萬澳元，其中540萬澳元為Hitech的合同。該工程通過新州政府的Project Remediate提供的無息貸款進行資助，最高可達1950萬澳元。
「這些增加項目是為了妥善進行ACP外牆的拆除和更換工作，解決維修過程中發現的其他問題，以及遵守悉尼市政廳的消防令來移除ACP外牆，」業主大會通知中寫道。
Wang表示，如此龐大的額外費用讓住戶們感到震驚。「這裏的每位業主平均面臨7萬至22萬澳元的費用，我們還被警告，明年還會有更多的調整，」Wang說道。
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如果該費用調整獲得通過，她將為自己60平方米的公寓支付7萬澳元。對於頂層公寓的業主們，費用將高達22萬澳元。
「一位是退休人員告訴我，這幾乎是他一生的儲蓄，」Wang說。預計居民們將在明年上半年開始支付用於工程的專項攤派費。
Wang表示，她將不得不把原本用於公司拓展業務的錢用於支付這筆資金。「對我而言，這的確是一個困境。」
「這對新州的公寓業主來說是一個系統性的災難。整個體系——業主大會、建築商、法庭、監管機構——彷彿都讓我們失望了。政府關於外牆的追溯法律將所有經濟負擔都壓在業主身上，卻沒有建立強有力的法律或審計機制。」
Wang向新州民事和行政法庭（NCAT）提起了一個案子，試圖阻止周二的投票，但她的緊急聽證會請求在會議前被拒絕。
「儘管存在巨大的經濟負擔和缺乏被遵循的法律保障，我被告知這並不構成『困難』。」大約30%的業主住在大樓內，Wang表示之前預算審批的會議通常只有約30人出席。
「超過100位業主，要麼不知道，或者不關心，或者是身在海外的中國投資者，」她說。
Hitech Remedial的發言人拒絕發表評論，稱查詢應直接聯繫Project Remediate。業主委員會已經針對開發商Ceerose因外牆缺陷向新州最高法庭提起訴訟。此案定於7月進行指示性聽證會。
「我們確認業主委員會對Ceerose提起了法律程序，目前處於程序性指示階段，訴求包括與外牆相關的問題，」Ceerose的發言人說。「Ceerose正在對該訴訟進行抗辯。」
類似的故事正在該州各地上演。截至2023年初，新州政府已對4182座建築進行了檢查，相關當局已命令或正在進行修復的有192座。新州審計署2022年4月發現，大多數高風險建築可能已經被識別。
新州建築委員會的發言人表示，Project Remediate目前正在與大約80個業主委員會合作，通過無息貸款和建築項目管理服務包移除可燃外牆。
「該項目還幫助業主委員會解決有時在移除外牆時揭示的潛在條件問題，為業主避免將來的昂貴維修，」他說。
「這包括解決建築的防水或結構組件問題，以確保新的外牆系統是安全、耐候和結構穩固的。對於因建築原始承包商或開發商的缺陷工作所導致的潛在問題，新州法律允許業主通過法定保修條款和法定期限內可利用的其他保護措施索賠。」
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分層產權律師Amanda Farmer表示，自Project Remediate關閉新申請以來，業主基本上都只能依靠自己。
「據我所知，沒有州或聯邦的補助計劃來幫助分層產權建築覆蓋更換費用，」她說道。
「我們看到的是，現在個體業主不得不負擔這些巨大的、動輒3萬、5萬或甚至六位數的專項攤派費。這令人感到震驚。」
Farmer警告不要走法律途徑。「起訴的問題在於，需要許多年才能通過法庭系統推進，如果建築商和開發商最後什麼都沒有，成為空殼公司，你可能反而還會取得一個得不償失的勝利，」她說。
其他業主以前曾向建築商和開發商尋求補救措施，指控違反新州1989年《住宅建築法》下的法定保修條款。
2020年，新州通過了《設計和建築從業者法》，強加了新的法定義務，以確保設計和建築工程符合《澳洲建築規範》（BCA），並規定了10年的注意義務期。
「現在在新州可能有一個10年保修期的要求，[但]這還是非常新的，並仍在法院中進行測試，」Farmer說。
「我認為建築應該非常謹慎地開始任何訴訟。這可能需要數年時間來解決，在此期間，你可能仍住在一棟存在潛在危險外牆的建築里。」
現實是，受影響建築的業主幾乎沒有選擇。
「建築有非常嚴格的法律義務去妥善修復其公共財產，因此如果它得到了專家消防安全工程師的建議，認為這是危險的可燃外牆，那麼法律非常明確，業主委員會必須對此採取行動並保護其居住者，」Farmer說。
「對於分層產權業主來說，這確實是一個無法容忍的位置，但從法律角度來說，他們沒有選擇。」
由於修復報價通常達到數百萬，多棟建築選擇從少數精品貸款機構那裡借用分層產權貸款。
「利率可能在9%以上的10年或20年貸款，」Farmer說。
「根據我的經驗，這通常是大多數建築的選擇，因為他們發現大多數業主沒有現金儲備。賬面上有分層產權貸款會影響每個人投資的價值。有意購房的人會因此壓低房價。」
Farmer表示，許多業主被迫無奈折價出售房產。
「這有時是唯一的選擇，正如我所說，這確實是一個艱難的決定，因為你即將遭受銷售價格的損失，」她說。
「如果你處於一個必須出售的狀態，你就必須接受你所得。我絕對看到更多這樣的情況，不只是發生在外牆問題上，還包括我們那些需要快速修復的老舊建築。」
在新州，前建築專員David Chandler監督了該州缺陷頻發的公寓建築行業的最大範圍的改革，以應對包括2018年聖誕夜在悉尼奧林匹克公園Opal Tower發生的居民大規模疏散等高調災難。
儘管對不良開發商的打擊是早就該有的，但有人擔憂《設計和建築從業者法》下繁重的要求已讓舊建築的修復成本飆升。
「該非常嚴格的法律的副作用是它也適用於進行修補工作的現有建築，年代更久的建築，」Farmer說。
「在該新法律之下，工程費用現已是以往的三倍或四倍。2020年一處陽台漏水的修復費用可能只有5萬澳元，而現在要修好卻需20萬澳元。這是個大問題，目前有很多對政府的倡導正在尋求某種緩解。」
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