租客把澳洲公寓掛上Airbnb，每周賺$450！房東一臉懵，律師：可終止租約索賠
如果你把房子出租后，某天卻發現租客未經同意，偷偷把你的公寓放到Airbnb上做短租生意，你可以立刻終止租約嗎？賺到的錢又能不能追回？針對不少房東關心的問題，澳洲律師作出了解答。
近日，一名新州房東向律師諮詢稱，自己一直盡量控制租金漲幅，希望減輕租客負擔，但後來卻發現，租客竟在過去一年多時間里，擅自將他的公寓放到Airbnb出租，每周額外賺取約450澳元，而自己對此毫不知情。
房東表示，自己原本相信租客會妥善照顧房屋，沒想到房產卻被當成短租生意經營，因此希望了解自己有哪些法律權利。
律師表示，遇到這種情況，房東感到震驚或認為受到欺騙都很正常。租賃合同簽訂對象本應是固定租客，而不是不斷更換入住的短期住客。
根據新州《2010年住宅租賃法》，租客一般不得在未經房東同意的情況下，將整套房屋轉租或轉讓給他人。如果租客已經搬離，再通過Airbnb將整套房屋出租給短期旅客，這種情況很可能會被認定為未經授權的轉租。
不過，如果租客本人仍住在屋內，只是偶爾出租其中一個房間，法律認定則會更複雜，需要結合具體情況判斷。
就該案例而言，律師認為，如果房屋長期被用於Airbnb經營，而原租客實際上並未居住其中，將可能構成嚴重違約。
那麼，房東是否可以馬上解除租約？
律師指出，並不能直接將租客趕走，但可以依法申請終止租賃關係。
如果租客未經許可轉租房屋，既可能違反租賃合同，也可能違反相關法律。房東可向新州民事及行政仲裁庭（NCAT）申請終止租約。
仲裁庭是否批准申請，將綜合考慮多個因素，包括Airbnb經營規模、租客是否故意隱瞞、違規持續時間、是否對房屋、鄰居或物業管理造成影響，以及違規行為是否仍在繼續。
律師特別提醒，在租約尚未結束前，房東必須按照法律程序處理，不能自行更換門鎖或強制驅逐租客。
不少房東更關心的是，租客利用自己的房屋賺到的錢，自己能否追回？
對此，律師表示，這並沒有想象中那麼簡單。
雖然房屋屬於房東所有，但法律並不會自動賦予房東追回租客全部Airbnb收入的權利。
如果房東因為租客違規行為造成實際經濟損失，則可以向NCAT申請賠償，例如房屋損壞、額外清潔維修費用、物業管理罰款，或其他能夠提供證據證明的經濟損失。
至於要求租客交出全部短租利潤，則涉及更複雜的法律問題，需要根據個案進一步判斷。
如果懷疑租客偷偷經營Airbnb，律師建議房東首先保存完整證據，再決定是否採取法律行動。
可收集的資料包括Airbnb房源頁面截圖、預訂日曆、住客評價、鄰居或物業管理溝通記錄、門禁出入紀錄，以及能夠證明房源對應自己房產的照片等。
證據越完整，未來進入NCAT程序后，越有助於證明違規事實。
此外，如果房屋屬於Strata物業，還應留意物業管理規定。
律師指出，新州對於短期住宿已有專門規定，不少公寓物業也制定了關於Airbnb等短租活動的附例，部分物業甚至可以禁止某些形式的短租經營。
因此，未經許可將房屋用於Airbnb，不僅可能違反租賃合同，也可能同時違反物業管理規定。
律師最後建議，如果房東發現租客涉嫌未經授權轉租，應儘快固定證據，並尋求專業法律意見，再依法申請終止租約及索取相關損失賠償，而不要自行採取驅逐等措施，以免引發新的法律糾紛。
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