澳洲房價被嚴重高估！專家：至少多了這個數····
最新研究顯示，澳大利亞房價已被推升至遠高於合理價值的水平，平均溢價高達30%。
專家發出嚴厲警告： 如此巨大的估值差距，若沒有長達十年的增長停滯期，幾乎無法彌合。更令人擔憂的是，房價高估程度如此嚴重，一旦出現大幅調整，恐將給經濟帶來災難性後果！
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獨立屋高估嚴重，單元房相對緩和
AMP的研究描繪了清晰的圖景：澳洲首府城市的平均獨立屋（Houses）價格比合理價值高出整整三分之一。雖然自去年11月以來，高估幅度已小幅收窄4個百分點，但問題依然嚴峻。
相比之下，單元房（Units）的定價則顯得保守得多，全國範圍內僅被高估約1%。
城市間差異顯著：悉尼獨立屋價格高估程度冠絕全國，達驚人的41%；但其單元房僅被高估3%，相對合理。
布里斯班緊隨其後，獨立屋價格高估38%；其單元房價格高估19%，在全國單元房高估榜上排名第三。
霍巴特的單元房性價比最差，高估幅度達27%。
值得注意的是，墨爾本和珀斯的單元房市場是澳大利亞唯二被認為被低估的，分別被低估了11%和10%。
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如何衡量房屋「合理價值」？
AMP首席經濟學家Shane Oliver解釋道，以澳大利亞房地產協會的數據為基準，合理價值的衡量方法是比較當前的價格租金比與歷史平均水平。
「這得出的結論與價格收入比分析一致：房價必須經歷大幅下跌，才能恢復到更可負擔的水平，或者說恢復其合理價值。」
Oliver分析了市場略有改善的原因：「對於獨立屋，整體情況的小幅改善得益於租金相對於房價的增速略快以及通脹降低，單元房市場整體也在向好發展。」
但他也指出墨爾本市場的複雜性：「對投資者而言，墨爾本情況複雜。高企的債務水平，加上政府宣布的房產稅政策，促使投資者轉向了其他地方。」
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溫和修正還是災難崩盤？
Oliver指出，對於大多數擁有房產（無論是否背負房貸）的澳大利亞人（約佔總人口的三分之二）來說，房價上漲更符合其願望。
然而，從更廣泛的社會角度看，他主張更溫和的調整路徑：「從社會和諧的角度看，將房價調整到更可負擔的水平更為理想。這並不意味著必須讓房價崩盤——那很可能會引發經濟衰退。更好的結果是，我們經歷十年左右的房價微漲或持平，讓房價相對於工資水平實質性地下降。」
獨立經濟未來學家Evan Lucas則強調了「合理價值」概念的複雜性。
他指出，現實中評估房產價值還需考慮位置、地塊大小、房屋狀況、房齡、可比售價、市場條件、利率、就業機會，甚至情感價值等因素。
他特別提到住房在澳大利亞人財富中的核心地位：「澳大利亞人55%的財富都集中在住房中。」
因此，Lucas對劇烈調整的後果發出了更為嚴厲的警告：「澳大利亞住房的平均年增長率約為7%。複利計算30年，就能解釋為何今天估值如此之高。如果像數據所示，要恢複合理價值，悉尼房價需下跌30%至41%，這對經濟的影響將是災難性的。」
「我絕非危言聳聽：如果你的房產價值蒸發三分之一，家庭財務狀況將徹底顛覆。你會停止消費，並深陷『抵押貸款監獄』。」
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年輕人的購房現實與個體決策
Lucas也坦率指出了年輕一代面臨的現實：在澳大利亞買房仍是可能的，但他們所購得的房產，將迥異於他們童年所熟悉的類型。
買方代理、Palise Property創始人Steve Palise則從個體決策角度補充，價值判斷具有主觀性且隨時間改變。
「我根據客戶的風險承受能力建議其預算，這取決於其工作的穩定性、應對利率變化的緩衝資金規模，以及應對突發事件的現金儲備。」
由此可見，如今的澳大利亞房市正深陷兩難：獨立屋價格被嚴重高估，劇烈下跌恐引發經濟災難；而通過長期停滯實現可負擔性，又意味著現有房主財富縮水與年輕人持續購房難。
Oliver主張的「溫和修正」路徑雖避崩盤，卻無法快速解決高房價問題，Lucas的災難警告更凸顯了風險。如何平衡經濟穩定、現有財富與年輕一代的住房需求，成為了懸而未決的巨大挑戰······
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