抓緊時間！澳洲首府城市機會也不多了！10年過去，悉尼這些區房價沒漲反跌？
01 10年過去，悉尼這些區房價沒漲反跌？！
雖然悉尼大多數地區的房價不斷刷新記錄，但部分區卻逆勢而行，自2015年以來出現顯著下跌。
PropTrack最新數據顯示，其中一些公寓和獨立屋的中位價在近10年間縮水接近100萬澳元。
跌幅最明顯的區域多集中在高密度開發區的公寓市場，尤其是靠近Parramatta和Ryde的公寓市場。
在Parramatta CBD、Rosehill和Harris Park等地，過去10年間的公寓價格出現明顯下滑。North Rocks、Ermington和Carlingford的公寓也出現類似趨勢。
Ryde區域內，例如Meadowbank、North Ryde和Epping的公寓房價亦有所下跌。PropTrack指出，這些區域在2010年代迎來了大量公寓項目, 開發量大幅提升，對房價形成壓制。
許多買家當年以虛高價格購買樓花，但至今市場價格仍未『追上』當年的預購水平。
在整體跌價排名中，排在前列的是悉尼西南的Austral和Catherine Field，目前Austral一套獨立屋的中位價比2015年低了約96.25萬澳元。
不過，專家指出，這一價格變化與房屋結構變化有關。
高級經濟學家Eleanor Creagh表示，像Austral、Catherine Field和Denham Court這些綠地開發區，近年房產市場經歷了從「大塊農業地或半鄉村式用地」，轉向統一規劃的小地塊新興住宅社區的轉變，結構性變化使得中位價下降。
「這些區域現在大多是更小的地塊、更實惠的住宅以及整合的『地+房』套餐。在平均售價上，這類結構變化自然拉低了整體中位價。」
她指出，中位價並不等同於物業價值的全面下滑，因為它並未考慮交易房產類型的變化。
中介Bjay Paul指出，2015年前後，西南區的知名度較低，市場接受度有限。
「剛開始做的時候，連勸客戶買總價60萬澳元的地+房都非常難。現在，即便是100萬澳元的，也賣得跟『蛋糕』一樣。」
「當年很多人根本沒聽說過這些地方，更別說興建新房。」
Austral在2013年被納入新州政府「西南增長區計劃」，此後房屋項目快速興起，推動當地住宅類型向小地塊過渡。
Creagh表示，類似Box Hill和Oakville等原本以大型農地為主的區域，也經歷了大量地塊切割。
「土地一旦細分，市場上交易的多數是普通住宅，整體成交價格自然下降。即使每平方米價值沒變，中位價也容易被拉低。」
同樣出現中位價下跌的，還有悉尼中心的Haymarket公寓和Normanhurst的公寓。
中介Jack Williams表示，Haymarket近年大量新建項目推向市場，加劇供應，讓買家選擇增多，從而壓低中位價。
「特別是在2020年代初期，大量新項目入市，改變了原有的價格結構。」
他也提到當地買家群體發生變化：「現在越來越多的年輕專業人士和縮小住房面積的家庭開始進場，不再是原本以海外買家和租戶為主的格局。」
02 悉尼「禁區」正變成置業熱土
這是一塊破敗的廢地，還是買家的夢想？ 業主與開發商說，這段道路理應在城市房產階梯上佔據更高位置。
過去八年裡，Babak Moini 在悉尼 Parramatta Road 一線砸下約 7000萬澳元，理由很簡單：這條道路不可能永遠都是破敗不堪的「礙眼之處」。
這位 Laser Clinics Australia 聯合創始人寄望這筆投資在 Minns 州政府把該走廊列為下一個住宅改造目標后得到巨大回報——該項重新分區計劃旨在為悉尼大幅提速住房供給。
「我押了個大注，因為政府不可能允許這段路一直這樣下去，」Moini 對《澳大利亞金融評論》說。
「就連我這種業主都不願意去那裡——碎玻璃、釘板封窗的店鋪。完全不符合悉尼的氣質。它是悉尼的一塊大『瘡疤』，必須要做點什麼。」
這條連接悉尼市區與內西區 Annandale、Leichhardt、Stanmore 和 Summer Hill 的 23公里幹道，大部分在 Moini 眼裡一直是「禁區」，這些年他還多次與非法佔住者周旋。
但在他看來，這裏也是通往「鍍金之城」的「銹門」。他已在走廊及周邊街道投入數以百萬計資金，布局店鋪上蓋住房、共居（co-living）與住宅等。
州政府的規劃改划將允許從 悉尼大學（Camperdown 校區）經 Annandale 到 Stanmore、Summer Hill、Ashfield 邊緣範圍內，興建最多 8000 套住房，這與 Inner West 區議會達成的協議相一致。
Moini 稱這是首次出現「真正能讓破敗地塊復活」的方案。他透露，自己位於 Annandale Parramatta Road 45-57號、8年前購入的地塊，剛獲批建設103間客房+一處商業空間，主要做學生公寓。他在該片區已建成的共居項目目前入住率達100%。
「過去8個月，我接到的收購詢盤比之前8年加起來還多，因為大家都在押注這次變化，」他說。「這是人們想住的地方。」
屋頂與空域開發顧問 Warren Livesey 表示，政府方案將允許業主和開發商在現有物業之上加建——這在澳大利亞仍是較新的概念，目前僅有約2%屋頂空間被利用。
這將釋放價值以「十億計」的空域。「悉尼的空域是全世界最昂貴的。沒有更多土地了，就必須向上建。這就像憑空創造價值，把負債變成資產。」
不過，Harris Tripp（Summer Hill）副董事 Michael Poynting 認為，該片區仍難與悉尼部分區域的宜居度比肩。
「它靠近鐵路和交通，離市區也近，但（那段）Parramatta Road 一直是浪費的空間。除非是賣商鋪或車場，否則不好賣。噪音也是問題。」
他稱政府計劃可能推升走廊沿線房產價值，但難以匹敵北岸或東區的價格。
「東區一些在建項目，房子 400萬-500萬澳元 很常見；內西這邊也就100萬左右——這就是買家願付的價格差異。」
CBRE 新州開發部董事 Alex Mirzaian 說，Parramatta Road 與悉尼其他交通要道（如 Military Road、Princes Highway）處在同一檔次，且CBD 邊緣區域正在起飛。
「Annandale 任何開發地塊一上市，就像熱蛋糕一樣搶手，」他說。「對家庭買家而言，100萬-150萬澳元的單元房仍很有市場。這裡有交通、有水域，離 CBD 10分鐘。關鍵在於交易條款與時間，而不在於 Parramatta Road 的名聲。」
他補充，緊挨市區、公園、水域與 Bay Run 等熱門區域，會讓開發商與自住買家都願意在此出手。「大型開發的關鍵是『三S』：station（車站）、school（學校）、shop（商店）……再加上一個好去處可以居住、就餐與玩樂。」
金融科技企業家 Vincent Turner 在 2016年以 130萬澳元購買了 Camperdown Parramatta Road 與 Booth Street 路口一棟公寓的五樓兩居。他稱該房可望市景，附近有漂亮的公園，乘公交 10分鐘到市區。
「我剛好在重新分區的邊界內。我今天早上特地確認了一下，然後小跳了個舞，」他說。
03 抓緊撿漏！澳洲首府城市中，僅剩73個城區房價低於$60萬，悉尼堪培拉已清零…
據RealEstate網站報道，在澳洲各大首府城市中，房價低於60萬澳元的城區如今只剩下73個，這成為住房負擔能力持續惡化的最新信號。
PropTrack的最新分析顯示，截至今年8月，在澳洲各大首府城市中，只有73個城區 的獨立屋中位價不超過60萬澳元。
這一數字與僅僅一年前相比變化驚人——當時還有160個城區入榜，而這一驟減主要是由於阿德萊德、珀斯和布里斯班的房價飆升。
對於許多人來說，曾經的「買一幢帶後院的房子」的澳洲夢正變得愈發遙不可及。
不斷上漲的房價，尤其是在首府城市，讓首次置業者進入房市的難度日益加大。
根據PropTrack房價指數，今年8月澳洲首府城市的綜合獨立屋中位價已達到109.5萬澳元。
而澳洲統計局的最新數據顯示，截至今年6月，澳洲自住業主的平均房貸為67.8萬澳元。
儘管澳洲統計局的平均房貸數據涵蓋了獨立屋、公寓及其他住房類型，但也反映出當下許多澳洲人的實際承受能力。
入榜的73個城區，大多數位於各大城市的邊緣地帶，這些地區的房價通常相對可負擔。
達爾文是榜單上入榜城區最多的首府城市，共有18個城區的獨立屋中位價不超過60萬澳元，包括Durack、Gunn和Woodroffe等地。
而在悉尼和堪培拉，自去年及今年起，已沒有任何城區的獨立屋中位價在60萬澳元或以下。
珀斯的變化最為劇烈，從2024年8月的52個城區驟減至今年的12個。
今年上榜的城區包括西南部的Greenfields和Mandurah，東北部的Midland，以及東 南部的Armadale和Camillo。
在布里斯班，入榜城區從去年的29個銳減至今年8月的5個，包括Russell Island、 Macleay Island，以及位於Ipswich地區的Toogoolawah和Laidley，還有北部城區 的Brendale。
阿德萊德的入榜城區也明顯減少，從去年的34個降至今年的14個。 除了位於西部的Woodville Gardens外，其餘均在阿德萊德的北部地區，如Davoren Park、Salisbury North和Munno Para等。
墨爾本則有15個城區入榜，其中絕大多數位於西部，包括Wyndham Vale、Melton South和Brookfield。
霍巴特有9個城區的獨立屋中位價不超過60萬澳元，包括Glenorchy、Rokeby和New Norfolk。
此前，PropTrack的住房可負擔性指數顯示，澳洲的住房可負擔性已跌至有記錄以來的最差水平。
該研究于去年9月發布，顯示在短短几年間住房可負擔性急劇下降，如今家庭能夠負擔得起的住房比例創下歷史新低。
為緩解住房負擔壓力，澳洲聯邦、各州及領地政府一直在通過增加首次購房者補助、擴大住房供應等方式來應對。
大多數專家一致認為，增加新房建設、擴大住房供應是解決澳洲住房可負擔性問題的最佳途徑，但不少人懷疑短期內相關舉措能否帶來實質性改善。
這意味著，未來在首府城市中以60萬澳元或以下價格買到獨立屋的難度只會更大，購房者將被迫進一步遠離市中心，或轉向公寓及其他更為經濟的住房類型。
03 祖輩「就近帶娃」帶火豪華大三房公寓，推高熱門區單價
在墨爾本和悉尼，一些「祖輩想住」的熱門城區，豪華與三卧室公寓價格漲幅領跑，兩城整體公寓價格分別在過去一年微跌0.4%與持平的背景下，局部區域仍錄得可觀增幅。中介稱，縮宅（downsizer）買家增多、合適房源稀缺，是推升價格的主因。
位於墨爾本內東、綠樹成蔭的 Ashburton（距CBD約12公里）近三個月公寓上漲5.9%，中位價134萬澳元（數據來源：Cotality）。
Abercrombys 合伙人 Simon Curtain 指出，越來越多祖父母賣掉郊區大宅，搬到靠近商店、學校、孫輩的高端公寓：「人口在老齡化。兩個人住在50坪（約50平方？原文應為50 squares/平方面積口誤，意指超大房）的房子，從能源供暖看都不合理。把這樣的房子讓給有孩子的家庭更合適。促使他們搬家的，是對口的地段與高品質感。」
他稱，縮宅需求疊加 Ashburton 的「極佳區位」，共同推升公寓價值。
悉尼內西濱水、與 Balmain 相鄰的 Rozelle，近三個月公寓漲幅全市最高達7.4%。Balmain Realty 的 Nick Van Venrooy 表示，房源短缺正推高當地價格：「很多本地業主不再適合住大宅，想就地換到更合適的公寓，不想犧牲空間、也不想離開社區。」
該區買家既有縮宅者，也有尋求更大公寓的自住客。
與此同時，高收入社區對新增中高端公寓的抵觸仍在。面對一些富裕區居民將新項目斥為「離譜」「礙眼」，新州規劃廳長 Paul Scully 反擊稱，他們「簡直是在爭當沒有孩子和孫輩的第一個城區」。開發商則表示，面向高端買家的項目更易實現可行的利潤率。
悉尼北岸的富裕區近三個月公寓回落：Milsons Point（-6.7%）、McMahons Point（-6.1%）、Kirribilli（-5.7%）、Lavender Bay（-4.2%）。墨爾本 Toorak 亦跌 -4.7%。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 解釋，主要因可負擔性約束：買家更傾向把預算投入獨立屋或其他區域更大的公寓。
「在北悉尼、Hornsby 或東區，同樣價位能買到的體量，不如內西等地百萬級的大三房來得有吸引力——既適合年長買家，也能容納年輕家庭。」
她補充，墨爾本 Carlton 等區的回落，和過去十年小戶型、期房過量供應、此類產品受歡迎度下降有關。
Owen 指出，三卧室公寓在悉尼和墨爾本都相當稀缺，因此更抗跌、更保值。
「如果在某些市場里，只有豪華或小體量精品項目是可行的，那總比沒有新供給要好。高收入、年長的縮宅者先搬入高端公寓，釋放原有獨立屋，會通過『過濾效應』改善整體供給，對更廣人群都有幫助。」
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