澳洲買房難度再次急劇攀升！全澳房市開始驚現兩極反轉！首府城市房價增長近乎停滯，澳洲房市拍賣即將變天？首付成本依舊是最大阻力
【澳洲房市拍賣周報｜3月1日–3月7日】
澳洲房市沒想到又出現了巨大的變化！年初的澳洲房市可以說延續著去年的熱度，拍賣量逐周上升，但我們看這一輪的房市拍賣情況，很容易發現一些端倪。上一周的澳洲房市拍賣市場還算有韌性，但熱度明顯不像年初那麼整齊，悉尼和阿德萊德還算穩，而墨爾本分化更明顯，也有一定程度的下跌。很明顯，澳聯儲，四大行的各種提高利率和近期通脹的不利影響還是體現到了房市拍賣上。這一輪五大首府城市房屋計劃拍賣數為2193套，其中悉尼佔據超過半數。
澳洲房市在這一輪的房市情況明顯出現了分化。悉尼，墨爾本等首府大城市房價也出現少幅度停滯，反倒是阿德萊德，珀斯實現逆襲。本輪澳洲房市拍賣不算太樂觀，悉尼墨爾本都有一定幅度的下跌，其中悉尼的房屋拍賣套數為1278套，墨爾本為596套，尤其是墨爾本，較上上周的下跌幅度超過了50%，拍賣清空率分別為64%和59%反而沒什麼跌幅。布里斯班和堪培拉也同樣如此，一個房屋計劃拍賣數為114套，一個為75套，較上上周有下跌，但拍賣率幾乎沒變化。阿德萊德在幾大城市中表現反而是比較穩定的，拍賣清空率也是居於首位。很明顯，各大城市的清空率無明顯變化，房屋計劃拍賣數卻降低，賣家信心開始不足。
房市的高度分化是目前澳洲買房的問題之一，悉尼墨爾本房價漲幅不明顯，珀斯依然是全澳表現最亮眼的城市：僅 2 月份住宅價值就上漲 2.3%，中位價一舉抬升逾2.25萬澳元。除了上文提到的幾大問題之外，首付成本也成為了房市的絆腳石。澳洲年輕一代，尤其是年輕女性，對擁有一套自己的房這件事的態度正在發生顯著轉變。在Cotality的報告中，千禧一代和 Z 世代的澳洲女性，對房產所有權的重視程度均低於同齡男性。Z 世代中，僅有不到四成（38%）的女性認為擁有房產非常重要，而 Z 世代男性這一比例接近一半（48%）。在千禧一代中差距同樣存在，澳洲年輕人買房的觀念已經不同以往。
📝 三點小建議（投資者）
1.優先買能退的房而非漲得快的房
截至3月7日當周，Domain拍賣數據顯示，悉尼清盤率約64%、墨爾本59%、布里斯班49%、阿德萊德69%，城市間買方深度差異很大。對投資者來說，這意味著比起追逐最熱板塊，更該優先選擇總價帶更大眾、戶型更通用、未來買家面更寬的資產；在清盤率偏弱的城市和板塊，通常也更容易把收益談進買入價和合同條款里。
2.別把供應短缺等同於期房值得買
ABS最新數據顯示，1月非獨立屋審批環比下跌24.5%，而維州、新州、昆州和南澳的總住宅審批也都回落。供給確實偏緊，但審批疲弱同樣說明公寓和聯排的新供應鏈更脆弱，開發、施工和交付風險沒有消失。買新盤或期房時要把開發商資質、施工進度、估值落差和交割時融資難度都提前算進去；如果項目還遠未完工，就要對價格和現金緩衝提出更高要求。
3.別被高租金迷惑，真正要注意的是凈回報
Cotality 3月報告顯示，全國房價2月環比上漲0.8%，過去12個月租金上漲8.6%，但全國毛租金回報率只有3.4%；報告還明確指出，計入按揭、維護、保險和稅費后，多數新入場投資者大概率仍會面臨現金流缺口。換句話說，租市緊張並不自動等於投資划算。更穩的做法是優先選持有成本低、物業費和維修更可控、並且你能用更高首付進入的標的，把回報建立在可持續現金流上，而不是建立在租金還會繼續猛漲的假設上。
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