昆州多地房價飆升30%！公寓漲幅高於獨立屋！澳洲98個區房價年均漲幅超10%！西悉尼曾經難賣的區活了！房價集體反彈
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過去10年，澳洲98個區房價年均漲幅超10%！
過去10年間，澳洲有近100個區的獨立屋價格實現了年均兩位數增長。
PropTrack最新數據顯示，2015年以來，全澳共有98個區的獨立屋中位價年均漲幅不低於10%。
觀察10年間獨立屋中位價的年度變化，不僅能平滑短期波動，還能清晰呈現房地產價值的長期增長趨勢。
這種長期視角有助於識別哪些區的房產價值持續攀升，進而 體現其穩定的市場表現與投資潛力。
澳洲地區市場表現優於首府城市：在這些高增長區中，55個位於地區市場，43個位於各首府城市。
昆州在這份「高增長榜單」中佔據主導地位，以45個區的入圍數量幾乎佔據半壁江山。
緊隨其後的是南澳（20個）、新州（18個），維州與塔州各有7個上榜，北領地則 僅有1個入圍。
西澳與ACT未有無任何區進入該榜單。
墨爾本Aintree是榜單中獨立屋價格漲幅最高的地區，過去10年年均漲幅達15%。
躋身榜單前五的還有墨爾本Cobblebank與昆州陽光海岸的Sunrise Beach（均為年 均14%），緊隨其後的是新州Calderwood與昆州陽光海岸的Minyama（均為年均13%）。
在前五名中，獨立屋的中位價也存在顯著差距：截至今年9月，Aintree的獨立屋中位價為74.2萬澳元，而Minyama的中位價則高達295萬澳元。
榜單中，近三分之二（63個）區的獨立屋中位價低於100萬澳元，這表明房價上漲並非僅局限於高端區域。
昆州無疑是榜單的最大贏家：大布里斯班地區有14個社區入圍，該州其他地方則有 31個區上榜。
在布里斯班，這些「持續增長區」大多集中在Ipswich區域。
2015年以 來，Ipswich有10個地點的獨立屋中位價實現了年均10%或11%的增長。
Ipswich一直是首次購房者與投資者的熱門選擇，相較於布里斯班其他區域，這裏的房價相對親民，且有大量新建住宅供應。
在首府之外，陽光海岸區域有13個區上 榜，黃金海岸則有10個。
自疫情以來，昆州東南部的房價大幅上漲，背後驅動力包括：人們追求更優質的生活方式、更充足的居住空間，以及相較於南部首府城市更實惠的房價。
溫暖的氣候、濱海生活，再加上即將到來的2032年布里斯班奧運會，讓「陽光之州」對各類購房者都極具吸引力。
住房可負擔性仍是購房者面臨的最大挑戰之一， 對許多人而言，房價漲幅仍高於薪資增長速度。
今年已實施的三次降息，以及短期內預計將出台的額外降息措施，將持續降低抵押貸款成本、提升借款能力，進一步刺激房地產市場。
與此同時，今年春季銷售季初期的數據顯示：儘管多個市場的待售房源數量低於預 期，但強勁的購房者需求推動房屋成交速度加快。
儘管短期市場環境可能出現波動，但這98個「幸運區」已證明，澳洲房地產市場具備韌性，且長期來看擁有實現大幅房價增長的潛力。
02
西悉尼曾經難賣的區活了！房價集體反彈
根據PropTrack最新數據，上一季度西悉尼成為悉尼房地產市場最活躍的區域。
數據顯示，7月至9月期間，季度增長率排名前15位的郊區市場均為公寓市場。
這些郊區主要集中在悉尼的西南部、內西南部及外西部地區，反映出越來越多的購房者因追求可負擔性而選擇離開悉尼City。
這一趨勢也標志著如Blacktown等地區的公寓市場出現轉機，這些地區在過去幾年曾面臨新公寓供應過剩的問題。
與Blacktown相鄰的Lalor Park房價中位數上漲20%，成為該季度漲幅最高的郊區。在短短三個月內，房價中位數從507,746澳元躍升至607,807澳元。
附近的Yagoona和內西南部的Bass Hill同樣表現突出，房價中位數分別上漲12%和10%。
數據中的一個例外是Darling Point，該地區房價上漲11%，是進入前30名中僅有的兩個東部郊區之一。
PropTrack經濟學家Angus Moore指出，可負擔性正吸引更多購房者前往Blacktown和外西部等地區。
「人們正在尋找更實惠的選擇，可能是離City稍遠的區域，或是獨立住宅之外的公寓。」他表示。
Moore補充說，可負擔性也推動了公寓市場的良好表現，為大西悉尼地區的強勁增長創造了「完美的需求風暴」。
除了Lalor Park的顯著增長外，摩爾指出，數據顯示整個悉尼的房價均出現小幅但持續的改善。
「目前悉尼各地區的房價上漲速度差異不大，」他說，「今年以來，整個悉尼房地產市場持續增長，並非僅有一兩個地區表現突出。」
LJ Hooker Blacktown的銷售代理Claire Andree-Evarts表示，該地區的公寓市場已出現明顯好轉。
「過去兩年公寓市場供應過剩，表現相當平淡。但目前我們上市的房產大多能在兩到三周內售出。」她說。
Andree-Evarts指出，該地區的公寓吸引了大量首次購房者。「越來越多的首次購房者進入單元房市場。雖然仍有部分投資者，但大多數為首次置業者。」
她補充說，Blacktown擁有火車站及M2、M7高速公路的便利交通，進一步增強了該地區對首次購房者的吸引力。
在City of Parramatta， Wentworth Point的公寓也吸引了首次購房者的關注。上一季度，該郊區單元房價格上漲3%，中位價達到773,018澳元。
McGrath Strathfield房地產代理人Ania Aquino表示，該價格區間主要吸引了兩類購房群體。
「以悉尼的公寓價格來看，在Wentworth Point可以以低於150萬澳元的價格購置一套優質房產，因此我們見到很多首次購房者，以及尋求改變生活方式的大屋換小屋者。」她說。
她還指出，由於Wentworth Point地處中心位置，靠近Parramatta、Macquarie Park、Chatswood和悉尼CBD等主要就業中心，吸引了大量在醫療行業工作的買家。
Aquino表示，Wentworth Point公寓供應充足，市場仍處於「買方市場」狀態。在房產銷售期間，平均每套公寓約有50組潛在買家看房。
03
過去一年，昆州多地房價飆升30%！公寓表現優於獨立屋
在過去一年中，昆州房價最高飆升30%。
最新數據顯示，多個區躋身全澳房價漲幅最快的市場行列。
儘管大布里斯班（Greater Brisbane）房價整體穩健上漲10%，但首府以外的多個地區漲幅卻達到了這一數字的三倍。
這一現象源於購房者為尋求價格更親民的房 產，不斷向更遠區域擴散。
房產追蹤機構PropTrack最新季度房價數據顯示，截至9月的一年內，昆州有9個郵編區的房價漲幅達到30%或以上。
推動這一激增的原因有兩點：一是40萬澳元以下房產需求上升，二是有限房源引發激烈競爭。
昆州表現最亮眼的區域集中在Townsville、Central Queensland、 Moreton Bay和Logan。
PropTrack針對澳洲所有獨立屋和公寓市場的價格分析顯示，公寓表現優於獨立屋；而在昆州房價漲幅前十的熱門區域中，僅兩個來自大布里斯班。
Rosslea的公寓漲幅居首，上漲34%，中位價達35.6萬澳元；其次是Caboolture（上 漲33%，中位價70.6萬澳元）、Railway East（上漲32%，中位價35.6萬澳元）、 Hermit Park（上漲32%，中位價32.1萬澳元）和Kooralbyn（上漲31%，中位價42.2 萬澳元）。
獨立屋方面，Central Queensland的Mount Morgan領漲，漲幅31%，中位價達29.9 萬澳元。 其他表現突出的獨立屋市場包括：Hyde Park（上漲29%，中位價67.9萬澳元）、 Thuringowan（上漲29%，中位價59.2萬澳元）、Slade Point（上漲28%，中位價 60.5萬澳元）和Rasmussen（上漲28%，中位價53.7萬澳元）。
大布里斯班表現最佳地區是Southern Moreton Bay Islands區域群，該地區獨立屋 房價上漲超20%，中位價介於49.3萬澳元至75萬澳元之間。
布里斯班有三個區公寓市場漲幅約20%，分別是Fortitude Valley、Kelvin Grove 和Acacia Ridge。 其他熱門獨立屋區域包括Seventeen Mile Rocks（上漲17%）、Wellington Point、Rocklea和Moorooka（均上漲16%）。
PropTrack高級經濟學家Angus Moore表示，儘管今年利率下調讓購房者預算略有松 動，但昆州整體房價漲幅已從之前的繁榮期速度有所放緩。
他指出，2022年澳洲儲備銀行（Reserve Bank of Australia）開始將利率從歷史低位上調時，布里斯班房價在很大程度上頂住了下行壓力，並未出現大幅放緩。
「即便在過去一年，布里斯班房價仍上漲了10%，對於12個月來說，這仍是相當穩健 的漲幅。因此，布里斯班依舊是極具吸引力的房產市場。雖然與去年相比，今年的漲幅速度明顯放緩，但市場整體表現仍相當不錯。」
該數據還揭示了短期房價漲幅：大布里斯班有18個區在三個月內房價上漲10%或以 上，其中獨立屋占多數。
Banyo和Fortitude Valley的公寓領漲，分別上漲14%和21%，中位價達77.6萬澳元 和67萬澳元；Enoggera和Auchenflower的獨立屋均上漲11%，中位價分別為140萬澳 元和190萬澳元。
在昆州更南端的黃金海岸，年度表現最佳區域是Arundel的公寓，以及Tamborine和 Willow Vale的獨立屋，漲幅均在15%至16%之間。
在昆州遠北地區，凱恩斯的熱門區是Manoora、Worree和Manunda，這些區域的公寓價格飆升約25%。
04
住房建設擺脫十年滯緩困境，速度首次加快
行業分析顯示，隨著供應鏈改善及勞動力短缺緩解，新建獨立住宅、公寓和聯排別墅的建設周期十年來首次縮短。
在聯邦及各州政府致力於消除新建住房供應障礙、以應對全國性住房可負擔性危機的背景下，這一提速無疑是難得的好消息。
儘管建設速度有所提升，但當前建設周期仍遠長於十年前，這既凸顯了建築業生產率大幅下滑的影響，也表明在解決供給端瓶頸方面仍有巨大改進空間。
澳大利亞建築商協會（Master Builders Australia，簡稱 MBA）對官方數據的分析顯示，2024-2025 年度，從審批到竣工，新建獨立住宅的建設周期僅需 11.5 個月，而前一年這一周期為 12.72 個月。
過去一年，聯排別墅和公寓的建設周期也有所縮短：聯排別墅建設需 14.82 個月，較前一年加快 7.2%；公寓建設需 32.9 個月，略低於前一年的 33.1 個月。
「此前行業遭遇了多重不利因素疊加的困境。勞動力短缺問題突出，同時建築產品和建材成本在短期內大幅上漲，」 澳大利亞建築商協會首席經濟學家沙恩・加勒特（Shane Garrett）向《澳大利亞金融評論》表示。
「行業勞動力問題還不止於此。比如，若想聘請木工、砌磚工或抹灰工等專業建築技工，所需時間比以往長得多。
「2024-2025 年度情況之所以改善，是因為這些不利因素多年來首次出現向好趨勢。
「勞動力短缺的緊張程度已低於一年半至兩年前。」
加勒特指出，勞動力狀況改善的原因之一是疫情期間政府支持下的學徒培訓人數增加，這些學徒如今已逐步進入就業市場。
建材市場也已恢復正常。加勒特表示，儘管建材價格仍遠高於疫情前水平，但至少供應已不再緊缺。
然而，與疫情前相比，整體形勢仍具挑戰性。澳大利亞建築商協會數據顯示，當前新建獨立住宅的建設周期比十年前慢 35.8%。
高密度住房（公寓）的建設延誤問題更為嚴重，建設周期比十年前延長 54.1%；聯排別墅的建設周期也比十年前增加 27.6%。
「總體來看，現在新建住房所需時間仍長得多，這也對成本產生了非常不利的影響 —— 因為新建住房的許多成本都與時間相關，比如融資成本和保險費用，」 加勒特說。
對開發商和建築商而言，另一個相關問題是：建設周期延長導致持有成本上升，風險也隨之增加。這本身就會削弱住房供應商承接新項目的意願。
「無論啟動哪個新建築項目，都存在虧損風險 —— 如果建設成本超過最終售價，就會出現虧損，」 加勒特解釋道。
「項目從啟動到完工的時間越長，就越難預估最終能賣出什麼價格。」
澳大利亞建築商協會的分析反映了建築業對生產率下滑的普遍擔憂。
今年 2 月，生產率委員會（Productivity Commission）發布的一份里程碑式報告指出，如今每工時建成的住房數量僅為 30 年前的一半。報告認為，2015 年以來建設周期延長的原因包括審批遲緩、創新不足、小型企業過多、「鄰避主義」（即 「不要在我家後院」 的態度）以及技能短缺等。
「現在住房建設比過去慢得多的原因之一，是普通建築工人的每小時工作量比過去減少了，」 加勒特說。
「（澳大利亞建築商協會的）這份分析實際上是確鑿證據之一，表明過去幾年建築業生產率下滑的程度有多嚴重。」
生產率委員會的研究結果推動全國住房問題討論升溫，各級政府面臨巨大壓力，需拿出解決方案。聯邦住房部長克萊爾・奧尼爾（Clare O』Neil）已承諾消除官僚主義造成的延誤，措施之一是暫停對《國家建築規範》（National Construction Code）的非必要修改。
目前澳大利亞新建住房的速度遠低於五年內建成 120 萬套新住房的全國目標，因此包括新南威爾士州在內的各州政府正推動中心城區提高住房密度，儘管這遭到持 「鄰避主義」 態度居民的反對。
加勒特表示，另一項有助於改善住房供應的措施是通過移民增加技工數量，因為本地培訓學徒 「見效緩慢」。
「現在想找到合適的技工比以前容易一些，但移民政策在這方面仍限制嚴格，」 他說。
「一名學徒需要四年才能完成培訓。通過移民增加技工數量，是見效更快的途徑。」
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