房市行情
全澳範圍內，自疫情以來住房可負擔性嚴重惡化。CoreLogic數據顯示，過去五年房價上漲了46.8%。房價中位數與家庭收入中位數的比率已從6.4倍升至近8倍。全澳周租金中位數已達672澳元，過去五年租金上漲了43.8%。
墨爾本房地產市場則有些不同。
過去五年，該市住宅價值僅上漲17.5%。墨爾本的房屋中位價為953,000澳元，仍低於百萬澳元大關（今年堪培拉和布里斯班已突破這一里程碑，而悉尼的房屋中位價已超過150萬澳元）。墨爾本的住宅價值與收入比率目前為6.9，低於2017年8.2的高點，處於自2014年12月以來的最低水平。儘管過去五年租金大幅上漲了33.3%，但這在首府城市中仍屬於最低之列，遠低於全國數據。
這種相對可負擔的住房顯然產生了影響，澳大利亞統計局（ABS）的住房融資數據顯示，在向首次置業者發放的新住房貸款比例方面，維多利亞州也處於領先地位。
那麼，墨爾本市場有何不同？它對澳大利亞而言是經驗還是警示呢？
更嚴峻的投資環境可能給市場降了溫。最近的稅收變化可能抑制了維多利亞州投資者的需求，緩解了購房競爭。
在2023年5月的預算案中，維多利亞州政府推出了幾項於2024年1月生效的投資房產稅改革：將土地稅起征點從30萬澳元降低至5萬澳元；
引入了高達975澳元的統一土地稅附加；
提高了缺席業主附加費。
對於一塊土地價值為65萬澳元的出租物業，這些變化相當於估計每年增加1300澳元的稅款。再加上利率上升、維護和合規成本，持有投資物業的可行性可能已經下降。這些新增或提高的稅收是在其他稅費之上的，包括相對於大多數其他州更高的印花稅、閑置住宅土地稅和短期住宿稅等。
儘管綜合數據有限，但一些指標表明，由於這些政策，投資性房產的所有權已經減弱。圖2顯示，自2023年中期以來，維多利亞州的新增投資貸款一直在上升，但速度慢于全國趨勢。租賃保證金數據暗示投資物業總量出現收縮（儘管其他州也在發生這種情況），CoreLogic的實驗數據也表明，該市的投資性房源掛牌量長期以來相對較高。
如果投資物業的出售和市場投資者興趣的下降使得租房者能夠成為首次購房者，那麼從住房自有率的角度來看，這最終將是一個好結果，同時會減緩住房價值的增長。在2023年3月至2025年3月期間，即新投資房產稅宣布和實施期間，整個維多利亞州的住宅租賃保證金數量減少了約22,000份。
然而，同期全州獲得的首次購房者貸款約為74,000筆。關於住房自有率的更新數據，以及對購房者類型和家庭構成的更全面洞察，將有助於評估稅收改革帶來的住房結果。
在2023年州預算宣布之前，維多利亞州對投資者的吸引力已經在下降。自2020年9月起，新增投資者住房貸款的表現就一直落後于全國趨勢，並且暗示的投資者房源掛牌量在2021年超過了悉尼。顯然還有其他因素在起作用，抑制了在維多利亞州投資房地產的意願。歷史上，資本收益率與投資活動之間存在密切相關性。維多利亞州以外地區更強的資本增值是導致該州投資水平較低的另一個因素。
疲軟的經濟和人口趨勢也使得房價保持低位。在2020年3月至2021年9月期間，維多利亞州人口下降了超過1.1%，而全國人口增長了0.3%，同時遭受了州際和海外移民暴跌的」雙重打擊」。維多利亞州的人口尚未完全恢復到假設增長未中斷並保持歷史20年平均水平1.7%的情況下本應達到的規模。
州際移民趨勢看起來更為樂觀，相對的住房可負擔性可能吸引了更多州際移民回到維多利亞州，並減少了外流。但這反過來可能又開始再次對房價構成上行壓力。
維多利亞州的經濟表現也受到新冠疫情的挑戰，墨爾本曾經歷了創世界紀錄的262天封鎖。經濟學家還指出了該州經濟面臨長期結構性挑戰，包括就業越來越集中在低生產率行業、人均家庭收入相對下降以及州政府債務相對於州生產總值較高。儘管該州確實顯示出實力和復甦的跡象，但疲軟的經濟表現終究不應該是實現住房可負擔性的途徑，因為較低的房價僅僅是購買力較低的體現。
導致價值增長放緩及價格下跌的另一個因素可能是，維多利亞州完成的住宅數量高於其他州和地區。澳大利亞統計局建築活動數據顯示，過去15年維多利亞州完成了885,000套住宅，比人口更多的新南威爾士州高出21.5%。
墨爾本市場目前擁有」可負擔性優勢」，但像任何市場一樣，較低的價格會抑制供應。無論是房主推遲掛牌以待價格上漲，還是開發商面臨可行性困境。墨爾本目前的房源總量比一年前低了15%，截至8月份的一年中，維多利亞州的新住宅批准量平均每月4,600套，比十年平均水平低12%。在全國層面，過去12個月的住宅批准量比平均水平低5.7%。
現實是，墨爾本為更廣泛的澳大利亞住房市場既提供了經驗，也發出了警示。更為溫和的價格增長和減少的投資活動顯然提高了可負擔性，併為更多首次購房者活動創造了空間。但這也可能由於降低了新建項目的可行性，導致新住房供應減少。在供應緊張、州際移民增加和利率降低的共同作用下，今年以來墨爾本房價已上漲3.0%（儘管低於綜合首府城市4.7%的漲幅）。墨爾本能否長期保持其可負擔性優勢，還有待觀察。
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