每日地產丨危險區域，墨爾本內城區公寓價格大幅下跌
過去一年，由於高利率、土地稅變化、供應過剩以及對建築質量的擔憂等因素，投資者紛紛撤離，墨爾本市中心的公寓價格大幅下跌。
Domain數據顯示，截至9月份的一年中，墨爾本中央商務區的房價下跌了16.1%，中位數降至47萬澳元。West Melbourne 的房價暴跌19.1%，至51.75萬澳元；Carlton下跌了16.1%；Southbank下跌了8.9%。
相比之下，大墨爾本地區的公寓中位價在截至9月的12個月內上漲了4.3%。
Domain研究與經濟主管Nicola Powell博士表示，由於在維多利亞州擁有投資性房產的成本不斷增加，投資者變得「謹慎」，導致投資額急劇下降。
「投資者一直在拋售，他們一直在尋找其他投資機會，近年來對維多利亞州的興趣有所下降，最終是由於土地稅變化導致持有成本上升而望而卻步，」她說。
Powell博士表示，所列地區處於公寓供應過剩的「危險區域」，這已經影響了價格。
「如果你考慮的是老舊的樓房、較小的戶型，尤其是那些裝修質量較低或位置不太好的樓房，那麼它們面臨的競爭就會較小，」她說。
「當很多公寓都千篇一律時，這可能會影響其定價潛力和資本增值。」
Powell表示，儘管今年利率有所下降，但過去兩年的金融壓力迫使一些投資者拋售物業。
「購房能力和利率壓力確實存在，購房能力的下降會對一些人造成影響，」她說。
「疫情期間，很多人搬到了像Mornington半島這樣的生活便利的郊區，並在市中心擁有一套房產作為避風港。這樣一來，擁有第二套房產在成本管理方面就顯得不那麼重要了。」
Quantify Strategic的數據和洞察主管Angie Zigomanis表示，自住業主更喜歡成熟的公寓，因此投資者成為新開發項目的主要買家。
由於對建築質量的擔憂，這些投資者的信心受到了削弱。
「我們看到了很多關於易燃外牆材料和某些公寓樓質量問題的報道……投資者們現在更加謹慎了。這可能反映了他們願意支付的價格，」他說。
他表示，人口遷移速度放緩和大型開發項目供應過剩已經影響了市中心市場。
「如果我想把一套兩居室公寓賣給別人，那麼樓上兩層可能還有一套幾乎一模一樣的兩居室公寓也在出售。同類型的房產競爭非常激烈，這會抑制銷售。」
儘管近期市場有所下跌，但Zigomanis預計，當投資者的處境改善時，市場最終會趨於穩定。
Wakelin Property Advisory的董事Jarrod McCabe表示，此次市場低迷反映了拋售的投資者和很少的新買家之間的不匹配。
McCabe表示，雖然這些公寓現在比一年前更便宜了，但大多數首次購房者都會避開高層建築。
他說：「聯邦政府的5%首付計劃提振了公寓市場，因為公寓價格低於95萬澳元的上限。但首次購房者更傾向於在內城區的精品公寓樓里購買老式公寓，而不是市中心的公寓。」
「從20世紀40年代到70年代，成熟區興起了一股精品住宅建設熱潮。這些住宅大多以自住業主為目標，因此面積較大，沒有電梯或健身房，業主委員會費用也極低。它們的土地利用率更高，這意味著它們的增長速度通常比高層公寓更快。」
來自Harcourts Melbourne City的Dionne Wilson表示，該市場（約70%由投資者組成）自1月份以來一直處於「谷底」。
「新冠疫情之後，投資者們都放棄了，再加上政府出台的各種新政策，比如土地稅、租賃法的修改等等，我們根本沒有投資者願意進來購買房產，」她說。
首次購房者已經介入，但Wilson表示，大多數人的目標是帶停車位的兩居室公寓。
「這是因為這些人都在家辦公，這些人都是首次購房者，他們應該會考慮寬敞的一居室公寓。可惜的是，他們並沒有這樣做，這部分市場仍然很艱難，」她說。
除非房產「滿足所有條件」，例如停車位、戶外空間和陽台，否則它們很難在市場上售出，買家也變得「挑剔」起來。
「如果缺少其中一兩項，人們就會用腳投票，他們就不會來了，」她說。
重新燃起興趣的投資者是那些購買面積小於45平方米的小型高收益公寓的投資者，這些公寓的回報率可高達9%。
「但我認為在相當長的一段時間內，他們不可能恢復到新冠疫情前的傳統市場水平，」她說。
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