樓市警報拉響！悉尼房價再破百萬門檻，掛牌暴跌30%，供應告急，普通家庭已被擠出30公裡外！專家預測：全澳房價將進入瘋漲模式
01
澳春季售房潮結束，掛牌房源驟降！恐進一步推高房價
春季結束后，澳洲的掛牌房產數量驟降，專家警告供應短缺可能進一步推高房價。
SQM Research的最新數據顯示，隨著春季售房潮的結束，11月房產掛牌數量顯著下降。
全國掛牌房產總量在11月環比下降5.4%，至238824套，庫存水平較去年同期低12.4%。
在悉尼，掛牌房產數量11月下降了8.6%。
當月共有33883套住房掛牌，比去年同期減少8.3%。
SQM將這一年度下降歸因於部分賣家在假期前撤下尚未售出的房產，但新掛牌的房產數量也明顯下滑。
全國新掛牌房產數量下降11.3%，標志著春季營銷活動的季節性結束，悉尼的新掛牌房產數量下降19.2%。
掛牌180天以上、被視為「舊」的房源減少7.9%，降至66633套，悉尼的舊掛牌房產數 量下降4.1%。
研究顯示，這表明即使新供應減少，現有庫存仍在持續成交。
不良房源的掛牌數量環比下降2.2%，與2024年11月相比下降32.3%；在新州，這一年度變化為-25.4%。
隨著掛牌數量的減少，價格漲勢進一步加強，在聖誕節前夕部分地區的漲幅可能引發擔憂。
11月全國要價上漲，其中獨立屋上漲1.0%，公寓上漲0.6%。
悉尼獨立屋要價上漲1.4%，至213萬澳元，同比上漲9.1%。公寓月度上漲0.9%，年度漲幅達6.3%。
SQM Research的Louis Christopher表示，11月掛牌數量下降與春季后的季節性放 緩一致。
「更令人擔心的是庫存的年度缺口較大，與2024年相比掛牌數量下降了12%。」
「即使新房源的掛牌數量減少，舊房源的大幅下降說明買家仍活躍，尤其是在布里斯班和珀斯等需求持續超過供應的市場。」
Christopher表示，要價仍在上漲，而增長最強勁的地區集中在布里斯班、珀斯和阿德萊德。
「除非明年年初掛牌量持續上升，否則這些上漲壓力可能會繼續存在。」
02
西太平洋銀行預測：2027 年珀斯將成澳洲第三貴首府城市
西太平洋銀行（Westpac）經濟團隊表示，若當前房價增長趨勢持續，珀斯（Perth）將在 2027 年超越墨爾本（Melbourne），成為澳大利亞第三貴的首府城市。
澳大利亞住房市場或將迎來格局重塑。這家大型銀行的經濟團隊最新分析預測，受西澳大利亞州房價持續強勁上漲、維多利亞州市場疲軟的雙重影響，珀斯有望在 2027 年底前超越墨爾本，躋身澳洲首府城市房價前三甲。
西太平洋銀行經濟部于 12 月 2 日（周二）發布的最新季度《住房市場脈搏報告》（Housing Pulse）顯示，得益於市場供應緊張、需求韌性強勁及政策支持，春季房地產市場保持強勁 momentum，房價持續攀升。
過去三個月，澳洲主要首府城市房價上漲 3.2%，創下兩年多來最強勁的季度漲幅。
西太平洋銀行數據顯示，房價年度漲幅已從年中的 3.5% 加速至 7.1%。其中，獨棟屋是增長主力（年度漲幅 7.9%），公寓漲幅相對溫和（年度漲幅 4.5%）。
上一季度，珀斯、達爾文（Darwin）和布里斯班（Brisbane）房價漲幅領跑全國，住宅價格分別上漲 6.9%、5.9% 和 5.4%。相比之下，悉尼（Sydney）和墨爾本的漲幅更為溫和，分別為 2.2% 和 1.5%。
該行大幅上調了全國年度房價增長預測，將 2025 年預期漲幅從最初的 6% 上調至約 8%—— 西太平洋銀行經濟團隊表示，這一調整主要得益於布里斯班和珀斯的異常強勁表現，兩座城市的年度房價漲幅均預計達到約 14%。
事實上，西太平洋銀行《住房市場脈搏報告》顯示，若當前增長趨勢按預期推進，到 2027 年底，珀斯的住宅中位價可能接近 96 萬澳元 —— 這一漲幅將使其超越墨爾本和阿德萊德（Adelaide），成為澳大利亞第三貴的首府城市。
2027 年完整預測顯示，悉尼仍將以 130 萬澳元的住宅中位價位居全國首位，布里斯班以 105 萬澳元緊隨其後。
珀斯 96 萬澳元的預測中位價將使其成為第三貴的首府城市，遠超墨爾本（2027 年中位價預計為 91.4 萬澳元）和阿德萊德（88.2 萬澳元）。
這一預測反映出，持續的供應短缺對歷史中位價較低的市場產生了更為顯著的影響。
總體而言，西太平洋銀行認為，2026 年全國房價漲幅預計將放緩至約 6%（低於該行最初預測的 9%，原因包括 「降息延遲、住房可負擔性起點惡化及人口增長放緩」），2027 年進一步降至 5%（實際漲幅回歸長期均值）。
無獨有偶，Cotality 11 月住房價值指數顯示，珀斯房價持續領跑，月度漲幅達 2.4%。該機構數據顯示，珀斯當前住宅中位價已達 914,229 澳元，小幅超越墨爾本同期 823,495 澳元的中位價 —— 墨爾本當月漲幅僅為 0.3%。
PropTrack 11 月房價指數也印證了這一趨勢，該指數顯示珀斯當月以 0.9% 的漲幅領跑首府城市。從年度表現來看，PropTrack 強調珀斯是絕對的 「優等生」，過去一年房價上漲 15.5%。
相比之下，兩份報告均顯示墨爾本月度漲幅顯著低於其他城市，證實該市難以維持其他地區的強勁房價 momentum。
這一中期預測發布之際，澳大利亞房價雖仍在上漲，但增速較前幾個月略有放緩。
Cotality 數據顯示，11 月全國住房價值指數上漲 1.0%，PropTrack 報告則上漲 0.5%，推動全國住宅價值創下歷史新高。
03
悉尼住房可負擔性鴻溝加劇：30 公里成 「分水嶺」，普通家庭難近 CBD
悉尼 median 房價預計明年將突破 190 萬澳元，其上漲速度遠超工資增長。對於一對收入普通的夫婦而言，若沒有額外收入支持，根本無法負擔悉尼中央商務區（CBD）30 公里範圍內的住房。
根據《澳大利亞金融評論報》委託房地產數據分析機構 Cotality 開展的研究，一對無子女的全職夫婦，家庭年均 median 收入為 21.3 萬澳元，若沒有父母資助或其他收入緩解房貸壓力，其可負擔的住房僅分佈在悉尼一條大致南北走向的 「分界線」 以西區域。
「我們談論的是就業、娛樂和便利設施的可及性。將購房者推向更遠的郊區，本質上是讓他們在通勤距離和成本方面處於更不利的地位，」Cotality 研究主管伊萊扎・歐文（Eliza Owen）表示。
「當人們只能負擔得起遠郊或區域性中心的住房，卻要通勤到市中心工作時，這似乎相當不公平。」
假設這對雙收入無子女（DINKS）夫婦能攢夠 20% 的首付，他們最多可貸款 117.5 萬澳元，且房貸還款額占收入的比例為 30%—— 超過這一比例即被視為面臨房貸壓力。
在大悉尼地區，共有 160 個住房市場，但其中僅 28% 的區域 median 房價低於這對夫婦的預算上限。購房者當然可以選擇超預算購房（事實上很多人也這麼做），但這類購房無法被視為 「可負擔」，因為會帶來顯著的財務壓力。
距離 CBD 最近且 median 房價在其預算內的郊區是卡拉馬（Carramar）—— 這是悉尼西部費爾菲爾德（Fairfield）附近的一個小型郊區，距離 CBD 30 公里，乘坐火車需 50 分鐘。Cotality 的數據顯示，這對夫婦可負擔的近郊區大多集中在西南遠郊、西北遠郊、藍山（Blue Mountains）和中央海岸（Central Coast）。
部分經濟學家將住房可負擔性危機歸咎於多年來住房供應無法滿足需求，以及秉持 「鄰避主義」（NIMBY，即 「不要在我家後院」）的地方議會拒絕在居民渴望居住的市中心周邊增加開發。
1994 年，悉尼 CBD 10 公里範圍內，有 31.7% 的郊區住房（包括獨棟屋和公寓）對同類購房者而言是可負擔的。
歐文表示，這對假設夫婦可負擔的公寓市場佔比接近 80%，但其中許多公寓無法滿足下一代潛在購房者的需求。
「公寓價格低廉是有原因的：通常面積更小，長期資本增值潛力不如獨棟房屋和土地，而且存在持續的物業管理費，加之公寓行業在建築質量和特殊稅費方面的問題讓購房者缺乏信心，」 歐文說。
「能滿足年輕夫婦養育家庭需求的三居室公寓極為稀缺。」
聯排別墅被拆分歸類：分層產權（strata title）的聯排別墅歸為公寓，托倫斯產權（Torrens title）的則歸為獨棟屋。例如，雙拼別墅通常擁有托倫斯產權，因此被歸類為獨棟屋。
這條住房可負擔性分界線比悉尼備受爭議的 「紅公雞分界線」（Red Rooster line，當地人認為紅公雞餐廳的選址標志著悉尼西部的真正邊界）更靠西。
歐文指出，這條分界線凸顯了悉尼住房市場的不公：長期擁有房產的人可利用投資帶來的資本增值再次購房，而無房者則難以入門。
截至 6 月的一年裡，悉尼住宅用地價值上漲 4.7%，其中費爾菲爾德和彭里斯（Penrith）等西部地區漲幅達兩位數 —— 購房者對可負擔住房的競爭推高了這些區域的價值，漲幅遠超其他大部分地區。
隨著聯邦政府推出 5% 首付計劃，首次購房者的競爭加劇，悉尼低端住房市場的價格漲幅已超過高端市場。
新南威爾士州生產力委員會主席彼得・阿赫特斯特拉（Peter Achterstraat）警告，若政策制定者不緊急解決住房可負擔性危機，悉尼可能會變成 「沒有孫輩的城市」。歐文認為，這條可負擔性分界線表明，悉尼正逐漸成為只有獲得經濟援助者才能負擔得起的城市。
Cotality 還開展了另一項可負擔性分析，將全國平均稅前家庭收入（10.439 萬澳元）納入考量 —— 這一群體涵蓋了租房者、單收入家庭和退休人員等更廣泛的澳大利亞人。結果顯示，悉尼當前 median 房價是平均家庭收入的 12.5 倍，而全國這一比例為 8.9 倍。
分析還顯示，在悉尼攢夠一套住房的首付需要 16.7 年（全國平均為 11.9 年），而悉尼一套新房的房貸還款額占普通購房者收入的比例高達 68.1%。
對於租房者、單收入家庭和退休人員這一群體，無法劃出明確的可負擔性分界線 —— 因為這一收入水平的家庭最多只能貸款 68.5 萬澳元，而悉尼符合這一價格的住房市場寥寥無幾。
據房地產研究機構 Domain 預測，悉尼 median 房價預計將達到 190 萬澳元，從 9 月到 2026 年底將上漲 17.2702 萬澳元。
04
悉尼懸崖豪宅$3000萬掛牌！賣家13年前$307.5萬購入
Lowes首席執行官Linda Penn及其丈夫David Penn正在為他們位於悉尼北海灘的懸崖莊園尋找新主人。
這處位於Whale Beach的房產宛如一個微型鄉村俱樂部，配備私人高爾夫球場、spa 及無邊泳池。
據《澳洲金融評論報》報道，Linda與知名牙醫、投資者David於2012年7月以307.5 萬澳元的價格購入該房產。
在隨後的幾年裡，Penn夫婦在一支強大的設計團隊協助下，將原有的砂岩住宅改造成豪華的3層度假屋。
建築師Michael Suttor、室內設計師Deanne Rooz以及景觀設計師 Richard Unsworth與Paul Bangay均在這塊2150平方米的土地上留下了各自的印記。
該房產的建築使用了逾1000噸蜂蜜色石材。
從空中看，它彷彿一座現代堡壘。但從街道望去，
卻頗顯居家氣息，這得益於斜坡地形掩映了下層結構。
進入屋內可以看到一個通透的起居室，白色拱形天花板將海面映射的光線反射。
廚房位於角落，以黑色櫥櫃和黃銅細節營造出更為沉穩的氛圍。
5間卧室大多位於中間樓層，其中包括一間寬敞的主卧套房，配有可眺望海景的獨立浴缸。
最底層則設有康體區，配備家庭健身房、吧台、桑拿房及酒窖。
該物業由LJ Hooker Palm Beach NSW的David Edwards和BJ Edwards負責出售。 雖然未公開標價，但《澳洲金融評論報》報道稱價格約為3000萬澳元。
這並非Lowes家族近年來唯一的房地產交易。 Linda的兄弟Jeffrey Mueller於今年4月出售了一棟位於Vaucluse的五居室房產。
該房源此前的預期售價約為1800萬澳元。
在前一年，Mueller與其妻子Stephanie以3850萬澳元的價格購入一處位於Rose Bay 的現代化住宅。
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