澳明年房價料還要再創新高 布里斯班珀斯房價料仍將領漲，澳洲最搶手房產榜出爐
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澳明年房價料再創新高 布市柏斯房價料仍將領漲
預計2026年澳洲房地產市場將再創新高，及時澳洲儲備銀行（RBA）不再進一步降息，部分首府城市的房價漲幅甚至可能達到兩位數。
最新發布的realestate.com.au房地產市場展望預測顯示，明年全國房價年增率預計在6%至8%之間。
一系列降息措施提振了購屋者的信心和購買意願，澳洲房價連續11個月上漲，不過近期通膨飆升削弱了人們對明年進一步降息的預期，許多經濟學家預測，澳洲央行的下一步將是升息而非降息。
根據realestate.com.au的經濟學家摩爾、克雷格和弗萊厄蒂撰寫的報告顯示，這不會阻止未來一年房價上漲，但預計將會減緩價格增長的速度。
摩爾說，我們預計房價將繼續上漲並創下新高，原因是今年已經出現了幾次降息，而這些降息的影響仍在持續。今年支撐房價上漲的供應緊張局面依然存在，但購房能力的下降和利率的長期停滯將抑制房價上漲的速度。
過去一年，澳洲房價中位數上漲了8.7%，達到創紀錄的87.3萬澳元，比五年前上漲了51%。
報告對六個首府城市的房地產市場進行了價格預測，其中布里斯本和柏斯預計將實現最強勁的價格增長，漲幅在7%至10%之間。過去12個月表現最佳的十大地區均位於昆州和西澳。
阿德雷德過去一年的房價也上漲了12.2%，但由於購屋能力受限，明年漲幅可能將減半，不過預計仍能夠上漲6%至9%。
柏斯、布里斯本和阿德雷德的房源嚴重短缺是這些市場持續表現優異的關鍵原因，這些市場的活躍房源數量比疫情前水準下降了約45%，新建房屋的速度跟不上人口增長的速度。這些城市也是2025年表現最快的市場，而且這種勢頭很可能會延續到明年。
悉尼和墨爾本的房價預計將溫和增長5%至7%，與去年的漲幅基本持平。侯巴特的漲幅預計範圍略寬，為4%至7%。
摩爾說，悉尼和墨爾本在2025年的表現略遜於其他首府城市，預計2026年它們的表現仍將略遜一籌，如果沒有進一步的降息，由於購屋能力的限制，悉尼較為經濟實惠的外環和中環郊區將吸引大部分需求，而墨爾本仍在從多年來相對於其他首府城市表現不佳的局面中恢復，這將影響其2026年的前景。
侯巴特尚未恢復到2022年的峰值，預計將經歷「一段盤整期」，而非再次繁榮。
達爾文和坎培拉房價預測未包含在內。
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澳洲最搶手房產榜出爐：悉尼、布里斯班霸榜，買家被逼向「遠郊＋公寓」
澳大利亞2025年最受買家追捧的熱門置業區域名單出爐，從全國最昂貴地段之一的公寓，到今年表現最強勁市場中一處易受洪水影響的郊區，全都榜上有名。
這些數據也反映出日益嚴峻的住房可負擔性危機：越來越多買家被迫向城市更外圍移動，或選擇公寓作為進入房地產市場的「入場券」。
REA集團高級經濟學家 Anne Flaherty 表示，在澳大利亞大多數首府城市中，需求最旺盛的區域普遍集中在價格相對可負擔的地段，通常是外城區。
她說：「這凸顯出一個現實：越來越多買家已被內城區和中環區域不斷上漲的房價擠出市場。」
realestate.com.au 團隊根據實際買家詢問量（而非房源點擊量）分析數據，評選出2025年最受歡迎的置業區域。
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所謂「關鍵詢問量」，指的是潛在買家主動聯繫中介的真實詢問次數，而不是單純瀏覽房源。
數據顯示，悉尼 Darlington 的公寓在過去12個月內成為首府城市和主要地區中最受關注的房產類型，每套公寓平均獲得 154次買家詢問，高居榜首。
該內城區的房屋中位價高達 182萬澳元，而公寓中位價目前為 125萬澳元，過去一年下跌了 7.4%。
一年前，該區公寓中位價為 135萬澳元。
緊隨其後的同樣是 154次詢問量 的房產，包括：悉尼外西區及藍山地區 St Marys 的獨立屋
悉尼東區富人區 Point Piper 的獨立屋
悉尼外西區 Werrington 的獨立屋
布里斯班南部、曾多次發生洪水的 Rocklea 郊區
Flaherty 指出，雖然榜單中大多數區域位於可負擔性較高的地段，但 Point Piper 和 Rose Bay 這類房價遠高於悉尼平均水平的高端區域之所以入榜，是因為這些區域房源極為稀缺，一旦掛牌就會引發強烈需求。
與此同時，Rocklea 儘管存在洪水風險，但在布里斯班仍屬價格較低的區域，因此吸引不少買家願意在風險與價格之間做出權衡。
進入需求榜前15名的區域還包括：悉尼獨立屋區：Allawah、Wollstonecraft、Rose Bay、Crows Nest、Windsor Downs
悉尼公寓區：Fairfield Heights
布里斯班公寓區：Herston
新州中海岸：Holgate
悉尼西南外區：Kentlyn
布里斯班 Logan–Beaudesert 區：Forestdale
Flaherty 表示，類似的因素也在區域市場中發揮作用。
「以湯斯維爾為例，其相對可負擔的房價、人口增長以及穩健的經濟，正吸引自住買家和投資者，其中不少人已經被昆州更昂貴的地區擠出市場。」
在湯斯維爾，Condon 的獨立屋成為最受關注區域，每套房產平均獲得 63次詢問；而 Cranbrook 的公寓則達到 70次。
凱恩斯方面，最熱門的區域分別是 White Rock（獨立屋，65次） 和 Earlville（公寓，52次）。
其他首府城市和主要地區中，最受關注的獨立屋區域包括：珀斯：White Gum Valley
阿德萊德：Summertown
霍巴特：Herdmans Cove
達爾文：Driver
堪培拉：Belconnen
吉朗：Whittington
黃金海岸：Bilinga 與 Stapylton
澳洲房地產買方代理協會（REBAA）主席 Melinda Jennison 表示，如今尋求買方代理協助的，早已不只是富裕人群。
她說，客戶涵蓋首次置業者、投資者、州際及海外買家，甚至是時間緊張、難以跟上快速市場變化的本地人。
「很多房產在幾天內就會成交，而且不少買家並不真正了解市場。」
她指出，有報告顯示，不少買家仍在「落後於市場」的價格區間內尋找早已不存在的房源。
「他們不了解真實市場價值，因此需要專業人士幫助他們校準預期，才能真正買進市場。」
Jennison 還表示，目前的問題在於，尤其是在昆州東南部，許多房源不標價或標價區間嚴重偏離市場現實。
「中介喜歡製造大量詢問，看起來對賣家有利，但卻讓買家更難識破人為製造競爭的手法。」
她補充說，在供給持續不足的背景下，高需求正在製造強烈的 FOMO（錯失恐懼），導致部分買家倉促決策，甚至承擔過高的財務風險。
她透露，不少首次置業者的父母也開始聘請買方代理，幫助子女避免買貴、識別風險，例如涉及物業管理費（body corporate）的公寓項目。
Canstar 最新《消費者脈搏報告》也印證了這些焦慮：住房成本已連續第四年成為澳洲人最大的財務擔憂。
即便今年已有三次降息，住房壓力依然居高不下。
Canstar 數據洞察主管 Sally Tindall 表示：「央行的降息確實帶來一定緩解，但遠不足以抵消多年來房貸飆升和租金上漲帶來的壓力。」
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墨爾本房市冰火兩重天，2025年拍賣場現分化格局
從被標榜為「親民價」的650萬澳元圖拉克（Toorak）豪宅，到一年內貶值百萬的布賴頓（Brighton）大宅，墨爾本2025年的房產拍賣市場猶如過山車般跌宕起伏。全年拍賣成交率在初春時節走強並達到峰值，隨後逐漸回落，其走勢與市場對降息預期的樂觀情緒轉向悲觀不無關聯。根據Cotality數據，截至11月，墨爾本房產價值全年上漲4.2%，中位值定格在82.3萬澳元。
首次購房者成為本年度最大贏家之一。聯邦政府大幅擴展了「5%首付計劃」的覆蓋範圍，取消收入限制，並將墨爾本符合資格的房產價格上限提升至95萬澳元。年初市場曾對降息抱有厚望，此前在2022年至2023年間，央行曾連續加息13次。
然而，通常不受普通市場波動影響的高端豪宅領域，卻在利率峰值末期遭遇波折。二月，布賴頓一處位於黃金地段「黃金英里大道」（Golden Mile）的房產流拍后以850萬澳元售出，較前一年的950萬澳元成交價縮水百萬。
奢華地段南雅拉（South Yarra）亦未能倖免。前網球名將阿什·巴蒂（Ash Barty）的聯排別墅拍賣遇冷，185萬澳元的最高報價未能達到底價而流拍。鄰近的東聖基爾達（St Kilda East），一套毗鄰教堂街（Chapel Street）的四居室住宅因唯一競標者缺席而未能成交。在丘區（Kew），一位2022年末斥資600萬澳元購入五居室住宅的賣家，在拍賣后以578萬澳元的價格轉手。馬歇爾懷特（Marshall White）中介丹尼爾·布拉德（Daniel Bradd）指出，此前的較高成交價處於受疫情影響房市的末期，賣家如今已「認清市場現實」。
二月，澳大利亞儲備銀行實施年內首次降息，將現金利率下調至4.1%，此舉不僅增強了買家借貸能力，也提振了市場對後續降息的信心。三月，兩位首次購房者展開馬拉松式角逐，最終以147.7萬澳元競得唐卡斯特東（Doncaster East）一套家庭住宅。同月，六位尋求小戶型住宅的買家在中區公園（Middle Park）激烈競標一套標價285萬澳元的單層愛德華時代風格（Edwardian）住宅。四月，六位競標者為一套擁有115年歷史的布倫瑞克（Brunswick）老宅「大打出手」。這套1910年以89英鎊5先令（約合現今貨幣）購入、基本保持原貌的房產，雖已被木板封窗且布滿塗鴉，最終仍以略高於百萬澳元的價格易主。
五月迎來第二次降息，至六月買家熱情全面釋放。一對年輕夫婦在科林伍德（Collingwood）豪擲102.5萬澳元，購入一套設計獨特的兩居室公寓。該公寓因其獨特的造型與棕-紅-棕的配色，被戲稱為「拉明頓蛋糕公寓」（lamington）。八月第三次降息后數日，一個年輕家庭在埃森登（Essendon）以高出保留價20萬澳元的價格，拍下一套四居室時代住宅（period home）。
與此同時在圖拉克，一位本地投資者以651萬澳元的價格「撿漏」一套基本保持原貌的三居室住宅。該房產因土地產權附有兩項限制開發的契約（covenants）而影響了價值。「在這個區域，這個價格絕對算得上『親民』，但房產本身也受到限制，」Kay & Burton中介兼拍賣師斯科特·帕特森（Scott Patterson）在調整預期價格后如此評價。
北墨爾本（North Melbourne）一套由酒吧改造的住宅吸引三位競標者爭奪，最終以101.6萬澳元成交。九月，月度拍賣成交率在Domain數據統計下攀升至69.3%的峰值。然而，年內剩餘時間因通脹再度抬頭，進一步降息的希望破滅，令期待低利率環境交易的買賣雙方願望落空。十月，五套參与真人翻新秀《街區》（The Block）的戴爾斯福特（Daylesford）房產中，三套成功拍出，兩套流拍。
十一月市場氣氛更為凝重。隨著潛在買家擔憂未來加息風險，墨爾本月度拍賣成交率回落至63.4%。同月，維多利亞州政府宣布將出台新規，要求房地產中介在房源掛牌前至少七天公布真實保留價（reserve price），以打擊報價虛低（underquoting）行為。
長期支持公開保留價的基廷地產（Keatings Real Estate）負責人約翰·基廷（John Keating），在伍登德（Woodend）一套計劃於十一月下旬拍賣的住宅信息中，照例公布了67.5萬澳元的保留價。拍賣首輪競價68萬澳元即超保留價，最終以78.3萬澳元成交。西墨爾本（West Melbourne）一套倉庫風格公寓在公布保留價後進行拍賣，以102萬澳元成交，高出保留價17萬澳元。一個年輕家庭以247萬澳元的價格，購得記者邁克爾·羅蘭（Michael Rowland）及其妻子尼古拉·韋伯（Nicola Webber）位於雅拉維爾（Yarraville）的住宅，比保留價高出18萬澳元。
鑒於利率在可預見的未來將保持穩定，分析師蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）預測，中低端市場住宅仍將是2026年市場中最強勁的板塊，這一趨勢將因創紀錄的住房可負擔性惡化問題而得到鞏固，專家預計該問題在新一年將持續加劇。
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數據預測：澳洲本世紀內不會成為「租客國家」，但正在變成…
澳大利亞的住房格局正在發生變化。雖然大多數家庭仍然擁有自己的房屋，無論有沒有抵押貸款，但租賃正在上升。我們正逐步從三期制——全額擁有房屋、房貸和出租——轉向兩期制，主導市場要麼是抵押貸款，要麼是租賃。
簡短的回答是，短期內不會。隨著年齡增長，澳大利亞正逐漸成為抵押貸款或租賃國家，但按照當前趨勢，租戶占多數的國家仍是下個世紀的前景。
2021年，只有55%的千禧一代（25-39歲）擁有房主（全資擁有或抵押貸款），相比之下，2006年X世代為62%，1991年同齡嬰兒潮一代近66%。
利用2006年至2021年按年齡劃分的ABS人口普查持有權數據，我們採用了准縱向方法，追蹤每個年齡群體年齡增長時所有權率的變化，並預測這些增長的趨勢。該模型將這些群體的增長數據在人口中滾動，展示了當今租戶較多的年輕群體如何根據當前趨勢在系統中老化和流動。
結果顯示，租戶比例在2030年代至2050年代穩步上升，而完全擁有者比例下降，更多澳大利亞人在抵押貸款中停留的時間更長。
許多曾經幫助人們買房的人生里程碑，比如找到穩定的工作、配對和組建家庭，依然存在。但現在它們在完全不同的住房環境中展開，存押金需要更長時間，人們在租賃市場停留更久，即使買房后還款速度也更慢。
在每個年齡組內，擁有住房率仍趨於隨著年齡增長而上升，但增長較慢且較慢。在不同年齡組中，現今的年輕澳大利亞人成年初期擁有住房率低於同齡人，可能永遠無法趕上年長一代的水平。
到2050年，超過三分之一的澳大利亞人將處於55歲及以上。老齡化本身使全國擁有權率保持較高，因為年長的澳大利亞人更傾向於擁有所有權，這意味著全國平均產權趨向較老年齡，支持整體擁有率，並保持全國持股率高於主要的青年數據。
這就是為什麼整體上仍是多數股東，儘管年輕一代租房時間更長。簡而言之，澳大利亞正經歷向抵押貸款或租金組合轉變，大多數人要麼租房，要麼持有抵押貸款，儘管老齡化使全國所有權比例保持在50%以上。
模型顯示，租戶人口比例直到2100年以後才會超過50%。到本世紀中葉，租戶比例約為36%，到2100年升至約40%。租賃依然在多個人生階段擴展，不再是二十多歲的短暫停留。自2006年以來，租房在各個年齡段都有所增加，尤其是在30多歲和40多歲人群中，而年長的澳大利亞人現在在租房中所佔比例更高。
變化最明顯的信號出現在30至39歲人群中，自2006年以來，租戶比例上升了8個百分點以上。這些變化反映了後期家族形成和更高的礦床障礙，是拖慢所有權進程的一些關鍵摩擦。即使測試了更高移民率、租戶增長更快以及住房增長減弱等更嚴格的假設，租戶比例仍在上升，但直到21世紀仍低於多數。
根據2021年人口普查，擁有抵押貸款的房主數量已經超過了完全擁有者。而准縱向分析表明，自2024年左右起，抵押貸款和租金集團成為主導存在，並將持續數十年。部分原因是從「抵押貸款」向「全資擁有」的轉變正在放緩。人們買得晚，貸款金額更大，還款速度也變慢。
25至39歲的嬰兒潮一代全額擁有房屋的可能性大約是同齡千禧一代的三倍。而且因為買房的人越來越少，越來越多的人將終身租房，從而提升了人口的抵押貸款或租金總比。
澳大利亞正從大多數人退休時完全擁有房屋的模式，轉變為許多人仍有抵押貸款或根本不買房的模式。儘管我們可能會看到更多人選擇終身租房，但澳大利亞短期內並不會成為以租戶為主的國家。
要實現這一點，必須出現趨勢斷裂，永久拖延年輕一代，甚至阻止他們進入購房。長期甚至永久租客的群體不斷增加，意味著政策必須認識到，如今的租房涵蓋了比以往更多的人生階段。
我們不能假設租客會簡單地從一個短期租約跳到另一個——政策需要提升租賃市場的安全性、質量和公平性。此外，缺乏財富積累的相對劣勢將成為社會挑戰。
與此同時，重心已轉向抵押貸款或租賃。這種轉變加深了代際間和代際間的分歧。代際間，當存款增長快于收入時，年輕澳大利亞人買得更晚，背負債務的時間也更長。在幾代人內，擁有房屋的機會比過去更加依賴收入和家庭財富。每個群體中最貧困的澳大利亞人以及沒有父母幫助或繼承權的人都被排除在外。
如果政策制定者能讓建房更容易，加快供應，並保持住房市場更穩定和包容，人們仍會隨著時間從租房到自有住房的轉變，只是比前幾代人更晚、更慢。挑戰在於讓房市雙方更加公平，確保長期租客有安全保障，同時為有志購房者提供更清晰的購房路徑。
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