數十年來房價的爆髮式上漲，正在徹底撕裂澳洲房地產階梯的最底層。
最新數據顯示，低於50萬澳元的住宅正快速從市場上消失，而50萬至75萬澳元區間的房源也已岌岌可危。
研究機構FoundIt對全國掛牌房源進行的分析顯示，過去一年住房可負擔性再次出現明顯惡化。
這一趨勢疊加本月的加息，將可能進一步把更多家庭排除在置業門檻之外，使其長期滯留在本已高度緊張的租賃市場。
FoundIt分析師Kent Lardner表示，即便是在建設活動相對活躍的地區，真正可負擔的房源選擇也在持續縮減。
「當價格低於75萬澳元時，你的選擇會突然斷崖式減少，」他說。
他指出，低價房源稀缺，正迫使越來越多買家被推向交通不便的外城遠郊，甚至城市邊緣以外的區域。
「價格可負擔的住房交易主要集中在中外環走廊，而且幾乎總是小型公寓或老舊單元房。」
「有一部分地區是買家不得不選擇的，他們只是因為負擔得起才去那裡，而不是他們真正想住在那裡。」
「現在的邏輯變成了『我能借多少錢？』，然後由此決定居住區域。」他說，這種趨勢將對經濟產生長期影響。
「這會帶來明顯問題，因為在內城區從事低薪服務行業的人會越來越少。」
FoundIt的研究顯示，不同首府城市的房源價格結構存在顯著差異。
悉尼：入門市場瀕臨消失
在澳洲房價最高的城市，入門市場幾乎已走向「滅絕」。
在經歷多年失控式上漲后，目前低於50萬澳元的房源僅占悉尼全部掛牌房源的4%，相比2010年代初這一價格仍屬常態的時期，幾乎是斷崖式下跌；而超過100萬澳元的掛牌房源佔比已接近三分之二。
價格高於200萬澳元的房源數量是低於50萬澳元房源的四倍以上，占悉尼市場近20%。
Lardner指出，想在悉尼進入市場的買家面臨殘酷的「距離交換」。
「在這裏，可負擔性的代價是通勤時間、居住質量，或者兩者兼而有之。」
McGrath-Sans Souci房產中介Trent Tarbey也透露，政府的First Home Guarantee首置擔保計劃，反而加劇了低價段的競爭，進一步推高需求。
該計劃允許符合條件的買家以5%首付購房且無需支付印花稅，悉尼的價格上限為150萬澳元。
「針對首置買家的補貼和優惠政策，反而在低價段創造了更多需求，」Tarbey認認為。
FoundIt數據顯示，悉尼低於50萬澳元的房源主要集中在五個區域：Liverpool、Blacktown、Mount Druitt、Fairfield和Merrylands。
約14%的悉尼房源價格位於50萬至75萬澳元之間，但其中多數為位於Parramatta、Bankstown和Liverpool地區的一室高層公寓。
Lardner指出，利用公寓作為「踏腳石」逐步升級為獨立屋的路徑，正變得越來越困難。
「過去你可以買一套公寓，幾年後憑藉增值再升級為聯排或獨立屋。」
「現在這種方式越來越難實現，因為獨立屋價格上漲速度遠快于公寓。公寓的增值速度根本跟不上獨立屋的漲幅。」
在房價結構不斷上移的背景下，悉尼房地產市場的入門階梯正在收窄，首置買家的上升通道也隨之變得愈發狹窄。
布里斯班：低價段更難進入
布里斯班曾被視為悉尼與墨爾本買家外溢的「避風港」，但如今情況已發生逆轉。
FoundIt數據顯示，過去一年大布里斯班地區低於50萬澳元的成交僅佔3.2%，比例甚至低於悉尼。
Lardner認為，這一現象主要源於投資者需求旺盛以及高密度住宅建設不足。
「投資者帶著計算器蜂擁而入，長期鎖定75萬澳元以下的高租金回報房源，等於把原本屬於首置買家的庫存全部吃掉。」
他表示，當看到這些數據時「會讓人震驚」。他仍記得當年某些如今已高不可攀的區域房價僅為11.5萬澳元。
墨爾本：仍保有入門市場優勢
與北部城市形成鮮明對比的是，墨爾本仍是全國主要首府城市中對首置買家最友好的市場。
數據顯示，去年墨爾本近一半的成交價格低於75萬澳元。20至30年前大規模推進高層住宅開發，使該市保留了相對完整的入門市場結構。
「在主要首府城市中，墨爾本對首置買家的性價比優勢非常明顯，」Lardner表示。
此外，部分投資者因資本增值疲軟而撤離墨爾本市場，也減少了首置買家面臨的競爭壓力。
不過，他提醒，這一窗口期可能正在收窄。近期一波「逆向投資者」開始重新流入墨爾本，尋求相對其他城市更具價值的資產。
阿德萊德：中間價位主導
在阿德萊德，低於50萬澳元的成交僅佔5.22%。
市場主流價位集中在75萬至100萬澳元區間，佔總成交的35.72%；緊隨其後的是50萬至75萬澳元區間，佔30.92%。
100萬至125萬澳元區間佔13.12%，125萬至150萬澳元區間佔6.91%。
整體來看，阿德萊德入門市場雖未完全消失，但低價段供應已明顯收縮。
綜合各城市表現，可以看到一個清晰趨勢：澳洲房地產市場的價格結構正在向高端集中，底層階梯逐步斷裂。
低於50萬澳元的房源正迅速消失，而50萬至75萬澳元區間也因投資需求和供應不足承壓。
隨著利率上升、貸款能力受限，買家進入市場的門檻不斷提高，而租賃市場壓力則持續加大。
當入門級市場縮窄，房地產的「階梯」功能也隨之弱化——從租房到置業的過渡路徑，變得愈發艱難。
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