墨爾本的公寓，比5年前更便宜了…
虧啊
最新數據顯示：墨爾本首次置業者購買入門級公寓的門檻，比五年前反而更低。
房價增長的乏力，也讓未來 「以小換大」 的升級之路變得不再那麼容易。
根據Domain周四發布的First Home Buyer Report：2020年墨爾本入門級公寓價格約為45.2萬澳元，
而目前約為44.1萬澳元，五年間下降約2.4%。
按照模型測算：如果一對25至34歲的伴侶稅後年收入均為62,808澳元，
儲蓄約三年半即可湊齊20%首付。
報告顯示：所謂入門級價格，是以近三個月大墨爾本地區成交數據為基礎，
剔除最高75%的成交記錄后，再取剩餘25%中的最高成交價計算得出。
目前墨爾本公寓中位價約為60.1萬澳元。
Domain研究與經濟主管Nicola Powell表示：墨爾本近年來公寓供應較多，市場整體表現相對溫和。
這與多個因素有關，包括疫情期間墨爾本長期封鎖導致人口外流，
疫情前市中心公寓大量建設，以及針對投資者的稅務政策變化等。
她表示：房價漲幅放緩讓首次置業者的進入門檻降低，
也是維州近年來首次購房者比例較高的原因之一。
KPMG規劃與基礎設施經濟主管Terry Rawnsley也認為：從人均角度來看，墨爾本表現優於悉尼、布里斯班和珀斯，
原因之一是過去四到五年有更多住房供應進入市場，
同時也包括大量小戶型公寓及上世紀70年代建成的老舊住宅存量。
不過，他提醒：過去不少買家通過購買入門級公寓累積資產，再逐步升級為獨立屋，
但如今這種路徑變得更困難。
原因是過去五到十年裡，獨立屋價格漲幅明顯快于公寓，
導致持有公寓的買家與獨立屋之間的資產價格差距越來越大。
Quantify Strategic Insights數據主管Angie Zigomanis也認同這一觀點。
他表示：如果首次購房者計劃長期居住，一房或兩房公寓依然是不錯的選擇。
但如果未來希望升級換房，由於資本增值有限，難度可能增加。
他還指出，墨爾本近年對投資者施加更多稅務負擔，
而投資者往往購買入門級小公寓，
這導致投資活動減少，市場上出現更多庫存。
相比之下，墨爾本入門級獨立屋價格則明顯上漲，
目前約為72萬澳元，五年漲幅約20%。
墨爾本獨立屋中位價已達到約111萬澳元。
按照同樣模型計算：首次購房者夫婦需要超過五年時間才能存夠20%首付，
而按當前利率水平，按揭還款占收入比例約為41.4%，
明顯高於30%的房貸壓力線。
Powell說：從長期來看，墨爾本工資增長在一定程度上緩解了置業壓力。
過去五年，墨爾本工資累計增長約22.2%，
同期入門級公寓價格下跌2.4%，入門級獨立屋價格上漲約20%。
Zigomanis認為：墨爾本土地價格相對更可負擔，
加上維州建造的獨立住宅數量高於其他首府城市，
這些因素共同拉低了整體入門價格。
但他也提醒：如果成熟市場缺乏資本增值，未來新住宅項目的開發可行性可能受到影響。
Rawnsley則表示：目前所謂 「72萬澳元入門級獨立屋」 ，主要集中在墨爾本西北及東南的新開發區域，
在成熟社區這個價格選擇仍然十分有限。
不過他也認為：相比動輒百萬澳元的中位價，
這類入門價格至少給首次購房者帶來一些現實希望。
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