墨爾本房價跌至全澳第五，租金回報率反超悉尼！專家稱投資窗口已開啟
由於維州房產比其他主要首府城市更具可負擔性，且租金收益率大幅上升，專家預測，在未來十年120萬新增居民（全澳最大人口增幅）的強力支撐下，維州房市正步入強勁增長期。
目前，墨爾本住宅（別墅和單元房）中位價已跌至全澳首府城市第五位。82.7萬澳元的均價不僅遠低於悉尼，甚至被布里斯班（104萬澳元）、珀斯（94.1萬澳元）和阿德萊德（90.2萬澳元）反超。
儘管墨爾本穩居世界最宜居城市之列，但其房價已成為全澳最親民的地區之一。目前墨爾本的別墅中位價為977,579澳元，而悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉相繼突破百萬大關。
與此同時，維州物業的租賃收益也冠絕全澳。房產中介機構Jellis Craig的報告顯示，墨爾本3.6%的總租金收益率已超越悉尼（3%）、布里斯班（3.4%）和阿德萊德（3.5%）。在維州偏遠地區，這一數字甚至高達4.2%。
供應短缺正進一步加劇市場緊張。截至2026年2月，墨爾本租房空置率已降至1.3%，遠低於1.5%的全澳平均水平。經濟學家Eliza Owen指出，緊俏的租賃市場、不斷上漲的價格以及回升的信心，為投資者開啟了罕見的「價值窗口期」，儘早行動者將從中受益。
儘管維州房產稅制被視為全澳最重，但Jellis Craig首席執行官Andrew McCann認為，成功投資的核心在於價值，未來的機遇和資本增值潛力足以抵消稅收挑戰。數據顯示，維州房產投資貸款在12月季度達到15,735筆，環比增長12.3%，增速已領跑全澳。
以下是五位業內專家針對977,579澳元（墨爾本別墅中位價）給出的最佳投資方案。
Owen：瞄準Port Phillip溢價窪地
作為住房市場經濟學家，Owen指出，在全澳房價五年飆升40.2%的背景下，墨爾本僅微漲11.8%，甚至跑輸了同期通脹，補漲潛力巨大。
她的首選是墨爾本CBD以南Port Phillip地區的單元房。CoreLogic數據顯示，該區價值仍比歷史高點低5%，但租金在2025年已強勁增長4.2%。
Owen表示，像Middle Park和Albert Park等郊區，過去一年的租金需求尤為強勁。考慮到其優越的地理位置，目前單元房中位價約86萬-88萬澳元，是極為理想的入場點。
Andrew McCann：內城區復古單元房是「保值利器」
房產中介專家McCann建議物色一套位於內城區、建於上世紀六七十年代的兩居室單元房，需自帶停車位且結構穩固。
他重點推薦South Yarra、Elwood和Hawthorn地區，這些傳統好區深受年輕白領青睞。他分析稱，這類物業沒有高額的物業管理費（Body Corporate），房東容易管理，且由於市場需求極大，極具投資安全性。
目前，South Yarra的周租金中位數為900澳元，顯著高於附近的 Richmond（850澳元）和 Windsor（825澳元）。
Bradley Beer：布局「增長走廊」聯排別墅
工料測量師Beer建議選擇內城區或增長走廊的既存房產，以平衡租金收益與長期增值。
他特別點名墨爾本CBD西北部的Kensington。該區交通便利、租客需求穩固。在這裏，投資者可以用接近中位價的資金買到優質的既存單元房或聯排別墅，從長期的基礎設施升級和居住需求增長中獲利。
Cate Bakos：重點看好Geelong的第二城市潛力
買方代理Bakos堅定看好維州第二大城市Geelong。她認為這裏的性價比遠超墨爾本內城區，且受益於人口激增和居家辦公文化。
Bakos表示，Geelong擁有全州頂尖的教育資源，如迪肯大學（Deakin University），且通往墨爾本的交通已極大改善。雖然該市別墅中位價約為100萬澳元，但在Geelong West（85萬澳元）和Grovedale（約70萬澳元）等郊區，仍有大量高性價比選擇。
Jarrod McCabe：挖掘西區Footscray的特色小屋
房產投資教育專家Jarrod McCabe建議關注Footscray極具特色的單門面小屋和排屋。該地區目前房屋中位價為91.7萬澳元，年租金增長穩健，吸引了大量年輕家庭入駐。
McCabe提醒，投資該區需精挑細選片區，避開輕工業區，選擇街景統一、公共交通便利的優質地段。憑藉緊鄰市區的地利優勢，這些維護成本低、位置優越的住宅將持續受市場熱捧。
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