澳洲房產新規來了：悉尼墨爾本房價將暴跌
圖片來源：news.com.au
受通貨膨脹加劇與中東局勢動蕩的雙重衝擊，澳洲樓市的平靜被徹底打破。
悉尼、墨爾本這兩大核心城市的樓市前景蒙上厚重陰影，領先房地產分析機構SQM Research最新發布的2026年修正預測，更是拋出了一個令人警惕的信號：兩大城市住宅價格今年或將陷入倒退。
這份罕見的修正預測，背後是市場預期的大幅下調。
此前，SQM曾預測澳洲首府城市樓市整體漲幅將在6%–10%之間，但隨著中東局勢緊張的潛在威脅加劇，全球石油供應可能受到干擾，進而進一步推高通脹，該機構緊急將整體增長預測砍至0%–3%，幅度之大凸顯了當前市場的不確定性。
SQM的數據顯示，3月份悉尼的拍賣成交率僅為43.59%，墨爾本更是低至41.52%，這樣的成交率意味著近六成房產無法在拍賣會上順利成交，市場觀望情緒空前濃厚。
知名拍賣師Panos的親身經歷，更直觀地反映了市場的艱難。他透露，原定本周末舉行的13場拍賣中，近一半已因故取消或提前售出。
取消意味著賣家對市場缺乏信心，提前售出則往往是為了規避後續價格下跌的風險，這兩種情況都指向一個結論：澳洲核心城市樓市的流動性正在收緊。
在新預測模型下，悉尼房價預計將下跌1%至4%，而墨爾本的跌幅更為慘重，預計在2%至6%之間。
為何SQM會罕見修正預測？SQM Research董事總經理Christopher給出了答案：通常每年11月發布的預測很少修改，但當前劇烈的經濟波動，讓修正預測成為負責任的選擇。
他強調，中東戰爭導致的能源成本上升，會對通脹產生連鎖反應，進而傳導至樓市。
更值得警惕的是，悉尼和墨爾本正面臨加息與失業風險的「雙重打擊」。
作為澳洲經濟支柱的金融服務業，在利率上行周期中極易受到動蕩衝擊，一旦行業出現波動，可能引發一波裁員潮，而就業市場的不穩定，無疑會進一步削弱購房者的購買力，拖累樓市乃至整體經濟。
儘管認可SQM關於經濟波動的部分分析，但Panos提出了一個更關鍵的觀點：對澳洲樓市而言，堪培拉的決策（即聯邦政府的政策變動），比中東局勢更具殺傷力。
他指出，長遠來看，聯邦預算案中關於資本利得稅（CGT）折扣及負扣稅政策的變動，才是決定澳洲樓市走向的核心。
目前，5月發布的政府預算案已成為市場的「分水嶺」，部分投資者因擔憂稅收優惠縮減，已開始緊急拋售房產，導致市場供給增加，而需求端的乏力則進一步加劇了市場壓力。
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相比悉尼和墨爾本的頹勢，SQM預測珀斯、布里斯班和阿德萊德等地仍有望保持10% 以上的增長。
儘管前景不確性增加，但澳洲統計局（ABS）最新數據顯示，截至去年12月，全澳住宅總價值已攀升至12.307萬億澳元，全國房屋平均價格也已突破107萬澳元大關。
澳洲房產新規來了！
新州廣告必須寫價格，
維州成交價必須公開！
澳洲房市監管升級，新州和維州同時出手整頓低報價：最近，
澳洲房地產市場迎來了
兩項重磅監管改革！
一方面，新州政府計劃推出新法：
強制房產廣告
必須標明價格！
同時大幅提高對「低報價誘客」的處罰力度。
另一方面，維州政府也宣布改革措施：
未來房屋成交后，
賣家必須公開最終成交價格！
兩項政策的共同目標只有一個：提高房地產市場透明度，
減少買家被誤導的情況！
長期以來，「低報價」一直是澳洲房市最受爭議的問題之一。
一些中介會在廣告中給出明顯偏低的價格區間，以吸引更多買家參与看房和拍賣：
最終成交價
卻遠遠高於最初報價！
讓不少買家在買房過程中耗費大量時間和金錢。
如今，新州和維州正試圖通過更嚴格的監管，讓這種現象逐漸減少。
新州賣房廣告必須寫價格！
悉尼賣房廣告必須寫價格，悉尼房地產市場即將迎來新的監管措施。
根據新州政府即將提交的立法改革：未來在悉尼出售房產時，
賣家和中介將被強制在
廣告中標明參考價格！
這項改革由新州州長Chris Minns領導的政府推動。
根據新規要求：所有房產廣告都必須標明
售價或價格區間！
同時，中介還需要公布，可比房源的成交記錄，以及該地區房價中位數，讓買家能夠更清楚判斷房屋的真實價值。
新州公平交易與監管部長Anoulack Chanthivong表示：「這項改革是為了保護購房者免受不良中介誤導，並建立更加公平透明的房地產市場。」
他說：「通過大幅提高低報價的處罰力度，我們要確保這種行為不再只是『做生意的成本』，而是真正具有威懾力。」
此次改革最受關注的一點，
是處罰力度的大幅提升！
未來如果中介被認定存在「低報價誘客」，最高罰款將從：2.2萬澳元
提高到11萬澳元！
同時還增加了一條新的處罰規則，罰款金額可以達到中介傭金的三倍，兩者取金額較高者。
按照悉尼常見約2%的傭金比例計算，如果一套價值 200萬澳元的房產存在低報價行為，中介可能面臨：約12萬澳元的罰款！
政府希望通過提高罰款，讓違規行為不再划算。
根據新規，如果中介在廣告中標出的價格：
低於賣家此前已經
書面拒絕的報價
低於拍賣中出現的
最高未成交出價
都將被認定為違規行為！
此外，新州政府還計劃：
將拍賣中的「假競價」罰款翻倍；
擴大監管機構執法權；
加強房地產行業培訓與職業標準。
監管機構未來甚至可以要求違規中介：公開承認違規行為，
或由獨立估價師核實價格估算！
推動這次改革的重要原因，是媒體的一項調查結果，調查追蹤了10772套悉尼房產拍賣，結果發現：48%的房屋成交價
比報價高出至少10%
16%的房屋成交價
比報價高出20%以上！
大量買家表示，他們花費時間調查房源、準備貸款，最終卻發現房價遠遠超過自己的預算。
在一項讀者調查中，超過9100名購房者分享經歷，其中6344人表示：自己曾經認真研究某套房產，
卻最終因為價格
遠高於預期而無法購買！
不過，新州改革仍然有一個重要限制，並沒有強制賣家必須讓保留價與廣告價格一致，保留價是賣家願意出售房屋的最低價格。
目前在新州，如果賣家設定的保留價高於廣告價格區間並不違法。
批評人士認為，這種做法往往會讓買家產生不切實際的期待。
與此同時，維州房地產市場
也在推進另一項重大改革！
維州賣房必須公開成交價！
維州政府宣布：未來所有房屋在成交后，
賣家必須公開最終成交價格！
這項措施被認為是澳洲首次推出類似制度，改革目標同樣是打擊「低報價」。
所謂「低報價」，是指中介在推廣房源時故意給出明顯低於真實成交價的價格區間，以吸引更多買家參与競爭，從而推高最終成交價。
維州政府認為：這種行為不僅誤導買家，
也加劇了市場的不公平！
維州消費者事務部長Nick Staikos表示：「低報價會人為抬高房價，這是不公平的。這種行為本來就是違法的，我們正在採取行動徹底遏制它。」
根據新政策：一旦房屋買賣合同
成為無條件合同，
房產中介就必須公開成交價格！
這意味著，所有房屋成交價格都需要披露，買家可以更準確了解市場行情，房產價格參考數據將更加透明，
消費者政策研究中心負責人Erin Turner認為，這將減少買房過程中的焦慮，因為公開成交價格可以讓市場更透明，也更容易識別低報價行為。
在維州，目前房屋成交價格是否公開，通常由賣家自行決定。
很多賣家出於隱私考慮，
會選擇不公開成交價！
因此市場上不少房屋交易價格，需要等到Valuer General更新數據，或提交給State Revenue Office才會被公開：這一過程往往需要數月時間！
有些成交價甚至超過6個月才披露，還有部分交易價格始終沒有公開。
這也導致買家、中介和賣家在判斷市場價格時，往往缺乏準確參考。
維州政府近期還提出另一項改革：未來房屋如果進行拍賣，
賣家必須至少
提前7天公布保留價！
這樣買家在拍賣前就能知道賣家最低接受價格，避免在拍賣當天才發現價格遠超預期。
澳洲房地產協會主席Jacob Caine表示，公開成交價格將讓市場信息更加透明。
不過，也有人指出，這項政策可能影響房地產數據行業。
目前很多機構通過收集房屋成交價格，並向房地產從業者出售訂閱數據，如果成交價必須公開，這些數據服務的需求可能會下降。
房地產投資專家Cate Bakos則指出：期房（Off-the-plan）市場
仍然存在透明度問題！
開發商往往通過返現、傢具禮包、印花稅補貼等方式作為銷售激勵：
但真實成交價格
往往很難獲得！
她認為，如果要真正提高房地產市場透明度，期房銷售也需要納入監管範圍。
長期以來，房地產信息不透明一直是澳洲購房者最大的抱怨之一。
無論是廣告不標價格，成交價不公開，低報價吸引買家，都讓不少人覺得買房過程像是在「摸黑競價」。
而隨著新州和維州接連推出監管改革：澳洲房地產市場正在
朝著一個更透明的方向發展！
對於準備買房的人來說，這些變化或許意味著，未來判斷房價，將不再那麼困難。
而對於整個市場來說，越來越多的規則正在傳遞一個信號：房地產市場的信息透明度，
正在成為新的行業標準！
對於很多買房人來說，比房價更敏感的一件事就是房貸利率。
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