割裂的香港樓市
現在的香港樓市已經明顯分裂成兩個世界：
一邊是住宅開始有起色，另一邊卻是商廈到現在都還在「止血階段」，甚至可以說還沒見底。
近期的成交案例，可以說一個比一個誇張，而且幾乎全部都是大幅虧損。
例如，上環皇后大道中287至299號的299QRC整棟商業大廈，最近以約6.114億成交，總樓面約9.45萬尺，折算尺價約6470元，這個價在上環來說已經非常低。
要知道，這棟大廈在2018年曾以21億成交，現在以約6.1億易手，貶值約71%，超過七成，蒸發約15億。
再看觀塘順景大廈一個地鋪，面積約900平方尺，以532.8萬成交，尺價約5920元，目前月租約28000元，回報約6.3厘。原業主在2021年以約1680萬買入，持有5年虧損約1147萬，跌幅約68%。
灣仔摩理臣山道的經信商業大廈19樓全層，面積1287平方尺，以720萬成交，尺價5594元。原業主2017年以1170萬購入，賬面虧損450萬，約四成跌幅。
佐敦吳松街一個地鋪，放了接近三年才賣出，最終1270萬成交，比最初叫價2000萬低了36.5%。原業主2011年1850萬買入，持有15年仍然虧損超過三成。
從這些案例可以看到，無論上環、觀塘、灣仔、佐敦，各區都有類似情況，虧損幅度動輒四成、六成甚至七成。即使持有15年，也無法避免虧損，而且往往需要多年才能賣出。
現在最關鍵的變化，不是樓價升多少跌多少，而是住宅和商廈背後已經不再用同一套邏輯。
住宅那邊有自住客、換樓客、收租客，還有一批覺得只要供得起、租得出去，房子就有基本價值的人。只要市場氣氛稍微好一點，或者發展商願意貼市價散貨，就比較容易做出成交。
香港差餉物業估價署的數據，私人住宅樓價2026年2月按月上升1.6%，已經是連續第9個月上升，而土地註冊處3月住宅買賣合約也有6316宗，按年上升17.7%。
也就是說，住宅這邊不是只在講氣氛，而是真的有人入場。
但商廈就完全是另一回事，商廈買家看的從來不是自己用不用，而是能不能租出去、空置多久、回本要多少年、未來還有沒有人接盤。
現在企業租寫字樓更加審慎，需求也越來越集中，核心區最好是新建的，而且要交通方便，其餘地區就繼續受壓。
仲量聯行最新數據顯示，截至2026年2月底，整體甲級寫字樓空置率為13.4%，中區下降到9.9%，但九龍東仍然高達19.5%。也就是說，有些區域有一點回暖跡象，但並不代表整個商廈市場一起複蘇。
路透本月報道提到，香港整體寫字樓估值和租金較2019年高位已經下跌超過五成。即使中區近期有改善，今年頭兩個月租金上升了3.5%，這個反彈暫時仍然集中在核心區。
換句話說，不是整個市場一起回暖，而是最優質、最核心的一批資產才開始重新被關注。
住宅有住宅自己的節奏，商廈有商廈自己的難關。當兩邊開始朝不同方向走，市場、資金、買家信心、媒體焦點，甚至發展商的部署，都會越來越向某一邊傾斜。
一個向上，一個向下，這個裂口很可能會越拉越闊。
住宅那邊還有人追，還有人接，還有人相信它守得住；商廈那邊市場看到的是空置，是壓力，即使核心區有一點起色，也不代表其他地區可以跟得上。
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