大事不妙了！澳洲租房市場最難的時刻已經來了！全澳租房負擔能力降至新低！悉尼周租逼近824澳元，房源持續告急，租客幾乎失去議價權

2026 年 4 月 23 日下午 5:15

———前言———

澳洲租房市場，正在進入一個表面降溫、底層更緊的新階段。4月15日，Mortgage Professional Australia援引Cotality今年3月季度租賃報告指出，全國住宅租金在截至2026年3月的一個季度內上漲2.1%，明顯高於2025年12月季度的1.2%和2025年9月季度的0.9%；按年看，全國租金上漲5.7%。

更扎心的是，租房家庭如今平均要拿出33.1%的家庭稅前收入來付租，這一比例已經遠高於2020年9月的26.2%。同一份數據還顯示，過去五年的租金上漲，已經讓典型家庭每周多支出約202澳元。對很多在澳華人、留學生、年輕家庭和剛就業人群來說，這不再是房租貴一點的問題，而是生活結構被徹底改寫的問題。

租金危機體現在收入跟不上房租

如果只看租金又漲了，很多人可能已經有些麻木；但把房租和收入放在一起看，衝擊就完全不同了。ABC在2026年2月援引Cotality分析指出，澳洲全國租金在截至2025年9月的五年間累計上漲43.9%，而工資同期只增長17.5%，租金漲幅大約是工資的2.5倍。也就是說，租客不是單純在承受一輪價格上漲，而是在經歷一場收入購買力被持續吞噬的過程。

國家住房供應與可負擔委員會在2025年發布的住房系統報告也給出類似判斷：到2024年12月，新簽租約對應的租金成本，已經要佔到家庭收入的大約33%。這背後的現實是，越來越多家庭為了撐住租金，只能推遲獨立居住、重新合租、住得更遠，甚至回到父母家。租房市場的壓力，已經從住房問題外溢成就業選擇、家庭結構、教育通勤和城市流動性問題。

供應回來了，租客卻沒有體感

這是當前澳洲住房市場最容易被誤讀的地方。沒錯，部分領先指標在改善。ABS數據顯示，2025年12月季度全國開工住宅達到53567套，環比上升8.0%，其中公寓、聯排等非獨立屋開工量同比增幅尤其明顯；同時，聯邦政府推動的National Housing Accord目標，是從2024年7月1日起五年新增120萬套位置合理的住房。

財政部在2026年3月還表示，自Accord啟動以來，審批和開工都已較起點提高17%。但問題在於，審批不是交房，開工也不是入住。ABS同一組數據同時顯示，2025年12月季度全國完工住宅僅43536套，明顯低於開工量；而NHSAC則指出，2024年全年澳洲僅完成約17.7萬套新住宅，卻對應約22.3萬套潛在新增住房需求，單年就存在明顯缺口。

更嚴峻的是，委員會預計到2029年6月30日的Accord周期內，實際新建住房可能只有93.8萬套目標少26.2萬套。換句話說，供應不是完全沒動，而是修復速度依然趕不上積壓缺口和新增需求

為什麼租金已經重新加速

Cotality和Domain這類機構，更擅長捕捉新掛牌、新簽約、市場前端的價格波動，所以能更快看到轉向；而ABS的CPI租金數據，統計的是所有租房家庭當期實際支付的租金，既包括新租客，也包括老租客，因此傳導會更慢。ABS明確解釋過，廣告租金更像是流進浴缸的新水溫，而CPI租金測的是整缸水的平均溫度，前端上漲要過一段時間才會全面傳導。

正因為如此，雖然截至2026年2月全國CPI口徑租金同比漲幅是3.8%，低於市場新租約口徑的5%以上，但這並不代表壓力已經解除，恰恰可能意味著更高的市場租金還在繼續向官方通脹數據滲透。Cotality也特別提醒，當前市場租金重新加速，尚未被CPI完全吸收；而ABS則顯示，住房組在截至2026年2月的一年裡上漲7.2%，仍是通脹壓力的重要來源之一。

悉尼最貴，但不一定最難負擔

從絕對租金看，悉尼依舊是澳洲租客最難繞開的壓力源。Cotality最新數據經媒體披露顯示，2026年3月悉尼住宅中位租金達到每周824澳元，按年上漲5.9%，繼續穩坐全國最貴租房市場的位置。與此同時，全國租賃掛牌量比過去五年平均水平低約18%，其中悉尼庫存比長期均值低27.4%，供需緊繃程度依舊突出。

可如果從租金占收入比例看，局勢又更複雜。SGS Economics and Planning發布的2025 Rental Affordability Index顯示，珀斯租金已佔到平均家庭收入的32%，高於悉尼的30%。這意味著，悉尼是價格最高的城市，但珀斯在「收入被房租擠壓的程度」上，可能更尖銳。

對租客來說，這個區別非常關鍵：搬去房租數字更低的城市，不一定就自動更輕鬆；如果當地工資、崗位密度、交通和住房類型不匹配，租房壓力未必會真正下降。

澳洲建房真正的難題在哪

很多人會本能地認為，只要市場房源增加，租房壓力自然會降。但現實證明，事情沒有這麼簡單。Anglicare Australia在2025年3月中旬調研了全國51238個租盤后發現，即使當年掛牌總量高於2024年，低收入群體的可負擔性卻沒有同步改善，反而對多數群體而言持平或惡化；在全國範圍內，適合全職最低工資者負擔的租盤只有352套，佔比僅0.7%。

這說明，澳洲面臨的不只是總量短缺，還有結構性錯配：市場新增供應未必進入最有壓力的人群所在區間，低收入租客、老人、福利領取者、關鍵崗位勞動者，並不會因為「市場總盤子變大一點就立刻得到幫助。NHSAC因此反覆強調，除了提高整體供給，還必須同步擴大社會住房、可負擔住房、提升建設效率、改革規劃審批，併為租客提供更直接的支持。

換句話說，澳洲住房政策下一階段的關鍵，不是只盯著蓋了多少房，而是要盯著這些房什麼時候交付、落在哪些地段、價格是否進入普通人可承受區間。

——結語——

把所有數據放在一起看，澳洲租房市場的現實已經非常清楚：短期內最劇烈的全面飆漲階段也許過去了，但真正讓租客喘不過氣的核心矛盾：低空置率、慢交付、庫存不足、可負擔房源缺口大，並沒有根本緩解。

悉尼繼續以高租金壓頂，珀斯等城市則用收入被擠壓得更狠提醒市場，租房危機早已不是某一座城市的局部問題，而是全國性的結構難題。接下來，審批和開工回暖當然是好消息，但若這些數字不能更快變成可入住住房，不能更有效進入中低收入租客真正需要的區間，那麼2026年的澳洲租房市場，仍然很難迎來真正意義上的輕鬆時刻。