———前言———
墨爾本樓市最近又被推上風口浪尖。Property Investors Council of Australia（PICA）在2026年4月發布的比較報告指出，按其引用的Cotality數據口徑，從2022年1月到2025年12月，墨爾本住宅價值累計僅增長3.5%，明顯落後于悉尼的15.8%、布里斯班的46.7%、阿德萊德的54.3%和珀斯的77.1%。
進入2026年一季度，墨爾本還是唯一錄得季度負增長的首府城市，為-0.6%。也正因如此，澳洲財經媒體直接把話挑明：墨爾本房產財富增長，已經被其他主要城市甩開。
墨爾本真正落後的是財富效應
很多人看到墨爾本落後會本能地理解成墨爾本不行了，但這並不准確。更真實的情況是，這座城市不是沒有漲，而是漲得太慢，慢到在全國橫向對比中顯得格外刺眼。PICA報告稱，墨爾本在2022年至2025年間每套住宅僅增加約2.82萬澳元，而若同期漲幅追上悉尼，平均每套房本可多出近9.8萬澳元。
若追上布里斯班、阿德萊德或珀斯，差距更是以數十萬澳元計算。換句話說，墨爾本業主今天最強烈的失落感，不是賬面虧損，而是別人都在變富，我卻原地踏步。這種財富效應的落差，會直接影響消費、換房、再投資和市場信心，遠比單純的價格漲跌更有殺傷力。
維州為何被推上頭號因素
這輪討論最敏感的焦點，是維州的政策組合。過去兩年，維州對房地產相關稅費和規則的調整明顯更密集：自2024年起，土地稅起征門檻下調至個人5萬澳元、信託2.5萬澳元；缺席業主附加稅自2024土地稅年度起按4%徵收；外國買家住宅額外印花稅維持8%；短租稅自2025年1月1日起實施。
空置住宅稅從2025年起擴展至全維州，而從2026年1月1日起，大墨爾本連續5年未開發、具備住宅開發條件的土地也被納入規則。PICA因此直言，維州的問題不是單一稅種，而是稅負疊加+監管趨嚴的組合信號，傷害了投資者信心。
REIV在2026年4月的獨立調查中也發現，81%的維州受訪者認為當前稅收和監管設置正在打擊租賃市場投資，56%的出租房業主表示若現狀持續，可能縮減持倉、出售房產，甚至轉向州際投資。說得更直白一點，市場最怕的從來不是繳稅本身，而是不確定感：一旦投資人覺得規則會越來越重、回報卻越來越薄，資金就會先離開，再談理想。
澳買家有了更多的選擇
如果說政策影響的是情緒，那麼掛牌量和供應節奏影響的就是價格表現本身。REIV在2026年3月的市場評論里提到，墨爾本房價雖然還在漲，但漲幅明顯慢于多數首府城市；2026年2月，墨爾本獨立屋中位價約95.5萬澳元，公寓中位價約64.5萬澳元，分別同比上漲4.4%和3.2%。
問題在於，買家如今面對的是一個「選擇極多」的市場：同月墨爾本新掛牌房源達到20258套，同比多出18.2%，總掛牌量達到41036套，為全澳首府城市最高。REIV還指出，墨爾本租賃空置率在2026年2月為2.6%，高於一年前的2.4%，這意味著無論買房還是租房，消費者都比其他城市更有議價空間。
於是，墨爾本樓市出現了一個非常典型的特徵：不是需求消失，而是賣方再也無法像布里斯班、珀斯那樣輕鬆製造搶房焦慮。房子照樣有人看、好房照樣賣得快，但整體上，價格被更多庫存和更充足替代品壓住了。
人口在漲，房價卻沒起飛
墨爾本人不是還在增加嗎，為什麼樓市不如別的城市強？答案在於，人口總量增長不等於購房需求以同樣速度釋放，關鍵要看人口結構。ABS數據顯示，2024-25財年，大墨爾本人口增加105030人，在全國首府城市中增量最大；其中海外移民貢獻81168人，自然增長貢獻32416人，但州際內部遷移卻是凈流出8554人。
相比之下，布里斯班同期凈內部遷移增加11077人，珀斯增加8211人。這個差別非常重要。因為跨州遷入布里斯班、珀斯的人群，往往帶著更強的購房意願、置換資產和現金流；而墨爾本吸納的大量新增人口中，海外移民、學生和租房群體佔比更高，他們先進入租賃市場，再逐步轉化為購房需求，節奏天然更慢。
所以，墨爾本並非沒有人口紅利，而是這份紅利沒能像昆州和西澳那樣，迅速轉化成房價的爆發力。
澳洲將會如何進行調整
澳洲聯儲在2026年2月、3月和5月連續加息后，現金利率在2026年5月6日升至4.35%。這對全國樓市都是壓力，但對墨爾本的影響尤其明顯，因為這座城市當前最缺的，不是故事，而是信心。KPMG在2026年1月的住宅市場展望中指出，墨爾本市場在2025年曾從2022年開始的長期回調中反彈，但維州土地稅制度仍在壓制投資者活躍度。
不過，墨爾本相對其他首府城市更低的價格基數，也為後續增長留下了空間。Wakelin的2026年墨爾本市場報告則給出了更積極的一面：其認為墨爾本的長期基本面並未消失，包括澳洲城市中按體量計最強的人口增長、較高宜居性、就業機會，以及相對悉尼明顯擴大的價格性價比；同時，墨爾本租金回報率約3.6%，高於悉尼約3.0%。
這意味著什麼？意味著墨爾本現在像一個典型的糾結型市場，短期受利率和政策壓制，情緒反覆，漲不痛快；但從價值和估值角度看，它又開始重新進入長期資金的觀察名單。
——結語——
墨爾本房產財富落後于其他首府城市，絕不是一句樓市不行了就能解釋完的。它更像是一場多重變數共同作用后的結果：政策提高了持有與交易成本，庫存和掛牌量削弱了賣方話語權，人口增長的結構又讓需求轉化偏慢，而高利率則把所有觀望情緒進一步放大。可與此同時，墨爾本也並沒有失去翻身的底牌。
人口規模、城市功能、教育醫療資源、相對悉尼的價格優勢，都還在。對自住買家來說，這意味著議價窗口仍在；對投資者來說，這意味著未來的機會也許不是閉眼買都漲，而是更考驗現金流、稅務結構和選區能力的精細化時代。真正值得警惕的，不是墨爾本會不會永遠落後，而是當市場信心某一天重新修復時，很多人可能會發現：最被低估的階段，往往正是最容易被忽視的階段。
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