注意！澳洲預算案之後，買房順序要反過來了
以前很多人
買房，是先看房。
看到喜歡的，再問銀行能不能貸；價格談得差不多了，再去想貸款結構。
但這次聯邦預算案之後，這個順序可能真的要反過來了。
因為現在影響買房的變數，已經不只是房價。
利率、稅務、現金流、負扣稅（negative gearing）、CGT、銀行評估審核，全部都開始綁在一起。
從2027年7月1日起，購買存量二手房將不再享受負扣稅；
CGT discount也將從原來的50%改為根據通脹指數徵稅，並引入最低30%的稅率。
這對買家意味著什麼？
——不能再用過去那套邏輯去買投資房。
過去有些投資人可以接受現金流虧損，因為稅務上能補一部分，長期再等資本增值。
但未來買房，尤其是買存量投資房，現金流本身會變得更重要。
這就回到貸款。
同樣一套房，放在不同貸款結構里，結果可能完全不同：
個人名義買，現金流怎麼算；
公司或信託持有，銀行怎麼看；
買存量房，稅務怎麼變；
買新房，政策是否更支持。
所以未來買房，尤其是投資房，第一步不是問「這個房子好不好」。
而是先問：✅️我現在到底能貸多少；
✅️買完以後能不能長期持有；
✅️如果利率繼續高位，我的現金流能不能撐住；
✅️這套結構未來還能不能refinance。
最近的市場數據也在提醒同一件事。
清盤率沒有崩，但明顯承壓；買家沒有消失，但出價更謹慎。
市場正在重新給風險定價。
在這樣的環境下，貸款能力本身就是競爭力。
不是說能批下來就夠了，而是批下來之後，你還能不能舒服地持有。
這也是為什麼broker的角色會變得更重要。
現在不是簡單找一個最低利率，而是要先把你的貸款能力、資產結構和未來現金流放在一起看。
瑞澤金融建議：如果你最近在看房，尤其是在考慮投資房，建議先別急著看房源。
先把貸款能力算清楚。
因為預算案之後，真正危險的不是買不到房，而是用舊時代的邏輯，買了新時代的資產。
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