剛剛！墨爾本房市，強過悉尼
壓力測試
聯邦預算剛剛出手削減投資房稅收優惠，
澳洲拍賣市場馬上迎來了第一次 「壓力測試」 。
結果顯示：
買家市場正在進一步形成，尤其是悉尼，降溫跡象明顯。
而墨爾本的表現，反而相對較好。
根據Domain最新數據：預算公布后的首個周末，悉尼初步拍賣清盤率跌至51%，
比前一周再低4個百分點，部分指標甚至創下自2020年疫情封鎖以來最弱水平。
相比之下，墨爾本表現稍微好一些，
初步清盤率升至60%，比前一周反而提高了4個百分點。
不過，業內普遍認為，60%的清盤率其實也只算 「市場平衡線」 。
一般來說：高於60%，意味著房價有上漲動力。
低於60%，則通常意味著市場開始轉弱。
而墨爾本後續正式數據往往還會下修，因此最終結果依然可能跌回「疲軟區間」。
雖然兩大城市都偏弱，但市場普遍認為，悉尼受到預算衝擊更明顯。
原因也很直接——當地投資者佔比更高。
聯邦預算宣布，未來購買 「現有二手投資房」 將不再享受負扣稅，
資本利得稅（CGT）優惠也同步縮水，只保留新房和樓花項目的稅收優惠。
不少投資者在周末選擇暫時觀望，不再積極出價。
目前市場上很多投資者仍在研究政策細節，包括到底該不該調整投資策略。
不過，投資者並沒有完全消失。
業內人士指出：一部分資金仍然看好長期資本增值潛力，
而一些短期退場的投資者，也可能在弄清楚新政策后重新回歸市場。
SQM Research創始人Louis Christopher表示：新稅改確實嚇退了不少買家，尤其是投資者。
但等市場適應之後，他們會回來的。
相比之下，墨爾本市場受預算影響較小。
原因之一，是墨爾本過去一年本來就更偏向首次置業者市場。
由於房價漲幅長期落後悉尼，
加上維州自2024年起提高第二套房土地稅，投資需求本身已經偏弱。
與此同時，相對更低的房價，也讓首次購房者更容易入場。
LJ Hooker研究主管Mathew Tiller表示：過去12個月，墨爾本首次置業者活躍度明顯高於悉尼。
過去幾年墨爾本房價增長較慢，因此可負擔性明顯優於悉尼。
而首次置業者本身並不會受到預算稅改影響，
他們還持續受益於聯邦政府低首付購房計劃。
當然，市場降溫並不只是因為稅改。
事實上，在預算公布前，拍賣市場已經明顯轉弱。
目前的市場狀態，已經有點接近2022年澳洲房價大跌時期。
當時澳洲央行開始快速加息，現金利率從接近零一路上升。
而今年，澳洲央行又已經連續三次加息，現金利率重新回到4.35%。
目前，市場還擔憂未來可能進一步加息。
再加上生活成本上漲，以及中東局勢引發的經濟不確定性，
越來越多買家開始變得謹慎，不願輕易追高。
Domain研究主管Nicola Powell表示：其實從4月開始，拍賣市場已經明顯轉弱，不少賣家甚至主動撤拍。
她說：我們原本就已經看到主要拍賣市場開始疲軟，
而這個周末說明，預算又進一步加劇了市場的不安情緒。
不過，這並不意味著市場全面崩盤。
業內指出，目前市場出現明顯 「分化」 。
普通房源銷售難度上升，但優質房源依然搶手。
Powell表示：雖然買家對價格更加敏感，但市場正在出現明顯的 「追逐優質資產」 現象。
換句話說，真正地段好、品質高的房子，依然會吸引多人競爭。
想靠市場降溫 「撿漏」 優質房產的買家，未必真能如願。
至於接下來市場會怎麼走，多數機構仍偏謹慎。
Louis Christopher認為：今年剩餘時間，拍賣市場大概率都會維持疲軟狀態。
2020年澳洲拍賣市場出現類似低清盤率時，政府隨後很快推出刺激政策。
但如今情況不同。
我看不到澳洲聯儲短期內有降息跡象，反而還有繼續加息風險。
而聯邦政府剛推出這些稅改，
也不太可能馬上再回頭出台有利投資者的新政策。
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