//前言//
樓市漲跌牽動著每一位購房者的神經。
近期澳洲房地產市場持續走冷，業內專家發出重磅預警，市場下行行情下，大批新晉房主面臨房產貶值、資不抵債的困境，尤其是享受低首付政策的年輕購房者，更是陷入進退兩難的尷尬局面。
01
樓市遇冷，數萬澳洲新房主面臨負資產危機
據澳媒7news.com.au報道，隨著澳洲房地產市場步入下行周期，數萬新晉房屋持有者正遭遇嚴峻的置業風險，業內專家明確警示，房地產市場或存在約10%的下行風險，而這一變化可能首先衝擊近期購房人群。
所謂負資產，指的是房產當前的市場估值，低於房主剩餘未償還的銀行貸款金額。這也就意味著，房主如果選擇賣房，不僅無法賺取收益，還不足以結清房貸，最終出現虧損。
專家認為，那些參与政府「5%首付計劃」購房的人群風險更高。據悉，該政策自2020年推出以來，已有約30萬人參與。
悉尼拍賣師兼房地產市場分析師湯姆·帕諾斯（Tom Panos）在《Sunrise》節目中指出，這類高槓桿購房者在房價下跌時更容易「被放大風險」。
他舉例說明：「你以100萬澳元買了一套房，貸款比例是95%，自己只付了5萬首付。如果房價從100萬跌到90萬，但你仍然欠銀行95萬，這就形成了負資產。」
在這種情況下，即便出售房產，也會直接面臨虧損。
帕諾斯指出，更嚴峻的問題在於，如果購房者本身已經承受較大還款壓力，一旦被迫賣房，將不得不「割肉離場」，並承擔包括利息、律師費、印花稅等在內的額外損失。
02
超2萬購房者身陷「房貸牢籠」
據悉，澳洲曾在去年10月至次年2月放寬5%低首付購房政策，取消了購房者收入、購房總價的限制，面向所有首次置業者開放。
個人理財專家貝茜·韋斯特科特（Betsy Westcott）表示，有約22,900名購房者這期間入市，而這些人正處於負資產的「危險地帶」。
她表示：「對於最近剛買房的人來說，這是一個非常現實的危險。」
韋斯特科特進一步解釋，如果陷入負資產，購房者可能會進入所謂「抵押貸款牢籠」（mortgage prison）。
深陷其中的房主沒有最優選擇，要麼在虧損狀態下賣房，自掏腰包補齊銀行欠款；要麼咬牙堅持，長期持續償還債務。
她強調，這種狀態「並不好受」，而且在加息背景下，房貸壓力還會進一步上升。
03
多重因素疊加導致樓市下行
對於本次澳洲樓市降溫的成因，湯姆·帕諾斯分析市場可能下行是多重壓力疊加的結果。
他指出：「目前有多個因素同時發生，地緣衝突、財政預算調整、央行三次加息，且後續大概率會繼續加息」
他認為，這些因素共同作用，導致市場情緒下降、借貸能力減弱，從而增加負資產風險，尤其對高槓桿購房者影響更大。
針對樓市下行引發的市場擔憂，澳洲財政部長吉姆·查爾默斯（Jim Chalmers）在周二接受澳洲廣播公司電台（ABC Radio）採訪時表示，市場調整對於住房負擔能力而言是必要的。
吉姆·查爾默斯說道：「我們的工作不是設定某個價格目標，而是確保首次購房者能在一個長期以來極其困難的市場中獲得更多可負擔的住房選擇。」
他坦言，長期以來，澳洲稅制與房地產市場的疊加效應，將大量年輕人擋在了購房市場門外，此次樓市調整相關的決策，正是為了破解年輕人置業難的行業痛點。
04
房價下跌集中高端片區，剛需購房者難享紅利
湯姆·帕諾斯指出，當前房價下跌存在明顯的區域分化，剛需群體很難從中獲益。他建議購房者將置業規劃周期拉長至3至10年，摒棄1至3年的短線投機思維。
以悉尼為例，他指出價格下跌主要集中Eastern Suburbs, Woollahra, Bellevue Hill, Neutral Bay等高端區域。
他直言：「我不認為首次購房者會去Point Piper升級換購。」
他認為：「即使市場出現10%的回調，如果你能堅持幾年不賣房，這套房產最終還是會升值的。」
帕諾斯還預測，這一輪市場調整可能不會只停留在高端區域，而是逐步向低價位市場擴散。尤其是在一些投資者持倉較重的地區，價格壓力可能更明顯。
寫在最後
從報道中不難看出，低首付、低門檻的置業政策看似降低了買房門檻，實則大幅放大了購房風險，尤其是抗風險能力較弱的年輕剛需群體，極易在市場下行時陷入負資產困境。
現在的澳大利亞樓市已經不是簡單的「漲或跌」，而是槓桿結構與風險承受能力的問題。
對普通購房者來說，最關鍵的可能不是預測市場方向，而是判斷自己在「最壞情況下」是否還能兜底。
Reference
https://7news.com.au/news/disastrous-prediction-for-thousands-of-new-homeowners-amid-market-downturn-c-22368427
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