10月10日清空率｜全球房主都不敢賣房了！澳洲樓市，也要被這項稅困住？
房市行情
全球房地產積累了創紀錄的財富，但想要將這些財富變現，如今卻變得越來越昂貴。資本利得稅（Capital Gains Tax，CGT）正給房主和投資者帶來越來越沉重的負擔，不僅讓許多人不願出售房產，也進一步加劇了全球房地產市場的流動性停滯。
根據 Cotality 的分析，目前美國每 12 名出售自住房的賣家中，就有 1 人需要繳納資本利得稅。與 2010 年代初期相比，這一比例上升了 7 個百分點。
在澳大利亞，資本利得稅主要由投資房產的投資者承擔。隨著相關政策預計將在明年進行調整，投資者面臨的稅務負擔也可能顯著增加。
這些稅收政策正在對全球房地產市場的活躍度產生影響。如今，美國房主平均持有一套房產的時間為 11.9 年，澳大利亞則為 9 年。
十年前，這兩個數字分別為 9.6 年和 8.4 年。
大選在即，住房稅收減免成為焦點
隨著美國中期選舉臨近，住房市場再次成為美國政治討論的焦點。
美國兩黨均支持為出售房產並實現不超過 100 萬美元凈收益的房主提供稅收優惠。其背後的邏輯是：擴大稅收減免力度，可以鼓勵更多房主出售房產，從而提高市場流動性。
根據 Cotality 的數據，調整資本利得稅的免稅門檻，是推動房地產市場重新活躍的一種方式。
目前，美國自住房資本利得稅的免稅額度為 50 萬美元，這一標準自 1997 年以來一直未變。如果將免稅額度提高至 100 萬美元，需要繳納房產資本利得稅的房主數量將減少近四分之三。
這意味著，數百萬房主將能夠在出售房產時保留更多收益，再將資金投入新房購買，同時把原有房產重新釋放到市場，供其他購房者選擇。
Cotality 首席經濟學家 Archana Pradhan 表示：「住房資產佔美國居民財富的四分之一以上。對於 40 歲以下的人群而言，住房資產占其凈資產的比例更是超過三分之一。」
她指出，房產增值雖然為美國經濟提供了穩定支撐，但這也意味著，稅收可能吞噬個人凈財富中越來越大的一部分。當人們意識到這一點時，往往就會在出售房產之前猶豫再三。
長期持有房產，
正在成為越來越多人的選擇
房產實際增值收益的規模，與房主持有房產的時間之間存在直接關聯。
Cotality 的數據顯示，在美國，隨著出售價格超過現行 50 萬美元免稅門檻的房產比例不斷上升，房主平均持有房產的時間也隨之延長。
原因並不複雜：出售房產可能觸發資本利得稅，還可能帶來融資方面的額外成本。因此，一些房主寧願繼續持有房產，也不願承擔出售所帶來的稅務和財務代價。
還有一些人則通過繼承房產的方式，避免在生前出售房產時產生資本利得稅。
Cotality 的一項分析顯示，創紀錄的 7% 房產所有權轉移是通過繼承完成的。
在加利福尼亞州，約有 25% 的房產出售交易涉及需要繳納資本利得稅的賣家，而當地通過繼承轉移的房產比例，是美國其他地區的兩倍。
這種做法進一步減緩了房地產市場的流轉速度。
當房產的正常交易和置換周期陷入停滯，購房者能夠選擇的房源就會減少，房主的賬面收益難以兌現，而個人財務狀況與市場實際需求之間也可能出現脫節。
澳大利亞投資者，正面臨新的稅務考驗
資本利得稅抑制房產交易的現象，在澳大利亞同樣引發了廣泛討論。
近年來，澳大利亞人持有房產的時間已經越來越長，而新的稅收政策又可能進一步延長這一趨勢。
近期，澳大利亞政府調整了針對房產投資者的相關規則。根據原有制度，投資者出售房產所獲得的資本收益，通常可以享受 50% 的資本利得稅折扣。
而按照新的政策方向，資本收益將採用與消費者價格指數（CPI）挂鉤的成本基數指數化計算方式處理，而不再沿用原有的 50% 折扣機制。
Cotality 澳大利亞研究主管 Tim Lawless 表示：「市場上普遍存在一種看法，即這些變化可能會削弱投資者參与澳大利亞住房市場的積極性，同時也可能促使投資者延長房產持有時間。」
與此同時，澳大利亞的住房可負擔性差距已經持續擴大多年，傳統的住房置換鏈條也因此逐漸放緩。
目前，澳大利亞房主平均持有一套房產的時間為 9 年。
但這並不意味著人們不想買房。
Cotality 最近的一項調查顯示，75% 的澳大利亞購房者表示，他們願意削減日常開支，並接受調查所涉及國家中最高水平的利率，以實現購房目標。
然而，如果房產投資者開始感受到更大的稅務壓力，並因此選擇更長時間持有房產，那麼原本就供應緊張的住房市場，可供出售的房源數量可能會進一步減少。
最終承擔代價的，將是那些本就面臨預算壓力、努力負擔住房成本的購房者和房主。
踏上置業階梯，代價越來越高
如今，擁有一套住房正變得越來越昂貴。
高企的利率、不斷上漲的保險費用，以及房產稅和資本利得稅等稅務負擔，共同擠壓著購房者的財務空間。與此同時，貸款申請量也在下降。
Cotality 的數據顯示，當美國利率從 2019 年 1 月的 4.5% 升至 2025 年 1 月的 6.9% 時，貸款機構發放的貸款數量減少了近 100 萬筆。
即便如此，潛在購房者仍在努力尋找實現置業目標的方法。
Cotality 最近針對已購房者和潛在購房者開展的調查顯示，人們為了買房而願意作出的犧牲，存在一個相對明確的先後順序。
首先犧牲生活方式和個人時間，其次調整購房交易條件，最後才考慮改變房屋本身的選擇。
換句話說，人們會先減少娛樂、旅行等生活開支，再考慮調整貸款或交易結構，最後才會在房屋的類型、面積等方面作出更大的妥協。
如何打破房地產市場的僵局？
為了實現置業目標，越來越多的人正在嘗試用更少的資源完成購房計劃。
在紐西蘭，購房者開始申請額度更低的住房貸款；在澳大利亞，減少生活開支成為許多購房者的主要應對方式；而在美國，購房者則願意在幾乎所有方面作出妥協。
他們真正想保住的，是手中的流動資金。
一位千禧一代的近期購房者、澳大利亞首席經濟學家在調查中分享了自己的經歷：「當時利率和生活成本都很高，所以我在資金安排上更加謹慎。我沒有把每一分錢都投入首付款，而是保留了更多應急儲備，以應對意外支出、搬家費用以及未來的房貸還款。」
這一案例反映出，在高利率和高生活成本的環境下，購房者越來越重視現金儲備，而不是單純追求儘可能高的首付款。
資本利得稅與流動性之間，也存在著直接聯繫。
不過，資本利得稅對每個人的影響並不相同。房主是否願意出售房產，並不總是與市場行情同步變化。
要理解房地產市場為何越來越難以流轉，首先需要弄清楚：房價上漲究竟讓多少房主跨越了資本利得稅的徵稅門檻。
而下一步，則是建立一套值得信賴的解決方案，讓房主、投資者和購房者都能夠更好地應對未來的市場變化。
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