//前言//
通脹降溫不及預期，澳聯儲下半年加息預期再度抬頭。疊加房產稅收新政收緊，悉尼、墨爾本等核心首府城市的房市熱度正加速退潮。
在高利率環境和投資政策變化的雙重影響下，市場情緒正變得更加謹慎，未來走勢也引發越來越多關注。
01年內三次加息落地，利率重回高位，壓制購房需求
進入2026年，澳洲房地產市場迎來了新的考驗。
澳聯儲在今年2月、3月和5月的連續重手出擊，三次加息共計上調75個基點，將官方現金利率推回至4.35%的高位，徹底清空了去年政策寬鬆所釋放的全部紅利。
高企的資金成本如同扼住了市場的咽喉，讓買賣雙方的心理預期發生根本性逆轉。
02聯邦預算稅改落地，加速存量住宅投資者離場
利率持續走高的同時，聯邦預算中針對負扣稅和資本利得稅折扣的政策調整，也進一步影響了房地產市場。
Cotality 房地產分析數據顯示，在聯邦預算對負扣稅和資本利得稅折扣進行調整后，全國住宅價值在6月份出現下跌。
隨著相關稅收優惠收緊，部分投資者開始重新評估持有成本，市場出現投資需求降溫跡象。悉尼、墨爾本等主要城市房價繼續承受壓力。
經濟學家喬納森·克恩斯（Jonathan Kearns）認為，在投資房源較為集中的成熟城區，如果投資者集中出售房產，當地房價可能出現更加明顯的回調。
03權威機構預判房價走弱，悉尼、墨爾本跌幅領跑
AMP首席經濟學家肖恩·奧利弗（Shane Oliver）預測，全國房價6月或下跌約0.3%，其中悉尼跌幅可能達到1.2%，墨爾本約0.9%。
與此同時，投資性住房貸款增長速度也開始放緩，相關變化已逐漸反映在信貸數據中。
04新房建設進度嚴重滯后，供需矛盾長期難以緩解
而在供應端，情況同樣不容樂觀。
澳大利亞統計局將於周三公布5月份的建築許可數據，數據顯示，澳大利亞距離其到2029年年中建造120萬套新房的目標又將進一步落後。4月份僅發放了16,710 份住宅許可，遠低於所需的20,000份。
高利率居高不下、建築商經營成本飆升，以及地緣衝突導致國際建材供應鏈持續承壓的重疊影響下，新屋審批和實際開工活動在短期內很難看到實質性的反彈。
05核心通脹頑固，8月加息概率仍存
儘管澳洲整體通脹較峰值有所回落，已從此前高位回落至約4%，但核心通脹仍維持在約3.6%，說明物價上漲壓力依然存在。
澳洲財政部長Jim Chalmers表示，本財年通脹峰值預計約為4.25%，較此前預算預期有所改善，但能源價格及地緣局勢等外部因素仍可能給通脹走勢帶來不確定性。
市場普遍關注澳洲聯儲接下來的政策動向。
目前，多數機構認為，8月再次加息存在一定可能性，市場預計概率約為20%。如果通脹未能進一步回落，到今年年底前再次加息的可能性則升至約40%。
即將公布的澳洲聯儲會議紀要，也成為投資者判斷政策方向的重要參考。
06金融市場保持謹慎，資金流向趨於防禦
除了房地產市場外，資本市場同樣反映出投資者情緒的變化。
近期，部分資金開始從高估值科技板塊轉向醫療保健等防禦性行業，顯示市場風險偏好有所下降。不過，澳洲股市整體仍保持相對平穩運行。
截至目前，S&P/ASX 200指數升至8764.2點，All Ordinaries指數上漲至8964.2點，股指期貨則小幅上漲約0.18%。
整體來看，投資者仍處於觀望狀態，希望從未來公布的經濟數據以及澳洲聯儲政策信號中，進一步確認利率走勢和經濟前景。
寫在最後
當前澳洲房地產市場正處於多重因素交織影響的階段。
一方面，持續偏高的利率抑制了購房需求，投資政策調整也影響了市場活躍度；另一方面，住房供應不足依然是長期存在的問題。未來房價走勢不僅取決於利率是否繼續調整，也與通脹變化、住房建設進度以及整體經濟環境密切相關。
對於購房者、投資者而言，在政策仍存在不確定性的背景下，保持理性判斷、持續關注宏觀經濟信號，或許比盲目追漲殺跌更加重要。
Reference
https://www.businesstimes.com.sg/international/australias-inflation-expected-peak-4-25
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